Сущность, значение оценки рынка недвижимости

Содержание:

 

Введение

1. Определение и сущность рынка недвижимости
2. Особенности рынка недвижимости
3. Структура рынка недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.  
          Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Определение и сущность рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал  развиваться новый сектор экономики  России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это  бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных  участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка  недвижимости, система понятий и  терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался  опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также  Германии, Великобритании, Франции, Австрии  и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался  к реальным условиям переходной экономики  России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка  недвижимости еще не устоялись, ибо  здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто  невозможен, а прямое использование  термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся  реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных  актов, как уже принятых, так и  их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и  терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и  определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий  в области рынка недвижимости. Она должна строиться на сочетании  всех трех источников, а также зарубежного  опыта. Будем надеяться, что системный  подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и  деятельность профессионалов и населения  на рынке недвижимости, она будет  способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

Недвижимость – это то, что  является недвижимым по закону. Недвижимостью  обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение  которых в пространстве практически  невозможно без их разрушения или  утраты своих функций.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Существует несколько определений  рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

- распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих  субъектов (с удовлетворением  требований кредиторов, в том  числе за счет реализации имущества  собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования,  названия торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход  от владения недвижимостью, не  требующий от получателя предпринимательской  деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и  иных обременении;

- страхование различных форм  и различных операций, в том  числе при кредитовании развития  недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

• объекты недвижимости
• субъекты рынка
• процессы функционирования рынка
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие  функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости

 

 

2. Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка  недвижимости не совпадают во времени  с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и  соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

 

  

Рис. 2.1. Цикличность  развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке  недвижимости наблюдается при  перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений  стремительно увеличивается и  собственнику объекта недвижимости  сложно его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут  покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить  рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные  переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться  в том, что условия контракта  выполняются и т.д.». В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры  в составе застройщика, расходы  на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты  на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе  фирмы — застройщика, то естественно  застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.