Сущность, значение оценки и рынка недвижимости

                 1 Сущность, значение оценки и рынка недвижимости

 

      Рынок недвижимости - это комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

      Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

   К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество   -   установление   связей    между   потребителями,

спросом и предложением;

• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение      инвестиций      в      объекты      недвижимости;
• обеспечение      свободы      предпринимательства;   
•   эффективное решение социальных программ.

      С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

 

 

 

 

 

 

                                  

 

 

 

 

 

 

 

            Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости

         Рынок недвижимости (рис. 2) является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если  

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 - Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

 

спрос возрастает и цена  поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

      Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

       Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

           Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основной причиной несоответствия  ожиданий  собственников  и   покупателей является  недостаток  аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

           Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

      При перенасыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

       Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.

        Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной   регистрацией   прав  на   недвижимое   имущество,   призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

        Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства -ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

       Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы.

        Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

         Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, недостаточная разработанность теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к существенным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

           В    условиях    современной    экономики    рынок    недвижимости    можно охарактеризовать с трех позиций:

1. как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему 
   экономических    отношений,     возникающих    при    операциях    с 
   недвижимостью.      Такие      отношения      проявляются      между 
   инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, 
   ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.
2. как  сферу,   где  объекты   недвижимости   выступают  в   качестве 
   товаров особого рода.
3. как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и 
   жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и 
   проявлений.

       Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

          Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками:

1 – наличие  инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов;

 

   2 – использование  инструментов согласование интересов продавцов и покупателей;

   3 -   наличие    экономических    отношений    между    продавцами    и 
покупателями;

     4 - экономические отношения между стоимостью  и потребительской 
стоимостью товаров;

    5 -   наличие   потребителей,   заинтересованных   в   данном   товаре   и 
имеющих средства для его приобретения;

   6  - получение дохода от объекта инвестирования;

   7 - потребность в управлении для получения дохода.

Однако рынок  недвижимости имеет и свои специфические особенности (рис. 3).

 

 

 

 

 

 

 

       Рисунок 3 – Отличительные особенности  рынка недвижимости

        Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

      Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

        Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с 
принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли- продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис.4).

       Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара,  существуют  и   специфические 

 

Физические характеристики  недвижимости:    земельный участок (площадь участка при доме, объект придомовой территории, благоустройство, автостоянка);здание (возраст здания, охранный статус, строительная серия, встроенные и пристроенные помещения и их назначение, наличие подвала, чердака, мансарды, материалы несущих конструкций, наружных ограждений, перекрытий, перегорородок состояние здания, оформление фасада, инженерное оборудование);  квартира (этаж, количество комнат, высота потолка, ориентация квартиры и окон, внутренняя отделка, полы, тип окон, санузел, дополнительное благоустройство)

Юридический и имущественный статус объектов недвижимости: идентификация объектов недвижимости, характеристика местонахождения, почтовый адрес; номер  лицевого счета (коммунальная система); регистрационный номер (Земкадастр); номер и дата госрегистрации прав собственности; форма владения квартирой (проживающие, зарегистрированные); виды и состав передаваемых прав; характер сделки, купля-продажа; тип договора с посредником; условия кооперативной сделки

Экономические условия сделки с объектом недвижимости:  Дата начало и окончания экспозиции; первая цена предложения владельца, фирмы (брокера); последняя цена предложения владельца, фирмы (брокера); фактическая цена сделки (продажи) до налогообложения; цена по нотариальному договору, цена ГУИОН (БТИ, ПИБ); стоимость проживания (в месяц); эксплутационные расходы; коммунальные услуги; валюта номирования цены предложения (рубли, доллары, евро и пр.); курсы валют на дату предложения