Строительство как объект инвестирования

По мнению многих инвесторов, основными причинами низкого роста инвестиций в строительство в 2011 году является отсутствие необходимой нормативной базы, гарантирующей права инвесторов, а также высокий уровень коррупции на всех уровнях исполнительной власти.

Рынок торговой недвижимости показывает устойчивый рост в первом полугодии 2011 года. По данным статистики, в настоящее время на территории Москвы имеется около 4 миллионов квадратных метров аренднопригодной недвижимости, а рост арендных ставок составляет около 10 % в год.

Если в 2010 году большая часть торговой недвижимости, которая вводилась в строй в крупных городах, представляла собой различные проекты, которые были начаты несколько лет назад, то в 2011 году во многих городах нашей страны были заложены новые торговые центры, которые в ближайшее время будут сданы в эксплуатацию.

По мнению многих аналитиков, рынок торговой недвижимости в 2011 году достаточно насыщен, так как свободными остаются не более 5 % аренднопригодных помещений. Вероятнее всего предприятия, которые занимаются продажей различных товаров, успешно преодолели кризис и в настоящее время развивают успех, постепенно расширяя торговые площади.

Несмотря на оптимистические прогнозы аналитиков, рынок торговой недвижимости в регионах только оправляется от финансовых потрясений, до сих пор во многих торговых центрах провинциальных городов можно увидеть пустующие торговые площади. С другой стороны, многие российские торговые центры вновь вводят «лист ожидания» для компаний, которые хотят получить в аренду участок торговой площади в популярных молах.

На рынке торговой недвижимости в 2011 году наблюдается тенденция продвижения к окраинным районам города, торговые площади в центре многих городов или сданы на несколько лет вперед, или не пользуются большой популярностью у арендаторов.

Стоимость покупки объектов торговой недвижимости также не меняется после заметного роста цен, который наблюдался в 2009 году, вероятнее всего, в ближайшее время стоимость объектов торговой недвижимости не претерпит особых изменений.

По мнению многих специалистов, рынок торговой недвижимости не претерпит существенных изменений до конца года, несмотря на прогнозируемые скачки курсов многих валют. Кроме того, удорожание стоимости коммунальных и других эксплуатационных услуг вряд ли приведет к серьезному скачку цен на рынке аренды торговой недвижимости, хотя многие владельцы торговых точек мотивируют постоянное подорожание товара именно необходимостью покрывать свои расходы на аренду.

Строительные инвестиции в настоящее время являются одним из наиболее привлекательных способов приумножения капитала для многих инвесторов. По данным статистики, только 10 % россиян имеют в собственности не менее 15 квадратных метров жилой площади, в то время как в большинстве развитых стран данный показатель составляет около 35 квадратных метров.

Несмотря на финансовый кризис, который привел к некоторой стагнации на строительном рынке, объем строительных инвестиций в нашей стране продолжает расти. За первый квартал 2011 года сумма строительных инвестиций на российском рынке составила более 800 миллионов долларов, что на 70 % больше, чем за тот же период прошлого года.

По мнению аналитиков, временное уменьшение объемов строительных инвестиций связано, прежде всего, с увеличением требований банков к организациям, которые стремятся получить кредиты на строительство. Большинство кредитных организаций предпочитают участвовать в строительных проектах, которые находятся на стадии завершения строительства.

В настоящее время строительные инвестиции могут быть связаны не только с рынком жилой, но и с рынком коммерческой недвижимости. Известно, что многие состоятельные россияне приобретали квартиры в крупных российских городах с инвестиционными целями, но в настоящее время больше инвесторов задумываются о покупке торговых площадей в различных комплексах.

Несмотря на огромную популярность строительных инвестиций, многие строительные организации испытывают нехватку денежных средств для строительства объектов. Некоторое улучшение экономической ситуации в нашей стране не привело к повальному стремлению частных лиц или предпринимателей приобретать недвижимость в собственность, многие владельцы недвижимости перестали обращаться к услугам риэлторских агентств, а предпочитают самостоятельно реализовывать свои объекты недвижимости.

Несмотря на то, что некоторое время назад западные компании интересовались возможностью строительных инвестиций в Российской Федерации, несовершенное законодательство и целый ряд экономических причин привел к тому, что российский строительный рынок недополучил несколько миллиардов иностранных инвестиций.

С другой стороны, стоит отметить, что арабские инвесторы проявляют активный интерес к строительным инвестициям на территории России. Известно, что одно из подразделений государственного инвестиционного фонда Катара планирует создать совместно с Газпромбанком инвестиционный фонд, ориентированный на строительство объектов на территории Российской Федерации, а резервный фонд султаната Омана планирует с помощью группы ВТБ вложить довольно крупную сумму в российскую недвижимость.

Паевое строительство является еще одной возможностью для молодой семьи приобрести квартиру в кредит. Первые строительные кооперативы появились еще в Советском Союзе, в то время вступление в строительный кооператив позволяло значительно ускорить получение нового жилья, заплатив при этом довольно крупную сумму денег.

Паевое строительство снова возникло в нашей стране несколько лет назад. В настоящее время молодая семья, соответствующая требованиям строительного кооператива, может приобрести пай, который со временем "превратится" в новую квартиру. Единовременно необходимо оплатить от 25 % до 50 % от стоимости квартиры, выплата остальной части строительного пая может занять несколько лет.

Паевое строительство дает возможность молодой семье сэкономить довольно крупную сумму денег, так как, в отличие от ипотеки, при паевом строительстве нет необходимости выплачивать проценты по кредиту, а стоимость жилья, приобретенного с помощью паевого строительства, значительно ниже рыночной цены. Несмотря на то, что деятельность строительных кооперативов жестко контролируется государственными органами, при заключении договора паевого строительства необходимо быть крайне осторожным, так как количество мошенников на строительном рынке растет с каждым годом.

Паевое строительство позволяет не только приобрести дешевое жилье некоторым категориям населения, но и привлечь инвестиции строительным организациям. Для строительства жилых, офисных или торговых комплексов многие девелоперы обращаются за помощью к ПИФам, которые ориентированы на строительство. Стать участником паевого строительства может инвестор, который внесет некоторую сумму денежных средств или предоставит участок земли для строительства зданий.

Кроме того, паевые фонды могут быть ориентированы не только на строительство, но и на реконструкцию или переделку объектов недвижимости. В настоящее время строительные паевые фонды, в зависимости от своего профиля, могут заключать договоры на долевое участие в строительстве, инвестиционные договоры с застройщиком, договоры на реконструкцию или перепланировку зданий. А также самостоятельно выступать в качестве застройщика.

Организация ПИФа, ориентированного на паевое строительство, позволяет управляющей компании не только заработать крупные денежные средства, но и все то время, пока денежные средства пайщиков находятся в обороте, не выплачивать налоги, что позволяет производить повторные инвестиции, которые могут принести огромную прибыль инвесторам. По мнению аналитиков, паевое строительство будет востребовано, прежде всего, региональными застройщиками, которые смогут привлечь дополнительные инвестиции для реализации своих проектов.

Итак, подводя итоги, отметим, что с точки зрения перспектив российского рынка недвижимости перечисленные выше факторы свидетельствуют, на наш взгляд, о следующем:

Во-первых, из всех сегментов рынка наиболее перспективным считается сегмент жилой недвижимости.

Во-вторых, в ближайшей перспективе по мере выхода российской и мировой экономики из кризиса на рынке недвижимости может возникнуть значительный дисбаланс между спросом и предложением, который может привести к скачку цен на недвижимость и сделать приобретение квартиры без использования ипотеки невозможным в принципе. Это может произойти потому, что в отличие от населения, которое мгновенно увеличит спрос на жилье за счет ипотечных кредитов и тех, кто откладывал приобретение недвижимости на более позднее время в надежде купить жилье дешевле, строительные компании в течение еще как минимум двух лет (среднее время возведения дома) не смогут нарастить предложение из-за финансовых и инфраструктурных проблем.

В-третьих, наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, вкупе с внутренними инфраструктурными проблемами, свидетельствует о том, что на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                     Заключение

 

Строительство - деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. Строительство как процесс включает проведение проектно-изыскательских и научно-исследовательских, строительных и монтажных работ, производство строительных материалов и оказание транспортных услуг.

В сфере строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Каждый проект, связанный со строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости как в техническом, так и в экономическом аспекте. Техническая выполнимость проекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.)

Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату.

Из всех сегментов рынка наиболее перспективным считается сегмент жилой недвижимости.

В ближайшей перспективе по мере выхода российской и мировой экономики из кризиса на рынке недвижимости может возникнуть значительный дисбаланс между спросом и предложением, который может привести к скачку цен на недвижимость и сделать приобретение квартиры без использования ипотеки невозможным в принципе. Это может произойти потому, что в отличие от населения, которое мгновенно увеличит спрос на жилье за счет ипотечных кредитов и тех, кто откладывал приобретение недвижимости на более позднее время в надежде купить жилье дешевле, строительные компании в течение еще как минимум двух лет (среднее время возведения дома) не смогут нарастить предложение из-за финансовых и инфраструктурных проблем.

Наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, вкупе с внутренними инфраструктурными проблемами, свидетельствует о том, что на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                  Задачи

 

Задача 1. Оценка основных фондов.

Определить полную первоначальную стоимость, остаточную стоимость, восстановительную стоимость за вычетом износа и коэффициент износа оборудования.

 

Исходные данные:

 

Цена приобретения оборудования, руб	78000
Расходы на доставку в % от цены приобретения	10
Расходы на монтаж в % от цены приобретения	10
Расходы на наладку в % от расходов на монтаж	25
Срок эксплуатации, лет	8
Норма амортизации, %	10
Коэффициенты пересчета	3,3
	6
	25
	5,2
	0,001