Строительство как объект инвестирования

Это связано в первую очередь с тем, что доходность и надежность таких инструментов, как закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости, становятся более привлекательными для инвесторов.

ЗИПФН – имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России.

Как отмечают эксперты, сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций.  Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) — это этапы большого пути. Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях — это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ практики инвестирования в строительстве в современных условиях.

 

Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестирование в недвижимость предполагает два способа создания добавленной стоимости:

–строительство объекта недвижимости;

–сдача объекта недвижимости в аренду.

В случае приобретения уже готового объекта недвижимости и последующей его продажи без какого-либо использования, скорее можно рассматривать недвижимость как товар и говорить хоть и о долгосрочной, но все же спекуляции на недвижимости.

От чего зависит цена на недвижимость? С одной стороны, рыночные цены на недвижимость зависят от соотношения спроса и предложения недвижимости в конкретный момент времени. Спрос в данном случае может предъявляться как со стороны покупателей, планирующих использовать недвижимость для непосредственного «потребления» (например, проживания), так и со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования недвижимости. Встречное предложение недвижимости возникает либо со стороны ее производителей - строительных компаний (первичный рынок), либо со стороны текущих владельцев недвижимости или имущественных прав на нее.

С другой стороны, рыночная цена недвижимости, приносящей денежный доход, будет зависеть от величины собственно денежного дохода, а также от уровня процентных ставок в экономике. Такой подход к ценообразованию ярче всего проявляется в секторе коммерческой недвижимости (офисы, склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы), которая по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей.

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

 

Рис. 2.1 Обеспеченность торгово-развлекательными площадями, кв.м/тыс.чел.

 

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе жилой недвижимости. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2009 год в России составил 22,7 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Главным катализатором спроса на жилую недвижимость в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность наших граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 1998 года и до 2009 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 5,4% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза.

Денежные доходы населения России, а вместе с ними и потребительские расходы, растут вместе с ростом валового внутреннего продукта (ВВП). Рост расходов оказывает непосредственное влияние на стоимость недвижимости из всех сегментов. Люди тратят деньги на улучшение своих жилищных условий, приобретают дополнительные квадратные метры, люди готовы больше денег платить за аренду жилья - как следствие, растет стоимость жилья. Люди больше тратят в магазинах, в развлекательных центрах - соответственно, растет выручка и прибыль этих заведений, что влечет за собой рост арендных ставок, и при неизменности прочих условий - рост стоимости недвижимости. Рост физического объема потребляемых товаров приводит к повышению спроса на складскую недвижимость. Люди больше путешествуют по делам и отдыхают - следовательно, чаще снимают номера в гостиницах. Рост доходов компаний приводит к росту спроса на офисные помещения, что толкает вверх арендные ставки и цены на офисную недвижимость. Необходимо понимать, что это - естественные и логичные процессы, которые присущи недвижимости на длинных (5-10 лет) временных интервалах.

 

Рис. 2.2 Динамика экономического роста и роста показателей, влияющих на спрос.

 

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Несмотря на то, что в связи с мировым финансовым кризисом доступность банковских кредитов значительно снизилась, мы ожидаем, что ситуация изменится к лучшему в течение 2010 года. В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов: в 2008 году он составил около $138 млрд, что соответствует примерно 9,7% ВВП (из них ипотечных кредитов - $35 млрд, или 2,8% ВВП). В 2009 году банки кредиты практически не выдавали. Как мы видим, результаты первой половины 2010 года по выданным ипотечным кредитам практически сравнялись с результатами за весь 2009 год.

Рис 2.3. Динамика объемов ипотечного кредитования, млн.руб.

 

По оценкам экспертов, прирост объема выданных кредитов в период с 2010 по 2013 год будет увеличиваться в среднем на 36% ежегодно. При этом объем выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться, что подтверждается докризисной динамикой. К 2012-2013 году объем выданных кредитов населению составит 16,7% ВВП, что соответствует текущим уровням этого показателя в Чехии, Венгрии, Польше, Словении и прибалтийских государствах, а объем выданных ипотечных кредитов достигнет уровня 6,5% ВВП, что соответствует текущему уровню этого показателя в Чехии, но гораздо ниже уровня этого показателя в развитых экономиках.

Рис. 2.4 Объем кредитов физическим лицам и выданных ипотечных кредитов в Европе в 2009 году.

 

Немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость является развитие рынка жилой аренды, то есть рынка коммерческого использования жилья различными категориями инвесторов. Доля жилого фонда России, сдаваемого в аренду, не превышает среднеевропейского уровня. Постепенное развитие данной формы инвестирования, выход на российский рынок крупных иностранных рентных фондов станут еще одной причиной роста совокупного спроса на жилую недвижимость в нашей стране.

Считается, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время мы ожидаем доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Даже если, начиная с 2013 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв. м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года. Сейчас мы, к сожалению, наблюдаем ситуацию, при которой в 2010 г. планируется ввести около 48 млн. кв. м. жилья, что без учета устаревания и выбытия жилого фонда составит около 0,34 кв. м. на 1 жителя РФ.

 

Рис. 2.5 Доля жилого фонда, сдаваемого в аренду, в европейских странах, %

 

Рис. 2.6 Прогноз объемов ввода жилья (вместе с бюджетным строительством), тыс.кв.м.

   

  Кроме того, прогнозы правительства не отражают высокую степень износа жилищного фонда, который, по различным оценкам, доходит до 60%. Заметим также, что в наших оценках заложен достаточно пессимистичный прогноз развития демографической ситуации, притом, что значительные усилия на государственном уровне направлены на увеличение рождаемости.

 

 

 

3. Тенденции и перспективы инвестиционного процесса в строительстве.

 

Строительный сектор – один из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходят темпы роста ВВП. В последние 3 года рост объемов строительных работ стабильно превышал 10%. На современном этапе можно выделить 3 наиболее важных сегмента, в которых работают большинство компаний, так или иначе связанных со строительством: производство стройматериалов (цемент, бетон, щебень, песок), дорожное и жилищное строительство.

По прогнозам аналитиков, инвестиции в строительство должны принести значительные прибыли инвесторам разных уровней. Несмотря на последствия финансового кризиса и некоторый застой на рынке недвижимости, строительство жилой и коммерческой недвижимости является очень выгодным бизнесом.

Под данным информационных агентств, девелоперские компании продолжают вести активное строительство коттеджных поселков бизнес-класса, которые находятся на небольшом расстоянии от Москвы и других крупных городов. Как считают аналитики, инвестиции в строительство коттеджного поселка в 2011 году в среднем составляют 3 миллиарда рублей, прибыль же инвесторов может быть в несколько раз больше

Несмотря на обилие замороженных объектов строительства, многие девелоперские компании открывают новые строительные проекты, связанные с возведением коммерческой недвижимости. В настоящее время многие торговые центры заполнены лишь наполовину, но инвестиционные компании продолжают открывать новые проекты по строительству торговых и бизнес - центров.

Частные инвестиции в строительство в 2011 году также могут принести неплохой доход. Несмотря на то, что количество продаж квартир и домов в последнее время несколько сократилось, многие частные инвесторы стремятся приобрести жилую недвижимость, используя различные скидки и акции, которые предлагаются строительными компаниями.

Несмотря на плачевное состояние дорожной сети в нашей стране, инвестиции в строительство дорог в 2011 году несколько сократились. Многие проекты, связанные со строительством магистралей в крупных городах нашей страны заморожены, местные органы власти приняли решение направить денежные средства на ремонт имеющихся дорог. С другой стороны, на территории нашей страны открываются платные участки дорог, которые должны принести существенный доход инвесторам в ближайшее время.

Тема инвестиций в строительство в 2011 году является актуальной для многих компаний, которые работают в Российской Федерации. В различных городах нашей страны постоянно проводятся конференции, на которых крупнейшие российские и зарубежные инвесторы делятся своими мыслями, связанными с инвестициями в строительство.