Шпаргалка по дисциплине "Инвестиции"

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и нe обязательно только кредитных. В этой связи более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.

Опцион  на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определенное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной па льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель коллонциопа обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион па повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20. Понятие лизинга и лизинговой сделки

Лизинг представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Субъектами  лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик). Любой из участников лизинговой сделки может быть резидентом Российской Федерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Лизингодателем  может выступать как юридическое (лизинговая компания), так и физическое лицо, роль которого в лизинговой сделке сводится к приобретению в собственность имущества и предоставлению его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучателем  может быть физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Продавцом (поставщиком) в лизинговой сделке называют физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрена передача продавцом (поставщиком) предмета лизинга непосредственно лизингополучателю.

Предмет лизинговой сделки определен Законом о лизинге достаточно четко. Лизинговая сделка может быть заключена в отношении любых непотребляемых вещей, в том числе предприятий и других имущественных комплексов, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и другого движимого и недвижимого имущества, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Формы лизинга. В качестве основных форм Закон о лизинге называет внутренний лизинг, при котором все участники лизинговой сделки (лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик)) являются резидентами Российской Федерации, и международный лизинг, при котором или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации. Заметим, что поставщик в случае международного лизинга не определен, т. е. он может быть как резидентом, так и нерезидентом Российской Федерации.

Типы  лизинга. В основе классификации лизинга по типам лежит срок его осуществления. Различают:

•   долгосрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение трех и более лет;

•   среднесрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение от полутора до трех лет;

•   краткосрочный лизинг — лизинг, осуществляемый в течение менее  полутора лет.

Виды  лизинга. В соответствии с установленной Законом о лизинге классификацией лизинга по видам лизинг может быть финансовым или оперативным.

При финансовом лизинге лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца, определенного лизингополучателем, и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

При оперативном лизинге лизинговое имущество закупается лизингодателем на свой страх и риск и передается им лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. По истечении предусмотренного договором срока и при условии выплаты лизингополучателем предусмотренной договором суммы лизинговых платежей предмет лизинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга.

Как вариант  финансового лизинга возможен лизинг возвратный, особенностью которого является то, что продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель. Смысл таких отношений состоит в том, что предприятие, нуждающееся в оборотных средствах и не имеющее возможности их получить иначе, как продав часть своего имущества, продает его лизинговой компании, одновременно заключая с ней договор лизинга на это же имущество и соответственно продолжая им пользоваться.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

36. Классификация  инвестиционных проектов

С позиции управленческого  персонала компании инвестиционные проекты могут быть классифицированы по различным основаниям.

Предназначение инвестиции — это ключевой признак при классификации проектов, в соответствии с которым можно выделить семь основных причин инвестирования, а, следовательно, и групп проектов:

(1) инвестиции  в повышение эффективности производства;

(2) инвестиции  в расширение действующего производства;

(3) инвестиции в создание производственных мощностей при освоении новых сфер бизнеса;

(4) инвестиции, связанные  с выходом на новые рынки  сбыта;

(5) инвестиции  в исследования и разработку  новых технологий;

(6) инвестиции  преимущественно социального предназначения;

(7) инвестиции, осуществляемые  в соответствии с требованиями закона.

Величина  требуемых инвестиций. Инвестиционные проекты существенно разнятся по объему требуемых инвестиций, продолжительности периода освоения капиталовложений, сроку «эксплуатации» проекта.

Тип предполагаемого  эффекта. Цели, которые ставятся при оценке проектов, могут быть различными, а результаты, получаемые в ходе их реализации, не обязательно носят характер очевидной прибыли.

Несложно обособить  шесть видов эффекта:

(1) наращивание  объемов производства;

(2) сокращение  затрат, сопровождающееся получением дополнительной прибыли;

(3) снижение риска  производства и сбыта; 

(4) новое знание (технология);

(5) политико-экономический  эффект;

(6) социальный  эффект.

Тип отношений. Весьма важным в анализе инвестиционных проектов является выделение различных отношений взаимозависимости. Два анализируемых проекта называются независимыми, если решение о принятии одного из них не сказывается на решении о принятии другого. Если два и более анализируемых проектов не могут быть реализованы одновременно, т. е. принятие одного из них автоматически означает, что оставшиеся проекты должны быть отвергнуты, тс такие проекты называются альтернативными, или взаимоисключающими.

Проекты связаны  между собой отношениями комплементарности, если принятие нового проекта способствует росту доходов по одному или нескольким другим проектам.

Проекты связаны  между собой отношениями замещения, если принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.

Тип денежного  потока. С любым проектом увязывается денежный поток как череда инвестиций и поступлений. Поток называется ординарным, если он состоит из исходной инвестиции, сделанной единовременно или в течение нескольких последовательных базовых периодов, и последующих притоков денежных средств; если притоки денежных средств чередуются в любой последовательности с их оттоками, поток называется неординарным. Отношение к риску. Инвестиционные проекты различаются по степени риска: наименее рисковые проекты, выполняемые по государственному заказу; наиболее рисковые проекты, связанные с созданием новых производств и технологий.

 

19. Оптимизация  источников формирования инвестиционных ресурсов

Оптимизация структуры  источников привлекаемых ресурсов для  финансирования является основной проблемой использования смешанной формы финансирования. Она возникает как при проработке отдельно взятого проекта, так и при обосновании инвестиционной программы. Необходимость такой оптимизации определяется тем, что:

рассмотренные источники финансирования неравноценны,

первоначально сформированная структура капитала в целом по предприятию может не соответствовать требованиям финансовой стратегии предприятия и снижать уровень ее финансовой устойчивости.

Требуемая инвесторами норма возврата — это цена инвестора за право фирмы использовать его деньги. Вместе с тем, стоимость капитала конкретного ресурса является действительной стоимостью долга фирмы.

Работу по определению  стоимости капитала каждого финансового ресурса целесообразно проводить в такой последовательности:

выяснить требуемую  инвесторами норму возврата их финансовых ресурсов,

привести норму  к стоимости капитала, имея в виду налоговую ситуацию для конкретного  ресурса и «плавающую» стоимость капитала.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21. Формирование доходов и расходов лизингодателя

Лизинг по своему экономическому содержанию относится к прямым инвестициям, в ходе исполнения которых лизингополучатель обязан возместить лизингодателю инвестиционные затраты (издержки), осуществленные в материальной и денежной форме, и оплатить вознаграждение.

Общая сумма  возмещения инвестиционных затрат (издержек) и сумма вознаграждения представляют собой общую сумму лизингового договора, которая погашается лизингополучателем посредством лизинговых платежей.

Все инвестиционные затраты лизингодателя должны быть обоснованы. Инвестиционные затраты (издержки) — это расходы и затраты лизингодателя, связанные с приобретением предмета лизинга и использованием его лизингополучателем.   К инвестиционным затратам относятся:

• стоимость предмета лизинга;

• налог на имущество;

• расходы на транспортировку и установку, включая монтаж и шефмонтаж, если иное не предусмотрено договором лизинга;

•расходы на обучение персонала лизингополучателя работе, связанной с предметом лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга;

•расходы на таможенное оформление и оплату таможенных сборов, тарифов и пошлин, связанных с предметом лизинга;

•расходы на хранение предмета лизинга до момента ввода его в эксплуатацию, если иное не предусмотрено договором лизинга;

•расходы на охрану предмета лизинга во время транспортировки и его страхование, если иное не предусмотрено договором лизинга;

•страхование от всех видов риска, если иное не предусмотрено договором лизинга;

 расходы на  выплату процентов за пользование привлеченными средствами и отсрочки платежей, предоставленные продавцом (поставщиком);

•плата за предоставление лизингодателю гарантий и поручительств, подтверждение расчетно-платежных документов третьими лицами в связи с предметом лизинга;