Шпаргалка по дисциплине "Инвестиции"

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства).

Никто не знает  точно стоимости всей недвижимости.

Недвижимость  занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых странах — это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует несколько подходов.

Оценка  емкости ипотечного рынка. Общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами - правительственными ценными бумагами и корпоративными облигациями.

Оценка  емкости строительного рынка. Другим общим показателем размеров стоимости недвижимости является объем инвестиций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительства (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8—10% валового национального продукта.

Сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в России особенно сложно по ряду причин. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в связи с отсутствием учета земли (основополагающего вида недвижимости) и отражения се в структуре российских финансовых отчетов. В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадастрового учета, основанных на рыночной стоимости объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25. Классификация источников финансирования капитальных вложений

Финансирование  капитальных вложений представляет собой расходование денежных средств на приобретение элементов основного капитала (основных фондов, основных средств), в том числе на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое обновление действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и др.

Система финансового  обеспечения инвестиционного процесса основывается на определении источников его финансирования. Под источниками финансирования капитальных вложений понимаются фонды и потоки денежных средств, которые позволяют осуществлять из них сам процесс капитальных вложений.  Системная классификация источников капитальных вложений предполагает прежде всего разделение уровней финансирования. Выделяется макроуровень (национальная экономика) и микроуровень (фирма) финансирования капитальных вложений. Совокупность источников финансирования капитальных вложений на макроуровне образует общенациональный фонд. В него включаются внутренние и внешние источники.

Внутренние  национальные источники финансирования капитальных вложений состоят из централизованных и нецентрализованных ассигнований. Средства финансирования внутренних капитальных вложений в масштабах национальной экономики образуются из:

(а) централизованных  ассигнований;

(б) накоплений, осуществляемых коммерческими и некоммерческими организациями страны;

(в) частных  накоплений граждан.

Централизованные  ассигнования, используемые фирмами с целью реализации проектов капитальных вложений, включают в себя:

• государственные бюджетные (федеральные и субъектов Федерации) средства;
• негосударственные (муниципальные) бюджетные средства;
• внебюджетные средства.

Государственные бюджетные средства выделяются на финансирование капитальных вложений в соответствии с ежегодно принимаемыми законами о федеральном бюджете и бюджетах субъектов Федерации, правовыми актами органов местного самоуправления.  Внебюджетные централизованные ассигнования на капитальные вложения осуществляются из экономических фондов и фондов социального назначения. Нецентрализованные ассигнования осуществляются из накоплений фирм и некоммерческих организаций страны, частных накоплений граждан.

Внешние источники финансирования капитальных вложений в национальную экономику включают в себя средства, поступающие из-за границы. Они состоят из двух потоков:

(а) репатриируемых  капиталов;

(б) иностранных  капиталовложений.

Финансирование  иностранных капитальных вложений может осуществляться   за   счет:   (1)   вложений   международных   организаций;  (2) вложений государств, имеющих зарубежную собственность или арендующих недвижимость за границей;

(3) частных вложений  нерезидентов, юридических и физических лиц.

 

35. Понятие  инвестиционного проекта

Реальные инвестиции, как правило, оформляются в виде так называемого инвестиционного  проекта. Согласно Закону № 39-ФЗ «инвестиционный  проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)».

Таким образом, если следовать букве закона, то инвестиционный проект трактуется как набор документации, содержащий два крупных блока документов:

• документально  оформленное обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, включая необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденную в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

• бизнес-план как  описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Однако на практике инвестиционный проект не сводится к  набору документов, а понимается в более широком аспекте — как последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальным вложением, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности поддержания и продолжения проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении. В этом случае инвестиционному проекту свойственна определенная этапность, т. е. он развивается в виде предусмотренных фаз (стадий), а набор документов, обосновывающих его целесообразность и эффективность, выступает лишь одним из элементов, хотя и ключевых, проекта в целом. Что касается документального оформления проекта, в частности подготовки соответствующего бизнес-плана, то логика, принципы и различные методики разработки подобных документов достаточно подробно описаны в специальной литературе.

 

29. Формы  и участники инвестирования в  недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость:

(1) по правовому  статусу инвестора (частные и  государственные);

(2) но источнику  финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

(3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может выступить институциональный инвестор. Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) — это пример пассивной формы инвестирования в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вкладывающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) закладные.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать участие следующие основные участники: инвестор собственного капитала, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор  собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение будущих выгод от вложений, произведенных сегодня.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капитала имеет право на получение платежей по долговым обязательствам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансирования, временно владеющим правом пользования объектом недвижимости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ограничения на остальных участников процесса финансирования инвестиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

 

 

31. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Земельный кодекс Российской Федерации;

• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

•   постановление Правительства  РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении  Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народнохозяйственной значимости».

Участники рынка отмечают и негативные стороны системы регулирования инвестиций в недвижимость: во-первых, сложность и длительность процедур согласования; во-вторых, односторонний подход.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27. Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость  обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:

1. базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;
2. особенности недвижимости как товара;
3. особенности организационно-правового характера;
4. особенности инвестиционного характера.

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. Длительность создания и сроков службы зданий и сооружении. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет.

Вечность  земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав).

Специфика жизненного цикла.

Потенциал роста стоимости земли при  потенциале снижения стоимости зданий и сооружений.

Низкая  эластичность предложения недвижимости.

Раздельность (делимость) юридических прав.

Своеобразие условий налогообложения.

Необходимость инвестиционного менеджмента.

Низкая  ликвидность.

Повышенная  степень риска и неопределенность.

Гибкость  условий финансирования.

Основные  инвестиционные качества недвижимости следующие.1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. 2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции.

3. Большая стабильность потока доходов при более высоких ставках доходности. 4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

В практической плоскости к важнейшим результатам инвестиций в недвижимость следует отнести следующие ключевые возможности.

1. Получение дохода.
2. Получение налоговых преимуществ.
3. Защита инвестиций от инфляции.
4. Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30. Инструменты  инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.