Методы оценки эффективности инвестиций

К первой группе относятся метод, основанный на расчете сроков окупаемости инвестиций, и метод, основанный на определении нормы прибыли на капитал.

Ко второй группе — методам сравнительной оценки эффективности инвестиций — относятся:

1. метод накопленного сальдо денежного потока (накопленного эффекта) за расчетный период;
2. метод сравнительной эффективности — метод приведенных затрат;
3. метод сравнения прибыли.

Теория абсолютной эффективности капитальных вложений исходит из предпосылки, что реализации или внедрению подлежит такой  инвестиционный проект, который обеспечивает выполнение установленных инвестором нормативов эффективности использования  капитальных вложений. К таким  нормативам относится нормативный  срок полезного использования инвестиционного  проекта, или получение заданной нормы прибыли на капитал. Проект подлежит внедрению, если ожидаемое  значение вышеназванных показателей  будет равным или большим их нормативных  значений.

Теория сравнительной  эффективности капитальных вложений исходит из предпосылки, что внедрению (реализации) подлежит такой инвестиционный проект из нескольких (не менее двух), который обеспечивает либо минимальную  сумму приведенных затрат, либо максимум прибыли, либо максимум накопленного эффекта  за расчетный период его использования.

Дисконтирование — метод оценки инвестиционных проектов путем выражения будущих денежных потоков, связанных с реализацией проектов, через их стоимость в текущий момент времени Методы оценки эффективности инвестиций, основанные на дисконтировании, применяются в случаях крупномасштабных инвестиционных проектов, реализация которых требует значительного времени.

Методы оценки эффективности инвестиций, основанные на дисконтировании:

• метод чистой приведенной стоимости (метод чистой дисконтированной стоимости, метод чистой текущей стоимости);
• метод внутренней нормы прибыли;
• дисконтированный срок окупаемости инвестиций;
• индекс доходности;
• метод аннуитета.

Метод оценки эффективности  инвестиционного проекта на основе чистой приведенной стоимости позволяет  принять управленческое решение  о целесообразности реализации проекта  исходя из сравнения суммы будущих  дисконтированных доходов с издержками, необходимыми для реализации проекта (капитальными вложениями).

Индекс доходности — это отношение приведенных  денежных доходов к приведенным  на начало реализации проекта инвестиционным расходам. Если индекс доходности больше 1, то проект принимается. При индексе  доходности меньше 1 проект отклоняется.

Внутренняя норма  прибыли представляет собой ту расчетную  ставку процента (ставку дисконтирования), при которой сумма дисконтированных доходов за весь период реализации инвестиционного проекта становится равной сумме первоначальных затрат (инвестициям). Эту норму можно  трактовать как максимальную ставку процент, под который фирма может  взять кредит для финансирования проекта с помощью заемного капитала.

Расчет аннуитета  чаще всего сводится к вычислению общей суммы затрат на приобретение по современной общей стоимости  платежа, которые затем равномерно распределяются на всю продолжительность  инвестиционного проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИНВЕСТИЦИИ В  СТРОИТЕЛЬСТВО РОССИИ

 

Практически каждый человек  в своей жизни сталкивается с  таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют  в строительство не только богатые  люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить  пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать  выгодным и приносящим доход. Здесь  главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или  строительной компании, которая работает не один год в строительстве. 

Инвестирование строительства  недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и  на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с  банковским вкладом, то в строительство  инвестировать втрое выгоднее, чем  класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что а России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет  практически постоянно инвестировать  средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход. Если вы инвестировали единожды в строительство недвижимости, то в дальнейшем вам не нужно дополнительно  инвестировать средства, чтобы получать доход. 

Существует несколько  схем, позволяющих инвестировать средства в недвижимость, причем каждая из них рассчитана на определенный круг инвесторов. Если, например, вы нуждаетесь в жилье, а рядом строится многоэтажный дом, то вам лучше инвестировать средства в это строительство. Потому что на первоначальном этапе строительства, квартира будет стоить значительно дешевле, чем при сдаче дома – таким образом, вы сможете сэкономить на приобретении квартиры и в тоже время, удачно вложите деньги в недвижимость.

Кто-то предпочитает вкладывать свои средства, то есть вливать инвестиции в загородную недвижимость, потому что, на сегодняшний день, это самый  быстроразвивающийся сегмент рынка. Земельные участки также пригодны для инвестирования, потому что земля  ценится всегда, причем ее стоимость  постоянно возрастает, особенно, если земельные участки находятся  вблизи города – есть перспектива, что вскоре они будут частью города, где земельный участок стоит  гораздо больше, чем за его границами. 

Загородная недвижимость, гостиничные комплексы, многоквартирные  жилые дома – это недвижимость, в которую предпочитают вкладывать средства серьезные инвесторы, чтобы  затем получать стабильный и постоянный доход.

Как и при инвестировании в любую  сферу человеческой деятельности, инвестиции в строительство имеют некоторые  риски. В первую очередь, они зависят  от экономического положения в стране, а также от подрядчика, выполняющего строительство объекта, в который  были вложены инвестиции. Однако риски в инвестициях с земельными участками, загородной недвижимостью или прочими объектами недвижимости гораздо меньше, чем инвестиции на валютном рынке или инвестиции в ценные бумаги. Наряду со всеми положительными сторонами инвестиций в недвижимость, существуют, и некоторые недостатки: 

1) Загородная недвижимость или земельные участки относятся к малоликвидным объектам, даже учитывая то, что экономическое положение в стране будет благоприятно, не говоря уже о состоянии дел на рынке недвижимости в период экономического кризиса. 

2) Если вы инвестировали в  загородную недвижимость, то для  поддержания ее в нормальном  состоянии, пока ее не реализуете, необходимы некоторые расходы  – уплата налогов, коммунальные  платежи, в основном на ее  отопление, а также другие сборы.  Здесь не рассматривается вопрос, если вы ее сдаете по найму,  потому что тогда вам придется  делать еще и косметический  ремонт, если иное не указано  в договоре поднайма жилья; 

3) Существуют  риски, что государственные власти  повысят налоги на ту недвижимость, которой вы не пользуетесь  и не проживаете в ней. Муниципальные  власти могут в одночасье повысить  стоимость коммунальных услуг,  поэтому содержать загородную  недвижимость будет вам просто  не выгодно; 

4) Владельцы  земельных участков действующим  законодательством уже ограничены  в своих действиях, например, они  не могут закладывать в ипотеку  или приватизировать некоторые  виды земельных участков; 

5) Если  в стране кризисный период, то  стоимость загородной недвижимости  будет падать относительно стоимости  основных потребительских товаров  и услуг.

6) Стоимость земельного  участка, конкретной квартиры  или загородной недвижимости  может возрасти или упасть, в  зависимости от местных факторов, например, постройка завода рядом  с земельным участком, значительно  уменьшит его стоимость. Однако  постройка в микрорайоне, где  находится квартира, нового торгового  центра, увеличит стоимость жилья.  Относительно загородной недвижимости, то развитие инфраструктуры в  коттеджном поселке увеличит  стоимость коттеджей в нем. 

7) Если вы физическое  лицо, и решили продать недвижимость, которая в вашем пользовании  находилась менее трех лет,  то вам придется оплачивать  подоходный налог. 

Учитывая все эти обстоятельства, инвестиции в недвижимость необходимо делать только тогда, когда вы уверены, что они будут долгосрочными. Разумно инвестировать в недвижимость, если вы планируете получать с нее  доход, даже в самый кризисный  момент. Инвестировать средства в  недвижимость необходимо, когда стоимость  загородной недвижимости или земельных  участков значительно снизилась  в период экономического спада, тогда  вы сможете минимизировать свои риски.

 

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ЗАДАЧИ

 

 

Определить коммерческую эффективность и эффективность  акционерного капитала инвестируемого проекта по строительству завода.

Собственные средства используются в первой трети строительства, акционерные  – во второй трети, кредиты –  в третьей трети строительства. Долговременные кредиты берутся  под 12% годовых сроком на 5 лет с  возможностью досрочного погашения  после 3 лет использования кредита.

С начала эффективной эксплуатации, с целью ликвидации отрицательного сальдо потоков по периодам, используются кратковременные кредиты под 15% годовых, сроком на 1 год, возврат кредита  и процентов за кредит в конце  срока. Свободные денежные средства предприятия может положить в  банк на депозит под 9% годовых.

Предприятие выплачивает  налог на имущество (основные фондов и оборотные средства). Срок введения основных фондов – срок окончания  строительства.

Чистая прибыль распределяется в виде дивидендов между акционерами.

Амортизация начисляется  линейно cо средней нормой амортизации 10%.

Индекс инфляции – 1,08 в  год.

Ставка дисконта Е=0,14.

Величина потоков определяется на конец периода.

Накопленные амортизационные  отчисления и остаточная стоимость  основных фондов распределяется между  акционерами за исключением доли предприятия, в конце срока эксплуатации.

Коэффициент оборачиваемости  оборотных средств – 8.

Коммерческая эффективность  определяется по величине ЧДД и дисконтированному  сроку окупаемости инвестиций, эффективность  акционерного капитала по критерию ЧДД.

 

 

 

 

 

 Исходные данные                                                                                        

Жизненный цикл продукции N	6	лет
Жизненный цикл продукции M	6	лет
Собственные средства	53	млн.руб.
Акционерные средства	60	млн.руб.
Кредиты (под 12% годовых)	26	млн.руб.
Объем реализации пр.N	64,4	тыс.шт.
Объем реализации пр.M	61,6	тыс.шт.
Прогнозная  цена единицы пр.N	1230	руб. за шт.
Прогнозная  цена единицы пр.M	1420	руб. за шт.
Стартовые производственные затраты на пр.N	860	руб. за шт.
Стартовые производственные затраты на пр.M	1160	руб. за шт.
Коммерческие  затраты на пр.N	141	руб. за шт.
Коммерческие  затраты на пр.M	156	руб. за шт.
Срок  строительства	13	мес.
Коэффициент инфляции	0,0108
Ставка  дисконта	0,14

Изменение цены под влиянием инфляции
Цена	1год	2год	3год	4год	5год	6год
N	1230	1243,284	1256,711	1270,284	1284,003	1297,870
M	1420	1435,336	1450,838	1466,507	1482,345	1498,354
Изменение величины производственных затрат под влиянием инфляции
N	860	869,288	878,676	888,166	897,758	907,454
M	1160	1172,528	1185,191	1197,991	1210,929
Необходимый минимальный  остаток оборотных средств
	20835500	21060523	21287977	21517887	21750280,4	21985183,4