Контрольная работа по "Инвестициям"

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

1. Вопрос № 17. Сущность, значение оценки и рынка недвижимости            3
2. Вопрос № 37. Оценка аннуитетов                                                                    8
3. Практическая часть                                                                                          13

 Список использованных  источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВОПРОС №17. Сущность, значение оценки рынка недвижимости

 

           Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости [4].      

          Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, страховая, залоговая и др.

          Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

      В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 28.07.1998 г. «Об оценочной деятельности»  субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность  (оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

            Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·   квартиры и комнаты;

·   помещения и  здания под офисы и магазины;

·   пригородные  жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

·   свободные земельные  участки, предназначенные под застройку  или для других целей (в ближайшей  перспективе);

·   складские и  производственные объекты.

           Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

             Цели оценки недвижимости:

- помощь продавцу в  установлении цены продажи;

- помощь покупателю  в определении цены покупки;

- установление величины  стоимости для налогообложения;

- установление залоговой  стоимости имущества для целей кредитования под залог имущества;

- определение страховой  стоимости имущества; 

- установление налогооблагаемой  стоимости при дарении и наследовании;

- установление стоимости  недвижимости при судебных процессах     

       Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество  данного товара или услуг, находящее  на рынке платежеспособных покупателей.  Самый большой потенциальный  спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность  имущества удовлетворять некоторые  потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность  предложения. Как правило, при  увеличении предложения определенного  товара цены на данный товар  начинают падать, при уменьшении  предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости  объектов – это возможность  передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

            Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

            Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1): сравнительный;  доходный;  затратный.

           Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

                 Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен быть  уникальным.

2.  Информация должна быть  исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

            Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-  уровень заработной платы;

-  величина накладных расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли строителей  в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные  материалы.

       Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Базовая формула доходного подхода:

  или , где                                                                              (1)                              

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.          

             Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке [1].

 

 

 

Вопрос  № 37. Оценка аннуитетов

 

           Денежный поток с равными интервалами и равными поступлениями денежных средств называется финансовой рентой, или аннуитетом.

          Любой элемент денежного потока называется членом аннуитета (членом ренты), а величина постоянного временного интервала между двумя его последовательными элементами - периодом аннуитета (периодом ренты). Если каждый элемент аннуитета имеет место в конце соответствующего периода, аннуитет называется аннуитетом постнумерандо; если в начале периода - аннуитетом пренумерандо. Аннуитет, все элементы которого (А) равны между собой, называется постоянным; если равенства нет - переменным. Пример аннуитета пренумерандо: накопление денег на банковском счете, когда вклады делаются в начале каждого месяца. Пример аннуитета постнумерандо: регулярное получение процентов по ценной бумаге (по вкладу) по итогам очередного месяца.

      Классификацию аннуитетов наглядно иллюстрирует рисунок 2:

         

            Под срочным аннуитетом понимается денежный поток с поступлениями в течение ограниченного времени (срочный денежный поток) с равными по величине поступлениями денежных средств через равные промежутки времени. По моменту поступления денежных средств различают срочные аннуитеты пренумерандо и постнумерандо. Срочный аннуитет постнумерандо можно рассчитать как по схеме наращения, так и по схеме дисконтирования.

           Наращение - финансовая операция, при которой происходит расчет будущей стоимости сегодняшней инвестиции при заданном сроке и процентной ставке. Сущность расчета заключается в том, что денежный поток, состоящий из одинаковых по величине выплат и существующий определенное время можно пересчитать в будущую стоимость, суммировав все наращенные выплаты с учетом условия постнумерандо. Формула оценки срочного аннуитета постнумерандо по схеме наращения имеет следующий вид:

                                                                        n

                                    FV=A*∑ (1+r)^n-k , где                                                 (2)

                                    n=1

FV - будущая стоимость;

A - величина равномерного  поступления;

r - процентная ставка, долей единиц;

n - количество лет           

Пример. Необходимо рассчитать будущую стоимость срочного аннуитета при 100 рублях ежегодных выплат, ставке равной 12%, в течение 5 лет по схеме постнумерандо.

FV = 100 * ((1 + 0,12)5 + (1 + 0,12)4 + (1 + 0,12)3 + (1 + 0,12)2 + (1 + 0,12)) = 635 рублей. Планируемая к получению сумма составит 635 рублей.

         Формула оценки срочного аннуитета постнумерандо по схеме дисконтирования имеет следующий вид:

                                                                         n

                                            PV=∑ A/(1+r)^n-k , где                                                 (3)

                                                            n=1

 

PV - приведенная (текущая)  стоимость;

A - величина равномерного поступления;

r - процентная ставка;

n - количество лет.

Пример. Необходимо рассчитать приведенную стоимость срочного аннуитета при 100 рублях ежегодных выплат, ставке равной 12%, в течение 5 лет по схеме постнумерандо.

PV = (100 / (1 + 0,12)5 + 100 / (1 + 0,12)4 + 100 / (1 + 0,12)3 + 100 / (1 + 0,12)2 + ...

+ 100 / (1 + 0,12)) = 360,47 рублей. Для выполнения вышеприведенных условий необходимо инвестировать 360,47 рублей.

          Сущность расчета будущей стоимости срочного аннуитета пренумерандо заключается в том, что денежный поток, состоящий из одинаковых по величине выплат и существующий определенное время можно пересчитать в будущую стоимость, суммировав все наращенные выплаты с учетом условия пренумерандо. Формула приведенной стоимости срочного аннуитета пренумерандо:

                                             n

                               FV=A*(1+r)∑ (1+r)^n-k , где                                                  (4) 

                                       n=1

FV - будущая стоимость;

A - величина равномерного  поступления;

r - процентная ставка, долей единиц;

n - количество лет.

Пример. Необходимо рассчитать будущую стоимость срочного аннуитета при 100 рублях ежегодных выплат, ставке равной 12%, в течение 5 лет по схеме пренумерандо.

FV = 100 * (1 + 0,12) * ((1 + 0,12)5 + (1 + 0,12)4 + (1 + 0,12)3 +...

+(1 + 0,12)2 + (1 + 0,12)) = 711,51 рублей [6].

           Под бессрочным аннуитетом (вечная рента) понимается денежный поток с равными по величине поступлениями денежных средств в течение длительного срока через равные интервалы времени. Примером бессрочного аннуитета являются консоли (консолидированная рента) — долгосрочные государственные облигации со сроком обращения, превышающим 30 лет. В случае бессрочного аннуитета поток равных платежей через равные интервалы в течение длительного периода времени рассматривается как бесконечный. При этом подразумевается, что в рамках выбранного интервала осуществляется только один платеж. В этой связи бессрочный аннуитет математически можно представить как бесконечность (n -> ∞) или как бесконечно убывающую геометрическую прогрессию.