Контрольная работа по "Инвестиционной стратегии"

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные  методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов.

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

С = NOI / R_k

где:

С  — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI  — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. NOI)

R_k — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

R_k = R_n + N_v

где:

R_k  — коэффициент капитализации

R_n  — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

N_v  — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала - метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга - этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда - данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда – используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода  и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой  объект незавершённого строительства  или требует значительной реконструкции, т.е. в ближайший период не может  приносить стабильного дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален  и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется данный метод, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтированных денежных потоков  позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

3. Роль бизнес – плана в инвестиционном проектировании. Финансовый план – как часть бизнес – плана инвестиционного проекта.

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация включающее проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с действующими стандартами, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционные проекты  делятся на:

• производственные
• научно-технические
• коммерческие
• финансовые
• экономические
• социально-экономические

Бизнес-план — план, программа осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Бизнес-план – краткое, точное, доступное и понятное описание предполагаемого бизнеса, важнейший инструмент при рассмотрении большого количества различных ситуаций, позволяющий выбрать наиболее перспективные решения и определить средства для их достижения. Бизнес-план является документом, позволяющим управлять бизнесом, поэтому его можно представить как неотъемлемый элемент стратегического планирования и как руководство для исполнения и контроля. Важно рассматривать бизнес-план как сам процесс планирования и инструмент внутрифирменного управления.

Бизнес-план служит трем основным целям:

• Он дает инвестору ответ на вопрос, стоит ли вкладывать средства в данный инвестиционный проект.
• Служит источником информации для лиц непосредственно реализующих проект.
• Банк при принятии решения о выдаче кредита получает исчерпывающую информацию о существующем бизнесе заемщика и его развитии после получения кредита.

Бизнес-план помогает предпринимателю  решить следующие основные задачи:

• определить конкретные направления деятельности фирмы;
• целевые рынки и место фирмы на этих рынках;
• сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегию и тактику их достижения;
• определить лиц, ответственных за реализацию стратегии;
• выбрать состав и определить показатели товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям;
• оценить производственные и торговые издержки по их созданию и реализации;
• выявить соответствие имеющихся кадров фирмы, условий мотивации их труда предъявляемым требованиям для достижения поставленных целей;
• определить состав маркетинговых мероприятий фирмы по изучению рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.;
• оценить финансовое положение фирмы и соответствие имеющихся финансовых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целей;
• предусмотреть трудности, «подводные камни», которые могут помешать практическому выполнению бизнес-плана.

Элементы бизнес-плана:

• Резюме
• Цели и задачи
• Анализ рынка
• Продукт
• План маркетинга
• План производства
• Управленческий персонал
• Источники и объём трудовых средств
• Финансовый план
• Деятельный финансовый план

Финансовый план – как  часть бизнес – плана инвестиционного  проекта

Финансовый план является важной частью бизнес-плана. Он определяет потенциальные инвестиции, которые  необходимы для бизнеса и показывает является ли бизнес-план экономически выполнимым. Эта информация определяет размер потребной инвестиции и обеспечивает основу для инвестора в отношении определения будущего значения инвестиции. Поэтому, перед подготовкой бизнес-плана необходимо иметь полную оценку прибыльности предприятия. Эта оценка прежде всего показывает потенциальным инвесторам, будет ли бизнес прибыльным, сколько денег необходимо, чтобы запустить бизнес и встретить краткосрочные потребности в деньгах, как эти деньги могут быть получены (т.е. акции, займы и т.п.).

Для оценки выполнимости бизнес-планов существует три области финансовой информации:

• ожидаемые значения объемов продаж и расходов в течение, по крайней мере, трех ближайших лет;
• денежные потоки в течение ближайших трех лет;
• текущие значения компонентов баланса и прогнозные балансы на время инвестиционного проекта.

Финансовые отчеты и прогнозы представляют собой краткое описание (в денежных единицах) истории и  будущих планов организации. Поскольку  это так, оба вида финансовых документов должны быть сопряжены с повествовательным  описанием бизнеса, его планов и  допущений, на которых эти планы  базируются.

Финансовые документы  должны сопровождаться соответствующими документами и объяснениями. Во-первых, в бизнес-плане должны быть приведены  прогнозируемые объемы продаж и соответствующие  расходы в течение, по крайней  мере, трех-пяти лет, с помесячным прогнозом  в течение первого года. Сюда должны быть включены прогнозируемые объемы продаж, стоимость проданных товаров, а также общие и административные расходы.

Затем с помощью оценки налогов может быть спрогнозирована  чистая прибыль после налогообложения. Определение ожидаемых значений объемов продаж и величин расходов для каждого из первых 12 месяцев  и каждого последующего года базируется на маркетинговой информации, рассмотренной  ранее.

Вторая важная область  финансовой информации - это значения денежных потоков в течение времени  проекта, с помесячным прогнозом  в течение первого года. Оценки денежных потоков показывают способность  бизнеса обеспечить расходы в  подходящие времена года.

Последний пункт финансовой части - прогнозируемые балансы. Они  показывают финансовое состояние бизнеса  в определенное время. Они определяют средства бизнеса, его обязательства, инвестиции владельцев и некоторых  партнеров, а также остаточную прибыль (или накопленные потери). Потенциальному инвестору должны будут продемонстрированы допущения, на основе которых составлены балансы и другие части финансового  плана.

Настоящий раздел должен включать следующие финансовые отчеты и прогнозные ведомости.  

• Отчеты о прибыли за последние 3-5 лет .
• Балансы предприятия за последние3-5 лет .
• Отчеты об изменениях финансового положения предприятия за последние 3-5 лет.
• Ведомости о прибыли (по месяцам или кварталам) на время инвестиционного проекта.
• Ведомости о потоке денежных средств (по месяцам или кварталам) на время инвестиционного проекта.
• Прогнозируемые балансы на последующие от трех до пяти лет.
• Анализ безубыточности.
• Прошлые и прогнозируемые финансовые коэффициенты в сравнении с имеющими место в данной отрасли промышленности.
• Документы, подтверждающие числа в прогнозируемых финансовых ведомостях.
• Допущения для всех прогнозируемых ведомостей.
• Принципы учета, используемые в финансовом плане.
• Объяснения по поводу необычных особенностей в документах.
• Мнения аудиторов.

Существенно наличие специального раздела, в котором приводится структура  и поиск финансовых ресурсов для  выполнения проекта. Конкретно должны быть включены следующие материалы: