Контрольная работа по "Инвестиционной стратегии"

 

НОУ ВПО Вологодский институт бизнеса

Кафедра ФИНАНСОВ И КРЕДИТА

Фамилия, инициалы преподавателя С.П. ОСМОЛОВСКАЯ

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

по дисциплине

ИНВЕСТИЦИОННАЯ  СТРАТЕГИЯ

 (наименование дисциплины)

              Номер (вариант) 4

Выполнил  студент 6 курса,

Специальности бух. учет, анализ и аудит

группы 46- Б                                     

 

ЗОЛОТАРЕВА СВЕТЛАНА ВЛАДИМИРОВНА

фамилия, имя, отчество студента

 

п. Майский, д. 6 А, кв. 27, 8-911-444-86-13

(индекс, домашний  адрес, телефон)

 

Вологда

2014

СОДЕРЖАНИЕ

1. Инвестиционный риск, методы определения инвестиционного риска при выборе инвестиционной стратегии…………………………………………………3

2. Оценка недвижимости, сущность, значение оценки рынка недвижимости. Методы оценки недвижимости……………………………………………………..7

3. Роль бизнес – плана в инвестиционном проектировании. Финансовый план – как часть бизнес – плана инвестиционного проекта……………………………..14

Список использованной литературы……………………………………………...20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Инвестиционный риск, методы определения инвестиционного риска при выборе инвестиционной стратегии

Инвестиционный риск –  это риск обесценивания вложенного капитала (потеря первоначальной стоимости) в результате неэффективных действий руководства предприятия или  государства. Умный управляющий, составляя инвестиционный портфель должен оценивать  в первую очередь риски инвестирования и лишь затем смотреть на потенциальную доходность. Верно и то, что высокая потенциальная доходность заключает в себе инвестиционный риск.

Классификация инвестиционных рисков:

• Системный (он же рыночный, недиверсифицируемый) риск – связан с внешними факторами, влияющими на рынок в целом. Это неотъемлемая часть любой инвестиционной деятельности. Сюда можно отнести валютный, инфляционный, политический риски, риск изменения процентной ставки. На такой риск могут повлиять смена стадий экономического цикла, изменения в налоговом законодательстве, уровень платежеспособного спроса.
• Риск нерыночный (несистемный) подразумевает отраслевой, деловой и кредитный риски. Такие риски присущи либо одному инструменты инвестирования, либо деятельности конкретного инвестора. Их можно минимальный, составив оптимальный по набору инвестиционный портфель (диверсифицировав риски), сменив стратегию инвестирования, рационально управляя объектом.

Подобная классификация  затрагивает лишь самые большие  группы рисков, рассмотрим теперь более  подробно каждый из видов:

• Инфляционный  риск, вызываемый ростом инфляции – имеет негативное влияние, поскольку уменьшает реальную прибыль. Реальная стоимость активов может уменьшаться, несмотря на сохранение или рост его номинальной стоимости, прогнозируемая доходность по инвестициям может быть не достигнута по причине неконтролируемого роста темпов инфляции, опережающих доходность по инвестициям. Данный риск тесно связан с риском изменения процентной ставки (процентным риском).
• Риск изменения процентной ставки – риски, возникающие из-за возможности изменения процентной ставки, установленной центральным банком. Снижение процентной ставки ведет к снижению стоимости кредитов для бизнеса, что в свою очередь приводит к увеличению прибыли предприятий и в целом положительно сказывается на рынке акций
• Валютный – риск, связанный с возможными изменением курса одной валюты по отношению к другой, связаны с первую очередь с экономической и политической ситуациями в стране
• Политические риски – риск негативного влияния политических процессов на экономические. Под такими рисками следует понимать возможности смены правительства, войны, революции и т.п.

Эти риски в первую очередь  являются рыночными и не поддаются  контролю со стороны инвестора. К  несистемным инвестиционным рискам можно отнести:

• Отраслевой – риск, которым подвержены все акционерные предприятия данной отрасли;
• Деловой – риск, связанный с нерациональным управлением акционерным обществом менеджментом компании и низкой производственной эффективностью;
• Кредитный инвестиционный – возникает в случаях, когда инвестиции осуществляются за счет заемных средств и выражается в потенциальном риске инвестора не вернуть кредитные средства в полном объеме за счет изменения стоимости принадлежащих ему активов в непрогнозируемую сторону, недостаточной доходности или ухудшения качества самих этих активов;
• Страновый – возможность потерь по причине инвестирования в объекты, находящиеся под юрисдикцией страны, не имеющей прочного экономического и социального положения
• Риск упущенной выгоды – возможность получить косвенные убытки (понести убытки или недополучить прибыль) по причине невыполнения определенного мероприятия;
• Риск ликвидности – возможность получить потери за счет невозможности быстрого перевода активов в наличные средства. Иногда рассматривается как возможность нехватки средств для оплаты обязательств перед контрагентами;
• Селективный инвестиционный  – вероятность выбора менее доходного инструмента в сравнении с другими;
• Функциональный инвестиционный – вероятность получения потерь в следствие неправильного формирования инвестиционного портфеля и его управления;
• Операционный инвестиционный – возможность получения инвестиционных потерь вследствие технических ошибок при проведении операций, сбоев программного обеспечения и т.п.

 

Методы определения инвестиционного  риска при выборе инвестиционной стратегии.

 Возьмем, к примеру,  наиболее распространенный финансовый  актив — акции. В таком случае, получаем, что:

• минимизировать отраслевой риск возможно при составлении портфеля из акций компаний нескольких секторов экономики;
• минимизировать страновый риск — за счет инвестирования в зарубежные активы;
• деловой — посредством предварительно проведенного фундаментального анализа и отбора акций с наибольшими перспективами к росту;
• кредитный — за счет снижения или уменьшения кредитных средств, направленных на инвестирование;
• риск упущенный выгоды — за счет выставления стоп-лоссов и тейк-профитов, хеджирования (страхования) акций фьючерсными контрактами;
• риск ликвидности — за счет выбора наиболее ликвидных инструментов (например, акций газпрома, сбербанка);
• фундаментальный — за счет фундаментального анализа плюс диверсификация;
• операционный — выбор наиболее качественного брокера.

Естественно, несистемные  риски также нелегко устранить, но в целом, при грамотном подходе, возможно их значительное снижение. Основные методы по снижению инвестиционных рисков, перечисленные выше, позволят не только сохранить, но и значительно приумножить капитал.

 

 

 

 

 

 

2. Оценка недвижимости, сущность, значение оценки рынка недвижимости. Методы оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвентаризационная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Существует несколько  подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

• сравнительный подход;
• затратный подход;
• доходный подход.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости  объекта недвижимости на основе расчета  ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет  прогнозировать стоимость объекта  на перспективу.

Доходный подход является одним  из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан  на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования  этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность  ниже той суммы, которую он мог  бы получить, продолжая эксплуатировать  ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного  объекта в коммерческих целях. Таким  образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации  доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными  в данном методе.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что  будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и  суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа  ряда факторов, а потому могут нести  в себе определенную погрешность, так  как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.