Ипотечное кредитование

В этих условиях получение  семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически  единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование – наиболее надежным способом кредитования населения  для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с  коммерческой недвижимостью) кредитуется  коммерческими банками, и девелопер  погашает кредит за счет продажи объекта  семье, берущей под покупку ипотечный  кредит. В итоге в США сформировался  рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

 

Технология оформления ипотечных  отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства  (в нем фиксируются вопросы,  относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке  (в нем излагаются условия залога  недвижимости, права и обязанности  сторон), в котором обязательно  содержится указание на основное  обязательство.

Такое разделение позволяет  банку продать предоставленный  заем, т.е. обеспечивает возможность  вторичного обращения закладной, под  которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее  привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего  мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда  основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная  книга, роль и порядок ведения  которой регулируются германским уложением  и специальным актом "Правила  ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

 

1.3. Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в России.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

Постановление Правительства  № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.

К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс  РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая  1992 г. № 2872-1 "О залоге". С  момента вступления в силу  этот закон занял место основного  источника российского залогового  права. Это обстоятельство специально  было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим законом определяются  основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются  иными актами законодательства  Российской Федерации". Однако  необходимо отметить, что с момента  введения в действие части  первой ГК РФ именно Кодекс  стал основным источником залогового  права. При этом надо иметь  в виду, что регулирование залога  в ГК РФ во многом существенно  отличается от его регулирования  в указанном Законе. Следовательно Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" (далее  – ФЗ "Об ипотеке"). Данный  законодательный акт, раскрывающий  особенности залога недвижимого  имущества, прошел долгий и  тернистый путь, прежде чем был  подписан Президентом РФ. Активная  работа над этим законом началась  в 1993г. В июле 1995г. он был  принят в первом чтении, после  чего его подвергли существенной  доработке и многочисленным обсуждениям  (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон  был принят обеими палатами  Федерального собрания летом  1997г. Затем понадобился еще  год, чтобы данный законопроект  обрел статус полноправного федерального  закона. Нормы, регулирующие ипотеку,  содержатся не только в ФЗ "Об  ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно  п.2 ст.334 ГК РФ общие правила  Кодекса о залоге применяются  к ипотеке лишь в случаях,  когда самим ГК РФ или законом  "Об ипотеке" не установлены  иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. К источникам залогового  права относят также другие  федеральные законы, в которых  в той или иной мере рассматриваются  вопросы залоговых отношений.  К таким законодательным актам  можно отнести, в частности,  федеральный закон от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

5. В совокупность источников  залогового права входят не  только собственно законодательные  акты, но и указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ, законодательные акты субъектов  РФ, нормативно-правовые акты исполнительных  органов различного уровня, включая  местные органы управления.

В последнее десятилетие  в сфере жилищного финансирования государство перестало играть роль основного участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение  ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения  и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные  кредиты (законодательная база, наличие  долгосрочных финансовых ресурсов).

 

 

 

 

 

2. ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ                                           

 2.1. Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России.

На рынке ипотеки 2007 год  был революционным: кредиты на жилье  подешевели на 1,5-2%. Новые игроки предложили кредиты дешевле 10% годовых в валюте, и остальным пришлось подтягиваться к этому уровню. Эксперты утверждали, что на этом рынок застынет и в ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам не будет.

Однако на сегодняшний  день ситуация с ипотечным кредитование в стране полностью изменилась.

В течении почти всего 2012 года российский ипотечный рынок активно рос. В 2012 году населению предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд. рублей, что на 1,3 превышает итоги 2011 года в количественном и на 1,4 в денежном выражении. Для сравнения в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тысяч ипотечных кредитов, на общую сумму 655,8 млрд. рублей. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.

АИЖК ожидает что в 2013 году будет выдано порядка 650-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,0-1,2 трлн. Рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2013 году, по базовому сценарию Министерства экономического развития Российской Федерации, не превысит 13.5% .

По мнению риэлторов, эти  прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость

Например, если рассмотреть  ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3% (тоже в среднем).

Подобные повышения кредитных  ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете  на денежные единицы суммы ежемесячных  выплат по ипотечным кредитам увеличились  не более чем на 1 тысячу рублей в  месяц.

Ипотека для российских семей  продолжается оставаться «спасательным  кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка  собственного жилья по ипотеке –  это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания (Москва, Сибирь, Дальний Восток и др. регионы).

Естественно, что на 100% прогнозы аналитиков и экспертов из мира финансов и кредитов могут и не сбыться. Для осуществления всех планов по ипотечному кредитованию должно быть главное условие – все принятые и принимаемые в будущем ипотечные  программы должно контролировать государство. Кроме того, должны быть учтены такие факторы, как «Свежие идеи».

Так как ипотечный рынок, в целом, по стране можно считать  вполне сформировавшимся, значит основные «игроки» этого рынка тоже определены. Опасных конкурентов, которые бы могли, каким-то образом, существенно  повлиять на изменения процентных ипотечных  ставок пока не существует. Значит, планы  развития ипотечного рынка между  «игроками» давно определены, стратегия  их поведения не будет кардинально  меняться, а лишь будут вноситься  небольшие поправки (корректировки) в ипотечные программы.

 

 

 

Таким образом, проведенный  анализ ситуации на рынке ипотечных  кредитов позволяет сделать следующие  выводы:

Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет развиваться  по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, то доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста доли этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30%.

При «форсированном сценарии» развития ипотечного рынка, с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, никаких четких прогнозов никакие аналитики дать не смогут.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Организация ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО).

Банк ВТБ 24 — это один из крупнейших российских банков, созданных  при участии государственного капитала. Кредитный ВТБ 24 — это финансово-кредитная организация, которая специализируется на предоставлении банковских услуг частным клиентам, представителям малого бизнеса и индивидуальным предпринимателям.

Кредит в ВТБ 24 является одной из самых востребованных услуг. Например, ипотека в ВТБ 24 выдается на приобретение недвижимости на вторичном  или первичном рынке. Ипотечное  кредитование ВТБ 24 — это реальная возможность для многих клиентов приобрести собственную недвижимость.

Банк ВТБ 24 предоставляет  широкий выбор ипотечных программ кредитования, среди которых можно выделить несколько базовых программ:

• «Вторичное жилье» - на покупку готового жилья;
• «Квартира в новостройке» - на покупку строящегося жилья;
• «Победа над формальностями» - кредит с упрощенными требованиями по документам;
• «Ипотека с государственной поддержкой»

Также банк предоставляет  кредиты «Ипотека + материнский капитал» и «Ипотека + жилищный сертификат»  с возможностью использовать государственную  помощь при оплате первоначального  взноса, при этом остальные условия  данных кредитов соответствуют условиям программ «Вторичное жилье» и «Квартира  в новостройке».

Помимо этого, в ВТБ 24 есть и ипотечные кредиты с индивидуальными  условиями, к примеру, «Ипотека для  работников олимпийских объектов»  и «Ипотека для военных».

Для определения возможности  кредитования, в банк следует предоставить следующие документы:

•Анкета заемщика;

•Паспорт заемщика;

•Второй документ, подтверждающий личность (военный билет, паспорт  моряка, водительское удостоверение);

•Копия трудовой книжки, трудового договора;

•Справка о доходе;

•Дополнительные документы  о трудовой занятости, дополнительных доходах и расходах, кредитной  истории и прочее.

Для получения кредита  по программе «Победа над формальностями»  достаточно предоставить в банк 2 документа: паспорт и второй документ на выбор (водительское удостоверение или свидетельство государственного пенсионного страхования).