Ипотечное кредитование: сущность, особенности и перспективы развития

 

 

Таблица 2 – Расчет дифференцированных платежей  (сост. автором)

 

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993,39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит – 143920,68 руб., а во втором варианте – 143785,46 руб. Разница в 135,22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

 

2. История становления и современное состояние ипотечного кредитования в  России.

 

2.1 Ипотечное кредитование до 1917 г.

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине 
XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в 
России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, 
Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

 

2. Кредитование при советской системе.

Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный  закон «О банках и банковской  деятельности», в соответствии с  которым было установлено, что  кредиты, предоставляемые банком, могут  обеспечиваться залогом недвижимого  и движимого имущества.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

 

2.3.Кредитование в переходный  период.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;

- небольшие объемы выданных  ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли  бы быть использованы на поддержку  жилищного сектора, и крайне неэффективное  их использование;

- высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы  в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на имущество;

- исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки  процентов по депозитам.

Формировалась рыночная система ипотечного жилищного кредитования. Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а 16 июля 1998г.–  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

- признаки достижения Россией  относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы  долгосрочные кредиты более привлекательными  для банков;

- перспективы развития рынка  ипотечных кредитов в России  расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования  значительно снизились по сравнению  с предшествующим периодом;

- начало формирования необходимой  нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга  субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы  обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

 

2.4.Современная ситуация.

Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. 
Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом».

Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. 
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

 

 

 

 

3. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

 

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными организациями, которые работают на данном рынке. В настоящее время ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители нашей страны могут приобрести собственное жилье.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Всего за 2014 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,530 трлн. Руб., почти на 13% больше, чем в 2013 г. Их число выросло на 6%: если в 2013 году кредиты на покупку жилья получили 825 тыс. семей, то в 2013 году — уже 879 тыс.

 

Показатель\Период	2011	2012	2013	2014
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн руб.	716 944	1 031 992	1 353 926	1530343
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, шт.	523 582	691 724	825 039	878591

 

 

Таблица 3 – Динамика изменений объема и количества ИЖК [11]

 

 

 Кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижается сумма первоначального взноса.

 

 В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья. Всего в 2014 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем в 2013 году. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов.      Количество выданных в 2014 году ипотечных кредитов (878 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.). 

По прогнозу АИЖК, в 2015 году ожидается выдача 885 тыс., в 2016 — 910 тыс. кредитов.  При благоприятных условиях возможно удвоение объема ипотеки и наоборот.

2014 год значительно не изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, не превысил столичный. Наряду с Москвой и Московской областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Санкт-Петербурге и Тюменской области. Такая тенденция, по прогнозам, сохранится.

 

 

 

График 1 – 30 регионов России с наибольшим объемом выдачи за

2013-2014гг. (тыс.руб.)[11]

 

Тем не менее, развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. 

 

График 2 – Ставки по ипотечным кредитам в руб.

выданные в течении месяца (2010-2014гг.)[11]

 

Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,5%, в первом полугодии 2014 года — 12,3%, но к концу года в свете мировых событий стала расти и составила в октябре 12,8%

 

По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. 

Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной

 

График 3 –  Структура просроченной задолженности на 01.09.2014г.

по сроку допущенных просроченных платежей, %  [11]

 

Как видно  из графика доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 ноября 2014 года составляла всего 4,7%, из которой большая часть составляет срок просрочки до 30 дней. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти.