Ипотечное кредитование: сущность, особенности и перспективы развития

        МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ « Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

 

 

по (дисциплине): Инвестиции

 

на тему: Ипотечное кредитование: сущность,

особенности  и перспективы развития

 

Преподаватель: Чилимова Т.А.

Исполнитель: Рослякова Ю.Н.

Направление: Финансирование и кредитование

Группа ФК-13Юг

 

 

 

г.Югорск

2015г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ------------------------------------------------------------------------------3

1. Сущность и понятия ипотечного кредитования------------------------------4
1. Сущность ипотечного кредитования---------------------------------------4
2. Основные участники ипотечного кредитования-------------------------6
3. Правовые основы ипотечного кредитования----------------------------8
4. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой-------------9
5. Расчет платежа-----------------------------------------------------------------10
2.   История становления и современное состояние

 ипотечного кредитования в    России. --------------------------------------------12

1. Ипотечное кредитование до 1917 г. --------------------------------------12
2. Кредитование при советской системе------------------------------------13

      2.3 Кредитование в переходный период -------------------------------------14     

      2.4 Современная ситуация-------------------------------------------------------15

3. Основные направления совершенствования и перспективы

 развития ипотечного  жилищного кредитования--------------------------------16

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ------------------------------------------------------------------------22

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ------------------------------------------------------------24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования, а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.  
        Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное кредитование не способно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем, связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

 

1. Сущность и понятия ипотечного кредитования

 

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека - это предоставление ссуды под залог недвижимости.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

 Широкое использование кредита  является необходимым условием  нормального функционирования экономики  любого государства и невозможно  без серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно  эти интересы могут быть защищены  посредством использования сторонами  залога недвижимости (ипотеки), поскольку  недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или  внезапного исчезновения, а её  наличие легко проверяется;

• недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника  точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Согласно ФЗ «Об ипотеке» недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объектами ипотечного кредита могут быть:

• строительство квартиры в многоквартирном жилом доме,
• строительство индивидуального жилого дома,
• приобретение квартиры или дома.

При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования:

• ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья;
• ссуда на строительство жилья под залог земельного участка;
• ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д.

 

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития раз личных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

- приватизировано 65% жилья, что составляет  около 2 миллиарда квадратных метров  жилого фонда общей стоимости  не менее 500 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося  вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный закон "О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним" и Федеральный  закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

- Федеральной комиссией по рынку  ценных бумаг с участием Госстроя  России начата работа по разработке  стандартов эмиссии долгосрочных  ипотечных ценных бумаг;

- законодательно оформлена деятельность  всех профессиональных субъектов  ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредит. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

 

2. Основные участники ипотечного кредитования

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики – физические  лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора  с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные  в виде кредита средства используются  для приобретения жилья. Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого  жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты (займы). Основными  функциями кредитора являются: предоставление  ипотечного кредита на основе  оценки кредитоспособности и  платежеспособности заемщика в  соответствии с требованиями  и условиями кредитования; оформление  кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание  выданных ипотечных кредитов. По  договору об ипотеке жилья, кредитор  становится залогодержателем, что  дает ему возможность в случае  неисполнения заемщиком обязательств  по кредитному договору получить  удовлетворение своих денежных  требований к должнику из стоимости  заложенного жилого помещения  преимущественно перед другими  кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет  концепцию развития системы ипотечного  кредитования и формирует правовую  базу для надежного и эффективного  функционирования системы ипотечного  кредитования, создает механизм  социальной защиты заемщиков, проводит  налоговую политику, стимулирующую  участников рынка ипотечного  кредитования, создает необходимые  институты для организации рынка  и участвует в управлении ими.

 Функции остальных  участников рынка ипотечного  кредитования:

- продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим и юридическим  лицам, по их поручению;

- операторы вторичного  рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование  кредиторов на основе установленных  стандартов и требований, предъявляемых  к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных  бумаг; привлечение средств инвесторов  в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам  по внедрению рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования и в разработке  типов ипотечных кредитов, более  доступных для заемщиков и  менее рискованных для кредиторов;