Договор аренды

Передача арендодателем  здания или сооружения и принятие его арендатором производится на основании передаточного акта или  иного документа о передаче, которые  подписываются сторонами.

Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и  пользование предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности, а арендатор обязуется  вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия  в обязательном порядке передаются основные средства - земельные участки, здания, сооружения, оборудование. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т.п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор должен быть составлен  в письменной форме и подписан сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Передача предприятия  арендатору производится по передаточному  акту. Предприятие готовится к  передаче за счет арендодателя, если иное не установлено договором аренды (ст. 659 ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия  входят долги, необходимо письменное уведомление  кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

Лизинг (согласно федеральному закону «О лизинге») - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату на определенный срок на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Следовательно, лизинг является видом предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование финансовых средств в приобретение имущества в собственность и передачу его в аренду.⁶

Лизинговые отношения рассматриваются законодательством как инвестиционные и осуществляемые в рамках треугольника: поставщик (производитель) - лизингодатель (инвестор) - лизингополучатель (пользователь).

Лизинг - это комплекс имущественных отношений, возникающих в связи с приобретением имущества и последующей передачей его во временное пользование.

Это договор финансовой аренды, по которому лизингополучатель (арендатор) может использовать имущество, принадлежащее лизингодателю (арендодателю) и приобретенное по заказу лизингополучателя, за определенную периодическую плату. Важнейшим элементом этого договора является то, что юридическая собственность (сохраняемая лизинговой компанией) отделяется от экономического использования актива (находящегося во владении арендатора). Лизинговую компанию интересует способность арендатора осуществлять арендную плату, а не его кредитная история, активы или собственный капитал. Такой договор особенно удобен новым, малым или средним предприятиям, не имеющим длительной финансовой истории. Обеспечением сделки является само лизинговое имущество.

Иными словами, лизинговая компания (лизингодатель) по просьбе лизингополучателя  приобретает имущество (оборудование) и отдает в пользование с условием обязательного постепенного выкупа в течение срока договора. Фактически роль лизингодателя заключается в финансировании покупки имущества и обеспечении его доставки, установки, наладки и пуска. Право собственности на переданное имущество остается за лизинговой компанией до момента полного расчета по договору.

Предприятию или предпринимателю  совсем не обязательно иметь в  собственности имущество, чтобы  работать и получать прибыль. Достаточно располагать правом использования  этого имущества в течение  определенного срока. Это особенно важно для тех предприятий, которые  не располагают необходимыми средствами для приобретения оборудования в  собственность. Механизм лизинга позволяет  им приобрести право пользования  оборудованием на определенный срок за посильную арендную плату. Также  предусматривается вариант, когда  оборудование переходит в собственность  предприятия по истечении оговоренного срока пользования им.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Первой проблемой является слишком общее, с точки зрения практики, регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде.

Второй проблемой является известное перекрещивание отдельных  видов договора аренды и договоров  аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса, тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке.

Третьей проблемой является отсутствие правового механизма погашения записей о прекращении договора аренды недвижимости.

Российским гражданским  законодательством право аренды отнесено к обязательственным, а  не вещным правам. По смыслу и содержанию п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит регистрации  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновение, переход  и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, а также иные права в  случаях, предусмотренных законом.

Одним из случаев регистрации  прав, обусловленных обязательственными отношениями, является регистрация  договора аренды недвижимости сроком более одного года.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор  аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Вместе с тем отсутствуют  законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости.

Отсутствие правового  механизма погашения записи о  регистрации договора аренды в связи  с его прекращением по причине  истечения срока действия, соглашения сторон порождает различные вопросы относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.

Четвертой проблемой является заключение договора аренды на имущество несколькими лицами (совместная аренда).

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, когда есть один арендодатель и один арендатор, все ясно, просто и соответствует ГК РФ. Что же делать, когда собственник канализации сдает ее в аренду двум операторам? Получается что арендодатель один, а арендаторов - два.

Выделить какие-либо места  в канализации и индивидуализировать  их очень сложно ввиду специфики  объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места  в канализации) не представляется возможным.

Возможно, для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако вопросы совместного  пользования (владения) и пользования  арендованным имуществом действующим  законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

В силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ положения  о совместной собственности в  части правил совместного владения и пользования должны применяться  к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с  ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся  в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей  собственности.

Владение и пользование  имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).⁷

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при  том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная.

При данных обстоятельствах  договор аренды имущества может  быть заключен между арендодателем  и несколькими арендаторами. При  этом предмет договора, например кабельная  канализация, будет в достаточной  степени идентифицирован, а порядок  его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические  лица, государство и муниципальные образования взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей.

Договор аренды имеет широкое  применение в предпринимательской  и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это взаимный, возмездный, консенсуальный договор.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие. По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.

Арендные отношения разнообразны. Гражданским кодексом РФ предусмотрены  следующие виды договора аренды:

1. прокат;
2. аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг;
3. аренда зданий и сооружений;
4. аренда предприятий;
5. финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время для решения ряда проблем, связанных с предметом договора аренды, необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды, установленной законодательством, более четко регулировать и пересматривать круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако, следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений потребуется немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Балашов А.И.: Хозяйственное (предпринимательское) право. - СПб.: Питер, 2011. – 231 с.
3. Барнгольц, С.Б. Методология экономического анализа деятельности хозяйствующего субъекта / С.Б. Барнгольц, М.В. Мельник. - М. : Финансы и статистика, 2010. –319 с.
4. Глазов, М.М. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия : учебное пособие / М.М. Глазов. - 3-е изд. - СПб. : Изд-во РГГМу, 2010. – 263 с.
5. Глазова Е.В.: Предпринимательское право. - СПб.: Питер, 2010. – 265 с.
6. Грудцына Л.Ю.: Гражданское право России. - М.: Юстицинформ, 2010. – 315 с.
7. Дроздова, В.В. Экономический анализ : практикум / В.В. Дроздова, Н.В. Дроздова. - СПб. : Питер, 2011. – 287с.
8. Зайцев, Н. Л. Экономика промышленного предприятия / Н. Л. Зайцев. 5-е изд. - М. : ИНФРА-М, 2011. – 265 с.
9. Ковалев, В.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия / В.В. Ковалев, Р.Н. Волкова. - М. : Проспект, 2010. – 239 с.
10. Круглова Н.Ю.: Хозяйственное право. Краткий курс. - М.: КНОРУС, 2011. – 352 с.
11. Любушкин, Н.П. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности : учебное пособие / Н.П. Любушкин. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2010. – 176 с.
12. Румынина В.В.: Основы права. - М.: ФОРУМ, 2010. – 184 с.
13. Савицкая, Г.В. Теория анализа хозяйственной деятельности : учебное пособие / Г.В. Савицкая. - М. : ИНФРА-М, 2011. – 143 с.
14. Шеремет, А. Д. Теория экономического анализа : учебник / А. Д. Шеремет. - М. : ИНФРА-М, 2011. – 322 с.