Договор аренды

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 4

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ 7

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 16

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 18

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Значение договора в жизни  людей и в регулировании имущественных  и личных неимущественных отношений  между ними трудно переоценить. 

Применение договоров  на протяжении уже нескольких тысяч  лет объясняется помимо прочего  тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем  указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно  последствия нарушения соответствующих  требований.

Одним из важнейших видов  договоров, занимающим не последнее  место в регулировании имущественных  отношений, является договор имущественного найма (аренды). 

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические  лица, государство и муниципальные образования взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Применяя данный договор, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений. Это особенно важно для малого предпринимательства, которое может освободившиеся финансы направить на иные цели.

Договор аренды имеет широкое  применение в предпринимательской  и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество, поэтому данная тема на сегодняшний день является актуальной.

Темой данной контрольной работы является правоустанавливающий документ – договор аренды.

Цель работы – общая характеристика договора аренды.

Основными задачами контрольной  работы являются:

1. Изучить основные положения договора аренды;
2. Рассмотреть виды договоров аренды.
3. Возможные проблемы при составлении договора аренды.

 

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это взаимный, возмездный, консенсуальный договор.

По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования (например, пользование  спортзалом в определенное время), либо правомочия владения и пользования (когда вещь передается арендатору во владение). В последнем случае арендатор является титульным владельцем и пользуется защитой своего права  против всех третьих лиц, включая  собственника.

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором  по истечении срока аренды или  до его истечения. В законе могут  устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного  фонда).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и другие. По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.¹

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается  согласованным сторонами, если договор  содержит данные, которые позволяли  бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные гл. 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке  он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три  месяца. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - 1 год), а также  для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда  могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает  установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит  от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться  договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее 1 года).²

 

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ  АРЕНДЫ

Арендные отношения разнообразны. Гражданским кодексом РФ предусмотрены  следующие виды договора аренды:

4. прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);
5. аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ));
6. аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);
7. аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);
8. финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).³

Указанные виды договора аренды и  договоры аренды отдельных видов  имущества регулируются следующим  образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Договор проката - это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Отличительные черты договора проката: арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

Предметом договора проката  может быть только движимое имущество.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор  проката, являются в основном императивными. Договор проката - это публичный  договор, арендодатель при наличии  у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права  отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т.п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора - письменная.

Договор проката не может  быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в  императивном порядке и равен 1 году (п. 1 ст. 627ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).⁴

Договор аренды транспортного средства - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующий признак  этого вида аренды - его предмет - транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху).

Договор аренды транспортного  средства бывает двух видов:

1. договор аренды транспортного средства с экипажем, то есть с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. договор аренды транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления указанных услуг.

К договору аренды транспортных средств не применяются общие  правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного  средства заключается в простой  письменной форме. Если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной  регистрации не подлежит.

Договор аренды здания, сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить  арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующий признак - предмет - здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Следствием этого является то, что арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Здания, а также находящиеся  в них помещения, в зависимости  от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.⁵

Помимо предмета, существенным условием договора является условие  об арендной плате. При отсутствии данного  условия договор аренды здания или  сооружения считается незаключенным.

Арендная плата по данному  договору включает и плату за пользование  земельным участком, на котором расположено  здание, если иное не установлено законом  или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Аренда на срок более года подлежит государственной регистрации, и договор считается заключенным  с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).