Ценовое регулирование предпринимательской деятельности

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении  договора другой стороной, длительная  не оплата по договору аренды  является существенным нарушением  на основании которого допускается  расторжение договора по требованию  арендодателя(ч.3 ст.619 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату).

Однако, законодательством  предусмотрен опред.порядок так в соответ.с ч.2.ст.452 ГК РФ Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или  расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452. Так в силу ст. 148 АПК РФ рбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. В данном случае из фабулы следует, то что истец обратился с претензией о либо уплате либо не уплате. таким образом, в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения  договора складывается из следующих  этапов: направление арендодателем  письменного предупреждения о необходимости  исполнения арендатором обязательства  в разумный срок; предложение расторгнуть  договор (в связи с неисполнением  арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в  случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о  расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в  тридцатидневный срок после получения  названного предложения.

Письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательств не могут быть оценены в качестве надлежащего соблюдения ООО "Береза" претензионного порядка, поскольку  содержащееся в них предупреждение о расторжении договора сделано  одновременно с предупреждением  о необходимости исполнения арендатором  обязательства в разумный срок, что  является нарушением вышеуказанных  норм права, которыми не предусмотрено  направление извещения о расторжении  договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

Поскольку после направления  арендатору вышеуказанных писем  о необходимости исполнения им обязательств, ИП Черемушкин предложение о расторжении  договора, истцом не был досудебный порядок урегулирования вопроса  досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в связи с чем требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения. Аналогичные выводы содержаться в Постановлении 18 Апелляционного Арбитражного суда 07.02.2012 по делу N А47-1130/2011

2) требование об освобождении является по сути требованием о расторжении договора аренды так как согласно ст. 606 ГК РФпПо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. следовательно по сути требование об освобождении является требованием о расторжении договора.

Требование о расторжении договора аренды за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, указав, что из статей 619, 452 ГК РФ следует, что при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по специальному основанию, установленному положениями статьи 619 ГК РФ, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.05.2012 по делу N А19-12836/2011