Жилищные сертификаты

Должностные лица эмитента, подписавшие проспект эмиссии  жилищных сертификатов, несут ответственность  за достоверность данных, содержащихся в нем, в установленном законодательством  порядке.

Регистрирующий  орган приступает к рассмотрению документов только при предоставлении эмитентом жилищных сертификатов всех документов, перечисленных выше. Документы рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней.

 

 

Основаниями для  отказа в государственной регистрации  жилищных сертификатов могут быть:

• наличие в представленных документах сведений, позволяющих сделать вывод о противоречии условий выпуска жилищных сертификатов законодательству Российской Федерации;
• отсутствие какого-либо из документов, которые нужны для государственной регистрации;
• неполнота, недостоверность или несоответствие сведений, содержащихся в проспекте эмиссии жилищных сертификатов и иных документах, представленных для регистрации выпуска, требованиям действующего законодательства.

Отказ в государственной  регистрации жилищных сертификатов доводится регистрирующим органом до сведения эмитента в письменном виде. При повторном представлении эмитентом документов на регистрацию жилищных сертификатов налог на операции с ценными бумагами (за регистрацию проспекта эмиссии) взимается повторно.

При отсутствии претензий к представленным документам эмитенту выдается письмо, подтверждающее акт государственной регистрации жилищных сертификатов, с указанием даты и кода государственной регистрации и один экземпляр проспекта эмиссии, скрепленный печатью регистрирующего органа и со штампом "зарегистрировано".

Код государственной  регистрации строится следующим  образом:  
ХХ-6-ХХХХХ, где:

• первая позиция указывает на код территории по административно-территориальному делению Российской Федерации;
• вторая позиция - цифра 6 - указывает на вид ценных бумаг - жилищные сертификаты;
• третья позиция указывает порядковый номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов в реестре регистрирующего органа.

В случае регистрации  выпуска жилищных сертификатов, а  также в случае отказа в регистрации выпуска один экземпляр проспекта эмиссии жилищных сертификатов остается в регистрирующем органе.

Учет зарегистрированных выпусков жилищных сертификатов ведется  регистрирующим органом в специальном  реестре жилищных сертификатов согласно установленной форме.

Данные о  зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно представляются регистрирующими органами в Министерство финансов Российской Федерации для  внесения указанной информации в  Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации. Контроль за ведением Единого государственного реестра ценных бумаг Российской Федерации осуществляется Федеральной комиссией.

Выпуск жилищных сертификатов, не прошедших государственную  регистрацию, является незаконным и недействительным и влечет за собой возвращение эмитентом выручки от продажи этих жилищных сертификатов инвесторам. Решение о незаконности выпуска принимается регистрирующим органом. Должностные лица эмитента, осуществившего выпуск жилищных сертификатов, не прошедших государственную регистрацию, несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Погашение  жилищных сертификатов.

 

Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом. В случае, если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение жилищных сертификатов на условиях и в сроки, установленные проспектом эмиссии жилищных сертификатов, обязан произвести гарант. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания или, с разрешения Федеральной комиссии, иная коммерческая организация, собственный капитал которой составляет сумму не менее 30000-кратного минимального размера заработной платы, установленного законодательством Российской Федерации. В случае если поручителем является администрация субъекта Российской Федерации, объем средств, необходимых для выплаты по первому этапу работ, должен быть предусмотрен в бюджете субъекта Российской Федерации.

Эмитент вправе застраховать себя от банкротства или застраховать свою ответственность за неисполнение обязательств перед инвесторами.

Погашение жилищных сертификатов производится:  
а) путем выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течение 7 банковских дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту.

б) путем предоставления владельцам жилищных сертификатов в  собственность квартиры, свободной  на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства  эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства, при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100% общей площади готовой квартиры. в) путем обмена на жилищные сертификаты новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов; такая возможность погашения жилищных сертификатов не может быть предусмотрена в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.

При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты  новых серий, выпущенные тем же эмитентом, не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с собственников жилищных сертификатов. При требовании двух или более собственников жилищных сертификатов заключить с эмитентом договор о приобретении одного и того же жилого помещения, вопрос решается в соответствии с очередностью подачи заявок о способах погашения жилищных сертификатов.

 

 

10. Приобретение по жилищному  сертификату жилых помещений в новостройках.

 

Гражданин - участник программы «Государственные жилищные сертификаты» может предварительно договориться о приобретении готового жилого помещения в строящемся жилом  доме после завершения его строительства. Такая договоренность оформляется путем заключения предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения, оплачиваемого за счет средств бюджетной субсидии с блокированного целевого счета (Приложение). Предварительный договор заключается между гражданином - участником программы, получившим государственный жилищный сертификат (Покупатель), и лицом, которое будет обладать зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на жилое помещение в доме, не завершенном строительством в момент заключения предварительного договора (Продавец).

В предварительном договоре должна быть указана точная дата окончания  срока его действия, который не может превышать срока действия государственного жилищного сертификата. Законодательством рекомендуется заключать предварительный договор на срок, меньший срока действия государственного жилищного сертификата. В случае невыполнения продавцом своих обязательств по предварительному договору в течение срока его действия договор купли-продажи жилого помещения, оплачиваемой посредством государственного жилищного сертификата, не заключается, и у владельца сертификата остается возможность и время для приобретения готового жилья за счет бюджетной субсидии. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона, выполнившая свои обязательства по предварительному договору, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор заключается в простой  письменной форме, заверяется нотариусом по желанию сторон. Предварительный  договор о приобретении жилья  в новостройке по своему экономическому содержанию является договором долевого участия в жилищном строительстве, поэтому он подлежит учетной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Практика в приобретении жилья  по государственным жилищным  сертификатам.

 

ГЖС не подлежат отчуждению ни в какой  форме. Гражданин вправе предъявить его для получения жилья в течение одного года с момента выдачи, а орган исполнительной власти субъекта Федерации обязан выделить ему жилье, исходя из числа членов семьи, указанного в ГЖС. Стоимость предоставляемого жилья компенсируется Минфином РФ при условии получения сертификата и заявки на компенсацию посредством перевода денежных средств на бюджетный счет органа исполнительной власти субъекта Федерации. Из этого следует, что владельцу сертификата жилое помещение предоставляется бесплатно внаем в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. на основании решения органа исполнительной власти. Порядок выпуска и погашения этого вида сертификатов не ставит выполнение органом исполнительной власти обязанности по предоставлению жилого помещения в зависимость от перечисления Минфином РФ денежных средств на его бюджетный счет. На основании п.14 постановления Правительства РФ от 9 октября 1995 г. при подтверждении эмитентом правомочности владения сертификатом жилое помещение должно быть предоставлено в трехмесячный срок со дня получения сертификата органом исполнительной власти.

Если владельцу  предъявленного и принятого к  учету ГЖС в установленный  срок жилое помещение не предоставлено, он вправе обратиться в суд. То обстоятельство, что заявка на компенсацию стоимости жилья Минфином РФ не выполнена и денежные средства не переведены, не может служить основанием к отказу в иске.

Как отмечалось, установлен годичный срок для предъявления сертификата с целью получения  жилья. Однако состав членов семьи его владельца может за этот период претерпеть изменения: так, может наступить смерть кого-либо из лиц, указанных в сертификате. Высказано мнение, что ограничений на переход таких ценных бумаг в порядке наследования как по закону, так и по завещанию нет, поскольку право на получение жилья, закрепленное ГЖС, необходимо рассматривать как право имущественное. Следовательно, не должно быть ограничений на его включение в состав наследственной массы. С этим утверждением нельзя согласиться. Во-первых потому, что сертификаты являются именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Во-вторых, допущение наследственного правопреемства противоречило бы цели, на достижение которой направлены выпуск и погашение сертификатов - адресное обеспечение жилищем граждан, лишившихся крова в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Наверно, более приемлемы специальный порядок и условия перехода ГЖС по наследству, установленные п.17 «Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков», утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. Он предусматривает, что в случае смерти владельца сертификата члены семьи вправе обратиться в администрацию субъекта Федерации с заявлением о переоформлении его на одного из членов семьи.

Безусловно, право  на получение жилья, закрепленное ГЖС, является правом имущественным. Всякое ограничение или установление особого порядка перехода в порядке наследования принадлежащих умершему имущественных прав может быть установлено только на основании федерального закона. Уместно предусмотреть соответствующую норму в разделе VI части третьей ГК РФ среди особенностей наследования отдельных видов имущества.

Оборотоспособность - это один из признаков ценных бумаг. Думается, вполне резонно недоумение ряда цивилистов: зачем индивидуализировать  субъективное право в гражданском обороте, распространять на него режим ценной бумаги и при этом воспрещать к передаче? На мой взгляд, правительство обоснованно установило, что ГЖС, выдаваемый уволенным и увольняемым военнослужащим, является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он может быть квалифицирован как "иные финансовые инструменты".

Безвозмездная субсидия, право на которую подтверждает ГЖС, может быть использована только на приобретение жилья в собственность на свободно складывающемся рынке в течение установленного срока действия сертификата. При этом размер безвозмездной субсидии устанавливается для военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы в календарном исчислении 25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения, а остальным категориям граждан - из расчета 80% стоимости покупки жилого помещения (к ним относятся имеющие общую продолжительность военной службы 10 лет и более, уволенные по достижении предельного возраста, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории России и за ее пределами и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также граждане, подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков).

Стоимость покупки  жилого помещения по установленной  социальной норме определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на территории субъекта Федерации, избранной для постоянного проживания, но не выше средней рыночной стоимости по соответствующему экономическому району. Расчет субсидии производится на дату выдачи сертификата. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья определяется ежеквартально Госстроем РФ. Для расчета субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 кв. метра - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2 человек и по 18 кв. метра - на каждого члена семьи при составе семьи 3 и более человек.