Заключение договоров на торгах

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Московский государственный  индустриальный университет

(ФГБОУ ВПО «МГИУ»)

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

Кафедра  гражданского права и гражданского процесса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доклад по договорному  праву

 

 

 

на тему «Заключение договоров  на торгах»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Шаврина А.Ю.

                                                                      студентка 5 курса гр.9421

 

 

 

 

МОСКВА  2012

 

Понятие и виды торгов

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор  заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы  торги являются одним из путей  заключения договора, а именно - механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.

Торги включают в себя ряд  юридически значимых действий, характеристика которых необходима для определения  структуры возникающих правоотношений.

Лицо, принявшее решение  об использовании торгов для заключения договора естественно, может осуществлять какие-либо действия, связанные с  проведением будущих торгов, и  до опубликования информации об их проведении.Эти действия являются подготовительными, непосредственно не порождают никаких обязательств для осуществившего их лица и не включаются непосредственно в процесс организации и проведения конкретных торгов.

Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия  сделки путем обострения конкуренции  между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров  путем проведения торгов сопряжено  с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно  влечет для заказчиков и экономическую  выгоду.

Торги могут проводиться  для выбора инвесторов, арендаторов, при приватизации государственного и муниципального имущества, размещении заказов для государственных  и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении  взыскания на предмет залога, продаже  имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги  и по собственной инициативе для  объективного выбора лучшего контрагента.

Российское законодательство предусматривает две формы проведения торгов: аукцион и конкурс (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различия между ними состоят  в принципе определения победителя. Победителем аукциона является лицо, предложившее «лучшую цену». Здесь  следует оговориться, что в точном соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую, а не лучшую цену. Объяснение этой формулировке видится в том, что ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент.

Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного  производства, так как основной смысл  продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении  судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности  по исполнительным листам. Помимо этого  активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи  земельных участков для жилищного  строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ) и во многих других случаях.

Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован  в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов.

В соответствии с тем же п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом признается такая форма проведения торгов, при  которой: а) победителя торгов определяет не их организатор, но назначенная им конкурсная комиссия; б) победителем  признается лицо, предложившее лучшие условия. Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг  такой организации, а условия  обслуживания здания и качество оказываемых  услуг.

       На конкурсных торгах (от лат. «concursus» - течение, столкновение) победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества. Критерии отбора устанавливает заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы.

Зачастую заказчик торгов устанавливает смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену (например, приватизационные конкурсы, земельные конкурсы по продаже  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для строительства нежилых объектов). Нужно признать, что в таком  случае конкурс будет полностью  идентичен аукциону.

Торги (независимо аукционы или конкурсы) можно разделить  на открытые и закрытые. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых — только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых — «направляет» его потенциальным участникам.

       Порядок проведения торгов

Процедура торгов начинается с принятия решения о проведении торгов, для заключения договора по их итогам. Вторым шагом к заключению договора именно способом проведения торгов является определение лица, которое будет выступать организатором  торгов, а также других лиц, которые  будут участвовать непосредственно  в торгах.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может  выступать или сам собственник  вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения  между собственником и организатором  торгов имеют в своей основе договор.

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение  о проведении торгов, подписание протокола  по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор  торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в  то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

Несмотря на то, что ГК РФ не упоминает прямо о совершении организатором фактических действий по поручению собственника (таких, например, как прием заявок на участие в  торгах, разъяснение правил участия  в торгах, фактическое проведение торгов, включая анализ поступивших от участников заявок), в большинстве случаев такие действия являются договорной обязанностью организатора торгов.

Принятие решения о  проведении торгов для заключения договора является первым и необходимым этапом проведения торгов. На данном этапе  формируется воля юридического лица на заключение договора, однако еще  нет определенности в отношении  будущего контрагента, а также в  отношении некоторых существенных условий будущего договора.

Определение правовой природы  извещения о проведении торгов является острым спорным вопросом в современном  праве.

Одной из наиболее распространенных точек зрения на правовую природу  извещения о проведении торгов является признание извещения односторонней  сделкой.

Основным аргументом для  такой квалификации извещения служит, во-первых, признание того, что извещение  о проведении торгов порождает определенные обязательства организатора торгов, во-вторых, квалификация в самом  ГК публичного конкурса (который признается родственным торгам по своей правовой природе) в качестве односторонней  сделки.

Другие ученые рассматривают  извещение лишь как элемент юридического состава по проведению торгов.

Успешность торгов во многом зависит от их информационного обеспечения. По общему правилу извещение о  проведении торгов должно быть сделано  организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно «сделано», т.е. в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в  печатных средствах массовой информации. В этой связи необоснованной представляется позиция, состоящая в том, что  «извещение должно публиковаться в  соответствующих средствах массовой информации».

Дело в том, что при  проведении торгов, закрытых по составу  участников, специально приглашаются конкретные лица, поэтому извещение  не публикуется, а именно делается организатором  торгов путем рассылки персональных приглашений. Открытые торги, напротив, предполагают публикацию извещения  для всеобщего сведения.

Действительно, для принятия решения об участии или неучастии  в открытых (публичных) торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить  условия торга и свои возможности  для победы в нем, именно поэтому  претендент должен иметь под рукой  всю необходимую информацию, т.е. опубликованное извещение о торгах. Поэтому сообщение сложной и  большой по объему информации, сделанное  по радио, или извещение, однократно переданное по местному каналу телевидения, является ненадлежащим извещением о торгах, так как не позволяет эту информацию зафиксировать.

Подача заявки на участие  в торгах знаменует собой новый  этап в развитии отношений по заключению договора на торгах.

Подача заявки на участие  в торгах влечет заключение договора о проведении торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, протокол о результатах торгов подписывается  организатором и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

Законом установлены два  требования к порядку подписания протокола. Во-первых, время подписания (день проведения торгов). Во-вторых, субъекты, которые должны подписать протокол: в качестве таковых ГК РФ указывает  два лица - организатора и победителя торгов.

Однако в зависимости  от сферы проведения торгов могут  выявляться некоторые особенности  в порядке и правовом значении протокола по итогам торгов. В настоящее  время нормативные акты Правительства  РФ, регламентирующие порядок проведения торгов по продаже государственного или муниципального имущества, рассматривают  протокол об итогах торгов в качестве решения продавца государственного или муниципального имущества и  не предусматривают подписания такого протокола лицом, выигравшим торги.

Норма, закрепленная в п. 5 ст. 448 ГК РФ, является императивной и  не предусматривает возможности  ее изменения или интерпретации  подзаконными актами. Кроме того, нельзя не признать, что нормы, регламентирующие заключение договора на торгах, являются специальными по отношению к общим  нормам о порядке заключения договора. Соответственно, игнорирование нормы  о подписании договора не только организатором, но и лицом, выигравшим торги, может  привести к оспариванию торгов по формальным основаниям.

Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как  юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем  торгов.

Протокол об итогах торгов является самостоятельным юридическим  фактом в системе торгов (как особого  порядка заключения договора), установленным  специальной императивной нормой, и  представляет собой двустороннюю сделку - договор.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора. Соответственно, если предметом  торгов являлось не право заключения договора, договор будет заключен непосредственно в день подведения итогов торгов.

В случае, если предметом торгов являлось право на заключение договора, то протокол имеет силу предварительного договора, а основной договор должен быть заключен в течение 20 дней или в иной срок, указанный в извещении о проведении торгов (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Итогом нормального хода торгов должно явиться выявление  победителя.