Выселение из жилого помещения по новым правилам

В случаях сноса жилого дома, в котором расположено общежитие, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом (жилое помещение) грозит обвалом, проживающим в нем гражданам предоставляется другая жилая площадь в общежитии. При невозможности предоставления другой жилой площади в общежитии проживающим в этом общежитии гражданам, за исключением сезонных, временных работников и граждан, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением, предоставляется другое жилое помещение.

Положения ЖК 2012 года (ст. 93) дополнены в части, что подлежат выселению из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи:

- имеющие в данном населенном пункте в собственности и (или) во владении и пользовании по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда жилые помещения общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

- являющиеся членами  организации застройщиков, - по истечении  трех месяцев после сдачи жилого  дома в эксплуатацию;

- имеющие без  уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением.

В отношении учащихся и студентов, которые являются детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, уточнено, что их выселение из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии независимо от оснований его предоставления не допускается до предоставления им в установленном порядке другого жилого помещения по месту нахождения их на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В случае сноса общежития, признания жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в установленном законодательством порядке не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и перевода его в нежилое, а также в случае, если общежитие находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, организация, в ведении которой находится это общежитие, предоставляет гражданину, проживающему в общежитии, жилое помещение в другом общежитии с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок). В случае, если общежитие находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, гражданину может быть предоставлено жилое помещение в другом общежитии менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

В новом Жилищном кодексе Республики Беларусь 2012 года (далее - ЖК 2012 года) отсутствует понятие "специальные дома", которое предусмотрено ст. 99, 100 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК). В то же время в ЖК 2012 года в качестве аналога выступает понятие "специальные жилые помещения". При этом глава 20 ЖК 2012 года отражает положения Указа Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 N 565 "О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений", регулирующего порядок предоставления специального жилого помещения и прекращения договора найма такого жилого помещения, действующего до вступления в силу ЖК 2012 года. Выселение из жилых помещений в специальных домах (жилых помещений) производится в связи с прекращением оснований, по которым были предоставлены эти помещения. Дополнительными основаниями для выселения в соответствии со ст. 94 ЖК 2012 года являются следующие случаи:

1) случаи систематического (три и более раза в течение  календарного года) разрушения или  порчи специального жилого помещения, либо использования его не  по назначению, либо систематического  нарушения правил пользования специальным жилым помещением, делающего невозможным для других проживание с такими гражданами в одном жилом помещении;

2) случаи прекращения  трудового договора и договора  об условиях воспитания и содержания  детей или отстранения родителей-воспитателей от воспитания детей, если они ранее не имели во владении и пользовании жилых помещений государственного жилищного фонда по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Если родители-воспитатели ранее имели во владении и пользовании жилые помещения государственного жилищного фонда, при их выселении им возвращаются эти жилые помещения или предоставляются равноценные другие жилые помещения государственного жилищного фонда с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок).

По искам местных исполнительных и распорядительных органов либо уполномоченных ими организаций обязанные лица могут быть выселены в судебном порядке из занимаемых жилых помещений государственного и частного жилищных фондов с предоставлением других жилых помещений, по общей площади менее занимаемых и (или) уступающих им по своим потребительским качествам, в том числе за пределами данного населенного пункта, на срок, указанный в решении суда. При этом договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда с обязанным лицом не расторгается.

Понятие "социальное жилое помещение" содержится как в ЖК, так и в ЖК 2012 года. При этом относительно выселения из данного жилого помещения ст. 87 ЖК определяет, что по истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе - подлежит выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения. Согласно положениям ЖК 2012 года (ст. 91) при выселении из социальных жилых помещений дополнительно определено следующее. В случае выезда нанимателя жилого помещения социального пользования на другое место жительства либо его смерти совершеннолетние члены его семьи подлежат выселению из жилого помещения социального пользования в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения при обеспеченности их в данном населенном пункте другим жилым помещением общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.

Трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя, не имеющие во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения либо в собственности в данном населенном пункте другого жилого помещения общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, подлежат выселению из жилого помещения социального пользования в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по истечении срока действия договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, заключенного с ними.

Граждане, взявшие на воспитание в опекунскую или приемную семью троих и более детей-сирот и (или) детей, оставшихся без попечения родителей, и получившие в связи с этим жилое помещение социального пользования, подлежат выселению из такого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в случае принятия органом опеки и попечительства решения об освобождении (отстранении) их от исполнения обязанностей опекунов (попечителей) в отношении указанных детей, прекращении либо расторжении договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью либо приобретения взятыми на воспитание детьми дееспособности в полном объеме.

Если указанные граждане ранее пользовались жилым помещением государственного жилищного фонда, при выселении им предоставляется это жилое помещение или равноценное ему другое жилое помещение государственного жилищного фонда с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок).

Дети-сироты и (или) дети, оставшиеся без попечения родителей, подлежат выселению из жилых помещений социального пользования, если за ними закреплены жилые помещения государственного и (или) частного жилищных фондов, нанимателями или собственниками которых являются их родители, или им принадлежат на праве собственности жилые помещения, за исключением случая предоставления жилого помещения социального пользования новому опекуну (попечителю), приемному родителю этих детей.

Таким образом, ЖК 2012 года существенно дополняет ранее действующие положения по поводу выселения из служебных жилых помещений, общежитий, специальных домов (жилых помещений) и социальных жилых помещений.

Выселение из жилых помещений осуществляется в судебном порядке. Порядок и сроки выселения определяются постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28.06.2007 N 8 "О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении" (далее - постановление N 8) и нормами Гражданско-процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ГПК).

Так, согласно п. 23 постановления N 8 на требования о выселении из служебных жилых помещений, общежитий по основаниям прекращения трудовых отношений распространяется трехгодичный срок исковой давности, исчисляемый со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено. Если требования о выселении из служебного жилого помещения, общежития заявлены в связи с получением (приобретением) нанимателем другого жилого помещения в данном населенном пункте, то срок исковой давности исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об этом.

Срок исковой давности не распространяется на требования о выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения, о выселении поднанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, нанимателей жилых помещений в домах, находящихся в собственности граждан, временных жильцов, так как независимо от срока проживания самостоятельного права пользования жилым помещением они не приобретают.

Согласно ст. 92 ЖК 2012 года сроки исковой давности не распространяются на случаи утраты членами, бывшими членами семьи нанимателя права владения и пользования служебным жилым помещением и подлежании выселению при выезде нанимателя служебного жилого помещения на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте.

Если в результате выселения жилищные права членов семьи собственника будут существенно ущемлены (в частности, жилое помещение в отличие от занимаемого ими не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено), суд вправе отказать собственнику в иске о выселении (п. 24 постановления N 8).

Кроме того, в целях обеспечения всестороннего, полного и объективного выяснения действительных прав и обязанностей граждан по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, их своевременного и правильного разрешения по всем делам этой категории необходимо проводить предварительное судебное заседание (п. 27 постановления N 8). Срок рассмотрения дел данной категории составляет два месяца (ст. 158 ГПК).

В целом со вступлением в силу ЖК 2012 года многие существенные положения по вопросу выселения из жилого помещения претерпевают изменения. С одной стороны, проведена необходимая систематизация норм права, урегулированы спорные моменты, уточнен порядок выселения, с другой стороны, введен ряд ограничений и новых оснований для выселения граждан.