Выселение из жилого помещения по новым правилам

5) если граждане, указанные в признанном недействительным  договоре найма жилого помещения  государственного жилищного фонда, ранее пользовались жилым помещением  государственного жилищного фонда, им предоставляется это жилое помещение или равноценное ему другое жилое помещение с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если такой срок устанавливался) (ст. 65 ЖК 2012 года).

Таким образом, действующий ЖК и новый ЖК 2012 года предусматривают аналогичные основания для выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. Основным отличием данных положений ЖК 2012 года является другая систематизация оснований, четкое определение порядка и условий такого выселения.

ЖК и ЖК 2012 года определяются условия, которым должны соответствовать жилые помещения при выселении граждан.

В соответствии со ст. 73 действующего ЖК жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов.

Статьей 84 ЖК 2012 года определен аналогичный порядок, однако в отличие от нормы ст. 73 ЖК указано, что жилое помещение, находящееся за пределами данного населенного пункта, а в сельской местности - за пределами территории сельсовета, при выселении может быть предоставлено гражданину только с его согласия. Кроме этого, указаны следующие исключения (выселение в жилое помещение в другом населенном пункте без согласия гражданина):

- в случае чрезвычайных  ситуаций природного и техногенного  характера, боевых действий и  актов терроризма;

- наличие без  уважительных причин шестимесячной  задолженности по плате за  жилищно-коммунальные услуги и  плате за пользование жилым  помещением;

- при введении  военного либо чрезвычайного  положения;

- в случае систематического (три и более раза в течение календарного года) разрушения или порчи специального жилого помещения, либо использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил пользования специальным жилым помещением, делающего невозможным для других проживание в одном жилом помещении.

В действующем ЖК предусматривается выселение из жилого помещения государственного жилищного фонда с предоставлением гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств:

если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;

в других случаях, предусмотренных ЖК.

Предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 67 ЖК).

В случае выселения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение должно отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, по площади может быть менее занимаемого по договору найма жилого помещения. В случае, если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам его семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 68 ЖК).

Согласно ст. 71 ЖК граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Положения ЖК 2012 года являются аналогичными в части предоставления жилого помещения типовых потребительских качеств в связи с выселением, если занимаемое жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, подлежит переводу в нежилое. Дополнительными основаниями для предоставления такого жилого помещения также являются случаи выселения, когда жилое помещение перестало соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма (ст. 88 ЖК 2012 года).

В случае выселения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции применяется норма, предусмотренная ст. 108 ЖК 2012 года, согласно которой жилое помещение должно быть предоставлено типовых потребительских качеств, в пределах от пятнадцати квадратных метров (минимальная норма предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда) до двадцати квадратных метров (максимальная норма предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда) общей площади жилого помещения на одного человека, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок). При этом при определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда не учитываются граждане, которым право владения и пользования жилым помещением было предоставлено после принятия решения о капитальном ремонте или реконструкции жилого дома, в котором оно находится (за исключением несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей нанимателя, его нетрудоспособных родителей, супруга (супруги), а также несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей членов семьи нанимателя).

В соответствии со ст. 86 ЖК 2012 года граждане, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением, подлежат выселению с предоставлением им другого жилого помещения, по общей площади менее занимаемого жилого помещения и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и срока его действия, в том числе за пределами данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты их принятия на такой учет.

Таким образом, ЖК 2012 года в целом содержит аналогичные условия, которым должно соответствовать жилое помещение в случае выселения. Однако предусматриваются дополнительные основания для выселения (вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма), в данном случае предоставляемые жилые помещения также должны соответствовать типовым потребительским качествам. Кроме того, для случаев выселения при наличии задолженности или необходимости проведения капитального ремонта (реконструкции) подробно изложены критерии, по которым предоставляется другое жилое помещение, и лица, учитываемые при этом.

Дополнительно необходимо рассмотреть изменения в жилищном законодательстве при выселении из служебных жилых помещений, общежитий, специальных домов (жилых помещений) и социальных жилых помещений.

В соответствии со ст. 96 ЖК работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных ЖК. В свою очередь, частью 2 статьи 96 ЖК закреплен перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения.

В то же время с вступлением в силу ЖК 2012 года произойдут определенные изменения. В целом применяется общее правило: в случае прекращения трудовых (служебных) отношений граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако ст. 92 ЖК 2012 года предусмотрены дополнительные основания для выселения из служебного жилого помещения без предоставления другого помещения:

1) в случае получения (приобретения) нанимателем служебного  жилого помещения в данном  населенном пункте другого жилого помещения общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, подлежат выселению граждане, проживающие в служебном жилом помещении, за исключением случая, если один из совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения, проживающих совместно с ним, состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение;

2) в случае, если  наниматель жилого помещения  по договору найма служебного  жилого помещения государственного  жилищного фонда умер (объявлен  умершим, признан судом безвестно  отсутствующим), подлежат выселению члены, бывшие члены его семьи при наличии у них в собственности в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, либо по истечении срока действия договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, заключенного с ними;

3) в случае выезда  нанимателя служебного жилого  помещения на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте подлежат выселению члены, бывшие члены его семьи. На требования о выселении таких граждан сроки исковой давности не распространяются. Указанное правило распространяется на членов, бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, выехавшего на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте после 8 апреля 2006 г.

Следует обратить внимание на то, что выселение из служебного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения ЖК 2012 года предусмотрено в ст. 118, однако оно ограничено определенным сроком, на который заключается договор найма (дополнительной гарантией служит предоставление права на внеочередное улучшение жилищных условий путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения с привлечением льготных кредитов либо на внеочередное получение жилых помещений социального пользования):

- в случае, если  наниматель жилого помещения  по договору найма служебного  жилого помещения государственного  жилищного фонда умер, с одним  из совершеннолетних членов семьи  нанимателя жилого помещения, проживавших совместно с ним, заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда на срок до трех лет;

- в остальных  случаях - на десять лет (основания, аналогичные действующим нормам, исключены - для граждан, уволенных  в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников).

В случае гибели (смерти) судьи, прокурорского работника, военнослужащего (за исключением военнослужащих срочной военной службы и курсантов военных учебных заведений, слушателей и курсантов дневной формы получения образования учреждений образования органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям), являвшихся нанимателями служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, в связи с исполнением ими обязанностей военной службы (служебных обязанностей), службы в Следственном комитете Республики Беларусь, в органах внутренних дел, органах финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям (за исключением гибели (смерти) в результате своих противоправных действий) эти служебные жилые помещения могут быть переданы по письменному заявлению семьям погибших (умерших) во владение и пользование по договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда, если члены их семей являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо им в течение шести месяцев со дня гибели (смерти) местным исполнительным и распорядительным органом, в котором погибшие (умершие) состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или на территории которого находится государственный орган, принявший на такой учет, предоставляется одноразовая субсидия на строительство, реконструкцию или приобретение жилого помещения типовых потребительских качеств.

При переводе нанимателя жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда на работу в другую местность с предоставлением ему служебного жилого помещения, в том числе при избрании его на выборную должность в государственный орган, служебное жилое помещение по постоянному месту жительства может быть сохранено за ним по письменному заявлению нанимателя на срок не более трех лет (в случае выезда нанимателя служебного жилого помещения на временное проживание в другой населенный пункт в связи с избранием его на выборную должность в государственный орган - на срок не более четырех лет).

При выселении из общежития в соответствии с действующим законодательством необходимо обратиться к ст. 98 ЖК, согласно которой прекратившие работу сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, а также граждане, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой, учебой, без предоставления другого жилого помещения. Работники, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.