Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

 

27

если цена продажи квартиры заемщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема  заключается в следующем:

1. Клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с 
   оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном 
   рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигация 
   ми залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права 
   на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать оче 
   редной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее 
   нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут 
   включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собствен 
   ность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при 
   полном погашении им облигации.

2,4. Договор об ипотеке и регистрация

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес-

 

28

печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании¹.

Договор об ипотеке заключается  в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен и может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:

• Возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобре 
  тателя долга по обязательству;
• сдачу имущества в аренду;
• обременение имущества новыми долгами и т. д.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его  наименования, места нахождения и  достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть только право собственности. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это обстоятельство указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен  и подлежит государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.

ФЗ от 16.07.1998 N102-03 (ред. от 26.06.2007) «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 1,

 

29

Ипотека предприятия  распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Заявителем  может выступать только банк, который  выдал кредит на покупку закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости, могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказано. Причиной для отказа могут быть документы, представленные для регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства.

Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); необходимо проверить подлинность представленных документов (например, подписи вызывают сомнение).

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже указывается в регистрационной записи об ипотеке. Все данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.

 

30

Государственная регистрация  удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Комитет оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной  пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст. 393 ГК РФ).

2,5. Права и обязанности сторон

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что  заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться

 

31

полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя  залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании  заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором  об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

• застраховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости (а 
  если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой 
  требования, - на сумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повре 
  ждения;
• принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в 
  том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих 
  лиц;
• поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном 
  состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также про 
  изводить его текущий и капитальный ремонт;
• немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты 
  или повреждения заложенного имущества;
• истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.
 

32

На залогодателе лежит  риск случайной гибели или повреждения  имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет  залога остается у должника, залогодержатель  имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель в праве:

- проверять по документам  и фактически наличие, состояние  и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;

• требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
• требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Закон предусматривает  прекращение права собственности  залогодателя на предмет ипотеки  вследствие выкупа для государственных  или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это

 

33

имущество либо залогодержатель приобретает право  преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндика-ционному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

В соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все  требования кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст.З ФЗ «Об ипотеке» эти требования выделены [8, с. 161].

Требования, обеспечиваемые ипотекой:

• уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору 
  или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в час 
  ти, предусмотренной договором об ипотеке;
• уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользова 
  ние кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспече 
  ние исполнения кредитного договора или договора займа с условием выпла 
  ты процентов;
• уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, 
  причитающихся ему:
• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследст 
  вие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего испол 
  нения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными сред 
  ствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо фе 
  деральным законом;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением 
  взыскания недвижимости на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.