Виды жилищных фондов

Второй вариант  классификации основывается на целях  использования жилищного фонда. В этом случае он подразделяется на¹:

1) жилищный  фонд социального использования  - в него входят предоставляемые  гражданам по договорам социального  найма жилые помещения. В социальный найм возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды;

2) специализированный  жилищный фонд - разделом 4 ЖК РФ  предусмотрена возможность предоставления  для проживания отдельным категориям  граждан жилых помещений. Специализированный  жилой фонд также формируется  из государственного и муниципального  жилищных фондов. К жилым помещениям  специализированного жилищного  фонда относятся:

а) служебные  жилые помещения;

б) жилые  помещения в общежитиях;

в) жилые  помещения маневренного фонда;

г) жилые  помещения в домах системы  социального обслуживания населения;

д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

е) жилые  помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

ж) жилые  помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

3) индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда (частные жилые дома, приватизированные  квартиры, квартиры в ЖСК с  выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические  или физические лица. Данный вид  жилищного фонда используется  гражданами - собственниками таких  помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи  и (или) проживания иных граждан  на условиях безвозмездного пользования,  а юридическими лицами - собственниками  таких помещений для проживания  граждан на указанных условиях  пользования;

4) жилищный  фонд коммерческого использования  - жилые помещения, которые входят  в данную категорию, используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  могут быть предоставлены гражданам  по иным договорам, а также  различным лицам во владение  и (или) в пользование.

3. Учет жилищного  фонда

Жилищный  фонд подлежит государственному учету  в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного  фонда наряду с иными формами  его учета должен предусматривать  проведение технического учета жилищного  фонда, в том числе его техническую  инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов  жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о  жилых помещениях, связанную с  обеспечением соответствия жилых помещений  установленным требованиям).

В целях  ускорения проведения реформы жилищно-коммунального  хозяйства и приведения в соответствие с законодательством РФ государственного учета жилищного фонда Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете  жилищного фонда в Российской Федерации" было утверждено Положение  о государственном учете жилищного  фонда в Российской Федерации (далее - Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного  фонда").

Согласно  ему основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и  качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  объектов фонда и изменении этих показателей¹.

Государственному  учету подлежат независимо от формы  собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений  в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производятся в  соответствии с жилищным законодательством  Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

1) технический  (оперативный) учет - это основа  государственного учета, он осуществляется  независимо от принадлежности  жилищного фонда по единой  для Российской Федерации системе  учета путем проведения технической  инвентаризации и регистрации  документов об обязанностях правообладателей  по содержанию жилых строений  и жилых помещений. Технический  учет жилищного фонда возлагается  на специализированные государственные  и муниципальные организации  технической инвентаризации - унитарные  предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение  которых осуществляет государственная  специализированная организация. Указанные организации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики;

2) официальный  статистический учет - он осуществляется  Государственным комитетом РФ  по статистике и его территориальными  органами на основе обобщения  форм федерального государственного  статистического наблюдения за  жилищным фондом, представленных  организациями технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки,  определяемые в ежегодных федеральных  программах статистических работ.  Формы федерального государственного  статистического наблюдения за  жилищным фондом, методология, порядок  и сроки их заполнения и  представления разрабатываются  и утверждаются Государственным  комитетом РФ по статистике  по согласованию с Государственным  комитетом РФ по жилищной и  строительной политике. При этом  важным является необходимость  соответствия показателей технического  учета жилищного фонда показателям  официального статистического учета;

3) бухгалтерский  учет - он производится в соответствии  с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"  и иными нормативными правовыми  актами.

Так как  основу государственного учета составляет технический учет, необходимо обратить внимание на функции, которые выполняют  организации, его осуществляющие, в  частности БТИ:

а) техническую  инвентаризацию и паспортизацию  жилищного фонда;

б) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

в) оценку и  переоценку жилых строений и жилых  помещений, в том числе для  целей налогообложения;

г) информационное и консультационное обслуживание и  иную деятельность, связанную с государственным  учетом жилищного фонда.

Инвентаризационные  сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны  для применения в следующих случаях:

а) составление  государственной статистической и  бухгалтерской отчетности по жилищному  фонду;

б) государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

в) исчисление и контроль базы налогообложения  недвижимости в жилищной сфере;

г) ввод в  эксплуатацию жилых строений и жилых  помещений;

д) определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

е) регистрация  товариществ собственников жилья;

ж) присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Кроме Постановления  Правительства РФ "О государственном  учете жилищного фонда" порядок  государственного учета жилищного  фонда регулируется также Инструкцией  о проведении учета жилищного  фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37.

Но в Постановлении  Правительства РФ "О государственном  учете жилищного фонда" установлена  основная задача государственного учета  жилищного фонда в РФ. А Инструкция о проведении учета жилищного  фонда в РФ определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета  жилищного фонда в городах  и других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного акта обязательны для всех организаций  технической инвентаризации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного  фонда

Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

ЖК РФ возлагает  обязанности по содержанию общего имущества  на следующих лиц¹:

1) согласно  ст.30 ЖК РФ - на собственников жилого  помещения возложено не только  бремя содержания этого помещения,  но и, если данное помещение  является квартирой, общего имущества  собственников помещений в соответствующем  многоквартирном доме. Собственник  жилого помещения обязан поддерживать  данное помещение в надлежащем  состоянии, не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать  права и законные интересы  соседей, правила пользования  жилыми помещениями, а также  правила содержания общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме;

2) в соответствии  со ст.43 ЖК РФ - на собственника  комнаты в коммунальной квартире  также возложено бремя содержания  общего имущества собственников  комнат в такой квартире, если  иное не предусмотрено федеральным  законом или договором;

3) на основании  ст.65 ЖК РФ - на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, определенные в  ст.67 ЖК РФ, касаются использования, обеспечения  сохранности, поддержания надлежащего  состояния, производства текущего ремонта  непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для  проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.

Эксплуатация  и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением  единых правил эксплуатации и ремонта  жилищного фонда.

Требования  и порядок обслуживания и ремонта  жилищного фонда определены в  Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила и нормы технической  эксплуатации).

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

1) обеспечение  сохранности жилищного фонда  всех форм собственности;

2) проведение  единой технической политики  в жилищной сфере, обеспечивающей  выполнение требований действующих  нормативов по содержанию и  ремонту жилых домов, их конструктивных  элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

3) обеспечение  выполнения установленных нормативов  по содержанию и ремонту собственниками  жилищного фонда или уполномоченными  управляющими и организациями  различных организационно-правовых  форм, занятых обслуживанием жилищного  фонда.

Граждане, юридические  лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений  в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в  управлении жилищным фондом по месту  жительства с целью защиты своих  экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Указанные лица обязаны:

1) использовать  жилые помещения, а также подсобные  помещения и оборудование без  ущемления жилищных, иных прав  и свобод других граждан;

2) бережно  относиться к жилищному фонду  и земельным участкам, необходимым  для использования жилищного  фонда, а также использовать  его без ущерба для других  лиц;

3) выполнять  предусмотренные законодательством  санитарно-гигиенические, экологические,  архитектурно-градостроительные, противопожарные  и эксплуатационные требования;

4) своевременно  производить оплату жилья, коммунальных  услуг.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии - предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых  домов) обеспечивают сохранность жилищного  фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и  придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) управление  жилищным фондом:

а) организацию  эксплуатации;

б) взаимоотношения  со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

2) техническое  обслуживание и ремонт строительных  конструкций и инженерных систем  зданий предусматривает (согласно  п.1.8 Правил и норм технической  эксплуатации):