Виды жилищных фондов

 

 

 

 

                                                     Введение

1. Жилые помещения как объект  правоотношений в жилищном праве

2. Понятие и виды жилищных  фондов, их классификация

3. Учет жилищного фонда

4. Эксплуатация, обслуживание и  ремонт жилищного фонда

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Степень разработанности проблемы. Теоретической базой исследования являются научные труды Грудцына Л.Ю., Данилова Е.П., Камышанского В.П., Куншина Л.В., Макарова С.Ю., Михеева Л.Ю., Пчелинцева Л.М., Шешко Г.Ф., Шомина Е.С., Эрделевского А.М. и других ученых.

Предметом исследования стали нормы жилищных отношений.

Объектом  исследования стало понятие и виды жилых помещений. Данные правовые гарантии представляются принципиально важными, поскольку являются обеспечиваемым государством залогом надлежащего осуществления субъективного права.

Цели  и задачи исследования. Недостаточная разработанность темы предопределила цель и задачи ее исследования. Основной целью работы является разработка системы теоретических основ и практических рекомендаций по вопросам регулирование жилых помещений.

Данные цели достигаются посредством постановки и решения следующих задач:

раскрыть  понятие жилых помещений, как  объекта правоотношений в жилищном праве;

рассмотреть понятие и виды жилищных фондов, их классификация;

провести  анализ учета жилищного фонда;

раскрыть  эксплуатацию, обслуживание и ремонт жилищного фонда.

Методологическая  и теоретическая основы исследования. Методологическую базу исследования составили основные положения диалектического метода научного познания. Также в работе использовались общенаучные и специальные методы познания: исторический, логический, сравнительно-правовой, социологический, статистический анализ, системный подход и некоторые иные.

Нормативно-правовая и эмпирическая базы исследования. Нормативной базой исследования являются различные отечественные законодательные и иные правовые акты, действующие на момент исследования: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ; Налоговый кодекс РФ, Бюджетный кодекс РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.

1. Жилые помещения  как объект правоотношений в  жилищном праве

Объектом  жилищных правоотношений являются жилые  помещения. Жилое помещение - это  изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) ¹. Данное определение дано в ст.15 ЖК РФ.

При этом оно  не является единственным в законодательстве РФ. В п.10 ст.5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

В ст.16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых  помещений²:

1) жилой  дом, часть жилого дома. Жилым  домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается  структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее  возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее  из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  обособленном помещении;

3) комната  - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом  доме или квартире.

Обратим внимание на тот факт, что в указанной  статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников  комнат в коммунальной квартире, а  также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в  данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие  коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались  в ст. ст.40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в Постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", которое было принято на основании ЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:

1) должно  быть благоустроенным применительно  к условиям данного населенного  пункта, отвечать установленным  санитарным и техническим требованиям;

2) предоставляется  гражданам на одного человека  в размере, установленном субъектом  Федерации, и не может быть  менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;

3) при предоставлении  жилых помещений не допускается  заселение одной комнаты лицами  разного пола старше 9 лет, кроме  супругов;

4) предоставляется  с учетом состояния здоровья  граждан и других заслуживающих  внимания обстоятельств;

5) не подлежит  заселению двумя и более семьями,  если по своему размеру оно  не обеспечивает установленных  санитарных требований для проживания  более одной семьи.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 было утверждено Положение  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В части 2 указанного документа содержатся требования, которым, в частности, должно отвечать жилое помещение¹:

1) жилые  помещения должны располагаться  преимущественно в домах, расположенных  в жилой зоне в соответствии  с функциональным зонированием  территории;

2) несущие  и ограждающие конструкции жилого  помещения, в том числе входящие  в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны находиться в работоспособном  состоянии, при котором возникшие  в ходе эксплуатации нарушения  в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие  конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию  трещин, снижающие их несущую способность  и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в  целом;

3) жилое  помещение, равно как и общее  имущество собственников помещений  в многоквартирном доме, должно  быть обустроено и оборудовано  таким образом, чтобы предупредить  риск получения травм жильцами  при передвижении внутри и  около жилого помещения, при  входе в жилое помещение и  жилой дом и выходе из них,  а также при пользовании инженерным  оборудованием и обеспечить возможность  перемещения предметов инженерного  оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

4) жилое  помещение должно быть обеспечено  инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее  водоснабжение, водоотведение, отопление  и вентиляция, а в газифицированных  районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

5) инженерные  системы (вентиляция, отопление,  водоснабжение, водоотведение, лифты  и др.), оборудование и механизмы,  находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав  общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, должны соответствовать требованиям  санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы  жилых помещений должно исключать  поступление воздуха из одной  квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;

6) жилые  помещения, а также помещения,  входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, должны быть защищены от  проникновения дождевой, талой и  грунтовой воды и возможных  бытовых утечек воды из инженерных  систем при помощи конструктивных  средств и технических устройств,  и т.д.

В ст.17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения  и пределы его использования. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

Но при  этом введена новая норма, в соответствии с которой допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами. Для  того чтобы указанные лица могли  воспользоваться этим правом, должны соблюдаться следующие условия:

1) это не  должно нарушать прав и законных  интересов других граждан;

2) это не  должно нарушать требования, которым  должно отвечать жилое помещение.

В качестве примера можно привести соответствующие  права адвоката, учредившего адвокатский  кабинет¹. Согласно ей адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

2. Понятие и  виды жилищных фондов, их классификация

В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного  фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся  на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения  вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и т.д.).

Таким образом, в состав жилищного фонда в  соответствии с ЖК РФ вошли жилые  помещения, которые пригодны для  проживания в них и удовлетворяют  потребность населения в жилье. В зависимости от оснований классификации, в зависимости от формы собственности  на жилые помещения выделяют следующие  категории¹:

1) частный  жилищный фонд - это фонд, находящийся  в собственности граждан (индивидуальные  жилые дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов  с полностью выплаченным паевым  взносом, в домах товариществ  индивидуальных владельцев квартир,  квартиры и дома, приобретенные  в собственность гражданами на  иных основаниях, предусмотренных  законодательством). Он подразделяется  на:

а) фонд, который  находится в собственности граждан;

б) фонд, принадлежащий  юридическим лицам, он является построенным  или приобретенным за их счет;

2) государственный  жилищный фонд также классифицируется  на два вида. Первый представляет  собой совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  второй - жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности субъектам  РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный  жилищный фонд - это совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности муниципальным  образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности  района, города, входящих в них  административно-территориальных образований,  в том числе в городах Москве  и Санкт-Петербурге, а также ведомственный  фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении муниципальных предприятий  или оперативном управлении муниципальных  учреждений. Данные жилые помещения  формируют жилищные фонды социального  использования и специализированный  жилищный фонд.