Виды договоров купли-продажи

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном  участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого  имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем  принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права  собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным  условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

 

 

1.6. Договор продажи предприятия

Договор продажи  предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

 

1.6.1. Существенные  условия договора продажи предприятия и его заключение

Существенными условиями договора продажи предприятия  являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Существенным  условием договора продажи предприятия  является условие о цене. В данном случае действует общее положение  о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми  приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость  предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

Передаче покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением  сторон. Если соглашением сторон не определен состав передаваемого имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

 

 

 

Заключение

Договор купли-продажи  основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.

По общему правилу, товаром по договору купли-продажи  могут быть  любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые. Из этого правила ст. 129 ГК РФ предусмотрены исключения для вещей, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления и для использования в предпринимательской деятельности.

Несмотря на детальную разработку положений  договора купли-продажи, еще остались спорные моменты, которые требуют урегулирования в законе или в разъяснениях высших судебных органов по правильности их применения. Большое значение в деле защиты прав и законных интересов покупателей – граждан по различным видам договоров купли-продажи имеют акты официального судебного толкования. Вместе с тем механизм реализации прав граждан по договору купли-продажи, в частности розничной, требует изменений путем совершенствования законодательства в этой сфере.

Необходимо на практике обеспечить права потребителей на просвещение в области защиты прав потребителей: школьное образование по изучению основ потребительского права, публикации и рубрики в средствах массовой информации, создание органов по защите прав потребителей, в т.ч. и общественных, где интересы граждан должны представлять юристы. Необходимо, чтобы ими осуществлялись такие виды деятельности как информационные, образовательные, просветительские, консультативные, юридические.

 

 

Список использованных источников

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА·М, 2010.

2. Гражданский Кодекс РФ ЭКЗАМЕН, М. 2008 г.

3. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г., в редакции от 24.07.2007 N 214-ФЗ, www.consultant.ru 2008 г.

4. Федеральный  закон «Об электроэнергетике»  от 26.03.2003 № 35-ФЗ. (в ред. Федеральных законов от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 30.12.2004 N 211-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 04.11.2007 N 250-ФЗ), www.consultant.ru 2008 г.

5. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.92 года N 2300-1. в редакции от 25.10.2007 г., www.consultant.ru 2008 г.

Специальная литература.

1. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. - М. Проспект 1997.

2. Андреева С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие - М.: «Проспект», 1997 . С. 9.

3. Блинкова Е. В. Договор энергоснабжения и подобные ему договоры // Правовые вопросы энергетики. – 2003. – № 1.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: “Статут”, 2000г.

5. Веденнин Н.Н. Договор контрактации.// Хозяйство и право 1996 № 10.

6. Витрянский В.В. Договоры: купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной эксплуатации, расчеты. - М. АО "Центр деловой информации" еженедельника "Экономика и жизнь", 1996.

7. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С. 71.

8. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. - М., АО "Центр деловой информации" еженедельника "Экономика и жизнь", 1996.

9. Елиазаров В. А., Игнатюк Н. А., Полупанов М. И. Договор энергоснабжения // Право и экономика. – 2001. – № 7.

10. Завидов Б.  Срок как существенное условие  договоров купли-продажи и поставки.//Хозяйство  и право. 1997, № 7.

11. Корнеев С.М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистическими организациями. – М., 1956. – С. 29; Юридическая природа договора энергоснабжения // Закон. – 1995. – № 7.

12. Керефова Б. Б. Особенности заключения и расторжения договора энергоснабжения // Право и экономика. – 2004. – № 8. – С. 25.

13. Колбасин Д.А. Гражданское право. Особенная часть. Мн., 2000..

14. Мурзин Д.В. Ценные бумаги-бестелесные вещи. Правовые проблемы современной теории ценных бумаг. – М.: Статут, 1998. – С. 67 – 68.

15. Сейнароев Б. М. Договор энергоснабжения // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 6.

16. Сковородко А. Права и обязанности покупателя // Финансовая газета. Региональный выпуск. - №18. - апрель 2001 г.

17. Суханов Е. А. «Гражданское право», М., Издательство «Волтерс Клувер» 2005 г.

18. Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. М.: Экономика, 1996.

Цибирова И. Г. Ответственность сторон по договору энергоснабжения // Правовые вопросы  энергетики. – 2003. – № 1. – С. 75.

19. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права(по изданию 1907 г.) М., Спарк, 1995.

¹ Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С. 71.

² Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие / Под ред. С.Е.Андреева. - М.: «Проспект», 1997 . С. 9.

³ Колбасин Д.А. Гражданское право. Особенная часть. Мн., 2000. С. 46.

⁴ См.: Мурзин Д.В. Ценные бумаги-бестелесные вещи. Правовые проблемы современной теории ценных бумаг. – М.: Статут, 1998. – С. 67 – 68.

⁵ См.: Корнеев С.М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистическими организациями. – М., 1956. – С. 29; Юридическая природа договора энергоснабжения // Закон. – 1995. – № 7.

⁶ См.: Витрянский В. В. Вторая часть Гражданского кодекса о договорных обязательствах // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 6. – С. 122 – 123.

⁷ См.: Керефова Б. Б. Особенности заключения и расторжения договора энергоснабжения // Право и экономика. – 2004. – № 8. – С. 25.

⁸ См.: Егиазаров В. А., Игнатюк Н. А., Полупанов М. И. Договор энергоснабжения // Право и экономика. – 2001. – № 7. – С. 52.

⁹ См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.98 № 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 5. – С. 88 – 103.

¹⁰ Цибирова И. Г. Ответственность сторон по договору энергоснабжения // Правовые вопросы энергетики. – 2003. – № 1. – С. 75.