Виды договоров купли-продажи

 

 

1.4. Договор  энергоснабжения

 

Если первоначально внимание к снабжению электроэнергией  через присоединенную сеть обуславливалось  кризисными явлениями в топливно-энергетическом комплексе в целом и на энергетическом рынке в частности, то в настоящее время интерес вызван теми существенными изменениями в правовом регулировании энергоснабжения, которые привнесла реформа энергетической отрасли.

1.4.1. Значение и сущность договора энергоснабжения

Отношения, связанные с  энергопотреблением, опосредуются договором  энергоснабжения.

Согласно статье 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

 

Сущность договора энергоснабжения  заключается в том, что согласно ему осуществляется отпуск энергоснабжающей организацией абоненту (потребителю) материального блага, ценности, каковым является энергия, на возмездной основе.

Особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь, накопить на складе в  значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения принципа владения, распоряжения по отношению к энергии как к вещи, практическое совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса – вызывали и продолжают вызывать дискуссии в цивилистической науке. До сего времени нет единого мнения среди цивилистов о том, является ли энергия вещью (товаром), которую можно купить или продать как объект права собственности.

Развитие производства и  экономики привело к модернизации концепции имущества, к юридическому признанию новых видов имущества. К имуществу как к объекту собственности начали относить электроэнергию и газ, а затем и другие виды энергии и сырья, выходящие за границы традиционного понимания вещи.

Другим направлением в  расширении круга объектов вещных прав явились разработка и использование концепции «бестелесного имущества», куда относятся электроэнергия, газ и ценные бумаги.⁴

Динамика развития правоотношений энергоснабжения нашла наиболее обстоятельное и глубокое исследование в трудах известного цивилиста профессора С. М. Корнеева, посвященных правовой природе договора энергоснабжения.⁵ Он впервые поставил вопрос о самостоятельности данного договора, пришел к выводу о том, что предметом рассматриваемого договора является электрическая энергия, как ценность, экономическое благо.

При разработке проекта второй части ГК РФ по договору энергоснабжения  возникли острые дискуссии, но Кодекс воспринял договор энергоснабжения  как разновидность договора купли-продажи, поскольку энергия-это товар. В европейских странах данный договор также рассматривается как вид договора купли-продажи.⁶ В частности, из пункта 5 статьи 454 ГК РФ следует, что к отдельным видам договора купли-продажи, каковым является и договор энергоснабжения, применяются общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В данном подходе законодателя заложена определенная прагматичность-возможность  применения общих норм купли-продажи  к указанным отдельным видам договоров купли-продажи, что позволяет избегать дублирования норм, регулирующих сходные отношения.

1.4.2. Порядок заключения договора и разрешение разногласий

 

Порядок заключения договора энергоснабжения различается в  зависимости от того, заключается  ли договор с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения и прекращения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Такой договор считается  заключенным на неопределенный срок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С учетом многочисленности потребителей энергии, длительности договорных связей и в целях обеспечения стабильности договорных отношений п. 2 названной  статьи ГК РФ предусмотрено, что договор  энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо заключении нового договора. Это правило относится как к юридическим, так и к физическим лицам, с которыми заключен договор. Оно устраняет возможную неопределенность во взаимоотношениях абонента и энергоснабжающей организации на период перезаключения договора, длящийся иногда месяцами.⁷

В соответствии с п. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Для реализации данных условий абонент должен обратиться с заявлением в энергоснабжающую организацию о подключении к ее сети. Энергоснабжающая организация выдает технические условия, выполнение которых необходимо для заключения договора энергоснабжения. После выполнения технических условий энергоснабжающая организация выдает справку об их выполнении и акт допуска приборов учета к расчетам. Данную справку абонент представляет в соответствующий орган Госэнергонадзора, который проверяет на соответствие энергоустановки абонента Правилам установки энергоустановок (ПУЭ) и выдает акт допуска электроустановок в эксплуатацию. По выполнению данных условий абонент имеет право заключить договор энергоснабжения. Энергоснабжающая организация предлагает свой проект договора.⁸

Неосновательный отказ хозяйствующего субъекта, занимающего доминирующее положение на рынке, от заключения договора с потребителем арбитражно-судебная практика рассматривает как злоупотребление  доминирующим положением.⁹

Согласно ст. 422 ГК РФ договор энергоснабжения должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Таким образом, соответствие договора энергоснабжения нормам Гражданского кодекса, федеральным законам, указам Президента РФ, постановлениям Правительства РФ, а также правилам, принятым в соответствии со ст. 539 ГК РФ, является обязательным, и все споры, возникающие при заключении договора энергоснабжения, чаще всего сводятся к приведению условий договора, содержащихся в оферте энергоснабжающей организации, в соответствие с законом.

Порядок изменения и расторжения  договора энергоснабжения регламентируется ст. 546 ГК РФ. Абзац 1 п. 1 указанной статьи рассматривает случай, когда абонентом  договора энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления. Он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

Энергоснабжающая организация вправе приостановить действие договора энергоснабжения в случае неоплаты абонентом (физическим лицом) потребленной электроэнергии более трех расчетных периодов (Правила предоставления коммунальных услуг) путем прекращения подачи электроэнергии. При этом суд считает, что реализация права энергоснабжающей организации прекратить подачу энергии не является расторжением договора энергоснабжения в одностороннем порядке.

Абзац 2 п. 1 ст. 546 ГК РФ предусматривает  право энергоснабжающей организации  отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, по основаниям, предусмотренным ст. 523 ГК РФ, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Статья 523 ГК РФ устанавливает право одностороннего отказа от исполнения договора поставки в случае его существенного нарушения. Применяя положение ст. 523 ГК РФ к энергоснабжению, можно выделить лишь одно основание, относящееся к существенному нарушению договора энергоснабжения, - неоднократное нарушение сроков оплаты.

1.4.3. Условие о количестве и качестве в договоре энергоснабжения

 

Количественные характеристики предмета договора энергоснабжения  отличаются в зависимости от вида договора: электроснабжения или теплоснабжения, а зачастую и от группы, к которой относится потребитель энергии по договору.

«Правильное определение  в договоре количества подлежащей отпуску  энергии имеет существенное значение, поскольку с нарушением данного  условия связано наступление неблагоприятных для нарушителя правовых последствий.

Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора.

Обязанность энергоснабжающей организации в части количества электроэнергии считается выполненной, если она постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет  потребителю возможность непрерывно получать электроэнергию в обусловленном договором количестве.

Отпускаемая потребителям электрическая  и тепловая энергия должна соответствовать  по качеству требованиям государственного стандарта, иных обязательных правил и  договора. Качество электроэнергии характеризуется  двумя показателями – напряжением и частотой тока; тепловая энергия – давлением и температурой подаваемого пара. При отпуске энергоснабжающей организацией некачественной энергии потребитель вправе отказаться от ее оплаты. Однако энергоснабжающая организация вправе требовать от потребителя возмещения стоимости сбереженного вследствие использования некачественной энергии. Это правило обеспечивает энергоснабжающей организации возмещение абонентом стоимости неосновательного обогащения, полученного за ее счет.

Ответственность сторон договора энергоснабжения определена статьей 547 Гражданского кодекса Российской Федерации: в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (ч. 2 ст. 15).

Как уже отмечалось, энергия  как предмет договора энергоснабжения  обладает рядом свойств (например, количество, качество), главным из которых является ее непрерывность.¹⁰ Непрерывность означает постоянное снабжение энергией в соответствии с разрабатываемыми графиками и режимами без перебоев или прекращения подачи. Непрерывность обеспечивается энергоснабжающей организацией и потребителем энергии, обязанным содержать сети, приборы и оборудование в требуемом законом и договором состоянии. Ограничения в потреблении электроэнергии, а также осуществление мероприятий по регулированию графиков нагрузки потребителей производятся в порядке, установленном специальными инструкциями.

Таким образом, непрерывность  энергоснабжения как раз и  отличает данный договор от всех иных видов купли-продажи. Энергоснабжение – это длительные и непрерывные хозяйственные связи, а не разовый договор, поэтому ст. 546 Гражданского кодекса Российской Федерации подробно регулирует случаи прекращения и приостановления исполнения договора энергоснабжения.

 

1.5. Договор купли-продажи недвижимости

 

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ. Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические  лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

1.5.1. Существенные  условия договора продажи недвижимости  и его заключение

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности  продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором  не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к  покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный  участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.