Сущность и принципы оценки недвижимости

Проведя соответствующую корректировку  балансового отчета фирмы по состоянию  на дату оценку и вычета из общих  чистых активов, обязательств, определяют стоимость предприятия по затратному подходу.

Подход сравнительного анализа.

Сравнительный анализ - это метод  оценки компаний закрытого типа, в  котором используется информация о  сделках с акциями сопоставленных открытых компаний.

Данный метод, базируется на сравнительном  подходе, определяет стоимость фирмы  на основании сравнения его с  аналогичными компаниями, акции которых  свободно обращаются на финансовых рынках или уже купленными или проданными в течение недавнего времени  компаниями (метод анализа сделок).

Соответствующий образец компании-аналога  отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются  те, которые действуют в той  же отрасли, что и оцениваемая  компания, ведут схожие, хозяйственные  операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуются, как минимум, от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного  образца.

Для каждой компании, служащей образом  компании - аналога, рассчитывается несколько  стоимостных индикаторов или  ценовых мультипликаторов (коэффициентов), таких как отношение "цена компании к выручке", "цена компании к  денежному потоку", "цена компании к чистой стоимости активов". После  того, как данные показатели будут  рассчитаны для каждой компании-аналога, на основании анализа рисков и  финансовых характеристик подбирается  подходящий мультипликатор (коэффициент), который применяется к соответствующей  финансовой информации оцениваемой  компании.

В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям оцениваемой  компании появляется предварительная  оценка реальной рыночной стоимости  компании. В зависимости от условий  проведения оценки эта предварительная  оценка может быть скорректирована в зависимости от других факторов, таких как скидка на владение контрольным пакетом акций, фактор риска по строкам или низкая конкурентоспособность.

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как  правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Для определения итоговой стоимости  фирмы оцениваются для конкретного  случая.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев, оценщики, определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования результатов  проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

3. Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки можно разделить  на шесть этапов.

Определение проблемы.

Составление плана оценки.

Сбор и подтверждение информации.

Применение соответствующих данному  случаю подходов к оценке.

Согласование.

Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические  права. Размер и характеристики реального  актива следует тщательно выявить  и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой  дело долю в совместной аренде или  партнерстве. Юридические ограничения  могут лимитировать масштабы использования  объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют, установить какие  виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для  оценщика значение выбора эффективной  оценки. Поскольку условия и допущения  со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки

Последовательность оценки разрабатывается  таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем  переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает  план с тем, что бы определить, какие  данные будут необходимы для решения  проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий  рынок и его сегмент. Со стороны  предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые  вероятно могут конкурировать с  данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или  пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия  финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача - определить подход. Подход на основе дохода, требует использование  коэффициентов капитализации, которые  так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит  от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны  или плохого качества, оценщику будет  очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать  наилучшую информацию из той, которая  доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и  имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно  влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они  не определены? Насколько свежа информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания полагать, что  данные неточны? Каковы возможные искажения  или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

Согласование.

Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом  оценщик просматривает все факты  и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик  пишет отчет о своих выводах  и заключениях, который он затем  передает клиенту. В зависимости  от первоначальной договоренности с  клиентом этот отчет может быть простым  письмом, составляется по стандартной  форме или представляет собой  подробный письменный доклад.

При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:

1. Выполнять работу компетентно  и беспристрастно, не преследуя  каких-либо личных или групповых  интересов, выходящих за рамки  профессиональной деятельности. Обязанность  оценщика состоит в том, чтобы  прийти к обоснованному и объективному  заключению о величине стоимости  недвижимости, независимо от желаний  или инструкций клиента в этом  отношении. Не только клиент, но  и третьи стороны, являющиеся  пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться  на объективность и надежность  выводов оценщика.

2. Определить, какова цель заказанной  оценки, каковы права заказчика  в оцениваемой недвижимости, и  какой вид стоимости является  предметом оценки. Указание на  цель оценки, состав имущественных  прав и вид оцениваемой стоимости  должны содержаться в явном  виде в договоре на оценку  между клиентом и оценщиком.  Выяснение юридического статуса  недвижимости может не входить  в задачи оценщика, и он может  не нести ответственность за  сведения, относящиеся к этой  области; он должен лишь указать  на источник этих сведений.

3. При выполнении работы учитывать  все существенные факторы, влияющие  на величину стоимости оцениваемой  недвижимости. К таким факторам  относятся, но не исчерпывают  их: существующие нормы и правила  землепользования (государственные  и местные), состояние и тенденции  изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий  в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики  объекта недвижимости.

4. Знать, понимать и правильно  применять методы и процедуры,  которые необходимы для получения  обоснованной оценки.

5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы  получить о ней адекватное  представление.

6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной  компетенции оценщика, приглашать  специалистов соответствующих профессий  для консультаций или участия  в работе.

        Заключение

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала  принципы, основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с  землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся  отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы, связанные с рыночной средой. Это  были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции  и изменения. Последний описанный  принцип служит мостом, соединяющим  между собой другие принципы. Это  принцип наилучшего и более эффективного использования.