Сущность и принципы оценки недвижимости

 

Содержание

Введение

1. Сущность и принципы оценки  недвижимости

2. Методы оценки недвижимости

3. Процесс оценки недвижимости

Заключение

 

Введение

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой  недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место  явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и  недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок  развивались параллельно, и новые  методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой  технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как  сообщество специалистов, переквалифицировавшихся  в оценщиков, хорошо образовано и  владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где  современные рыночной механизмы  работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию  приемов, применение которых не имеет  еще почвы.

Кажется, однако, что российские оценщики уже  набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, РОО должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. В качестве иностранных участников можно было бы пригласить одного - двух известных специалистов по оценке недвижимости, комбинирующих международную исследовательскую деятельность и практическую работу, таких, например, американских специалистов, как профессор Кеннет Лашт (Kenneth Lusht) из университета штата Пенсильвания, профессор Халберт Смит (Halbert Smith. CRE) из университета штата Флорида, д-р Вильям Киннард (William Kinnard, CRE).

 

1. Сущность и принципы  оценки недвижимости

Широко  распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики  ставит перед оценщиками две группы проблем: моральные и профессиональные. Простейший пример: по статистике, около 90% арендных договоров, относящихся  к коммерческой недвижимости, имели "теневую" составляющую для избегания  НДС. Другими словами, только часть  арендной платы указывалась в  договоре и включала НДС, а другая часть платилась наличными, избегая  налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное  такими арендными договорами, может  иметь, по крайней мере, две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных  договорах аренды, другую - на фактических  доходах от аренды. Более того, при  продаже такого здания ожидаемая  цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых  компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного  профессионального мастерства, и  вполне заслуживает чисто профессионального  обсуждения.

Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов  в общественной и экономической  жизни.

Прошедшая приватизация и акционирование государственной  собственности явились основой  создания институтов частной и корпоративной  собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как  следствие этих процессов, переход  собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности  стала обычным явлением экономической  жизни. Приобретение реального объекта  может преследовать двоякую цель - личное потребление, например, покупка  дома или вложение средств, с целью  извлечения в будущем доходов: покупка  торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи. Наиболее сложно произвести оценку действующей фирмы. Фирмой мы называет организацию, осуществляющую экономическую деятельность в сфере  торговли, производства товаров или  услуг.

Определение стоимости фирмы не может ограничиваться оценкой ее недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве  случаев завод или фабрику  покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего, подобная покупка обусловлена  намерением выпускать продукцию  и прибыль. Поэтому необходимо комплексная  оценка стоимости всех активов предприятия  с учетом получения будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как "доброе имя" фирмы, торговая марка, место ее расположения, владение новыми технологиями, лицензиями, наличие  квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих элементов в экономических  терминах, принятых на Западе, называется оценкой бизнеса, связанного с данной фирмой.

Необходимость в оценке бизнеса породила новую  в России профессию "оценщик имущества", которую Министерство труда ввело  в перечень специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и  принятие Государственной Думой  Федерального закона "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (принят 9 октября 1996 г.), но еще не утвержденного  Советом Федерации. С его утверждением и вступлением в силу будет  ликвидирован правовой вакуум в этой области.

Принципы оценки недвижимости можно  сгруппировать по следующим 4 категориям:

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу  несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и  ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она  может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия  или выращивания урожая. Она может  быть полезной, поскольку кто-то готов  платить арендную плату за временное  владение ею. Или она полезна, поскольку  создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую  потребность.

Определение полезности: Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить  другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят  из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем  за его эквивалентный с меньшей  стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить  в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно, принцип замещения  гласит, что максимальная стоимость  имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого  сравнительного анализа продаж, подходный  и затратный.

Схожим с принципом замещения  является понятие альтернативных издержек как меры того, сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись, от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание - это определение текущей стоимости  дохода или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владельцев недвижимости.

Принципы - связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней.

Остаточная  продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как  были оплачены расходы на труд и  предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля  позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять  какие - то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно привнести  новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта  на сумму меньшую, чем затраты  на строительство дополнительного  фактора.

Вклад - сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора  производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий  им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими  темпами вплоть до точки, начиная  с которой общая отдача, хотя и  растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости  не становится меньше, чем затраты  на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства, при сочетании  которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения  оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно  разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию  и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора  производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения, в которой могут позитивно  или негативно сказываться на стоимости объекта, к примеру, изменения  в примыкающей территории (возникновение  вспомогательных объектов), изменение  в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь, т.е. то, как местоположение связано  с рынком пользователя. Например, нарушение  связей из-за строительства шоссе  или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу  и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой  степени архитектурный стиль  и уровни удобств и услуг, предлагаемых, застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип соответствия.

Как мы замечали выше, недвижимость имеет  стоимость, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя. Однако полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими  словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и  предложением. Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии  по данной цене, спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение  и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос  не всегда диктуют цену, по которой  происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности  участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает  уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке  обостряется конкуренция, что, в  свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции  важен для аналитика, пытающегося  оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.