Сущность и особенности реализации договора купли-продажи недвижимости

Произведенная государственная  регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения единого государственного реестра на договоре проставляется  штамп «произведена государственная  регистрация сделки» с указанием  даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Прием документов, необходимых для государственной  регистрации, проводится в следующей  последовательности.

1. Проверка личности  заявителей (правообладателей), а если  они представляют интересы других  граждан или юридических лиц,  то проверяются и их полномочия.

2. Проверка представленных  документов на соответствие требованиям  ст. 18 Закона о государственной регистрации прав.

3. Проверка наличия  подлинников и копий документов.

4. После приема  документов должностное лицо  Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  должно внести запись о поступивших  на регистрацию заявлении и  документах в Книгу учета входящих  документов и выдать расписку  заявителю с указанием номера  Книги учета документов, номера  и даты записи в ней о  принятом заявлении. С этой  даты начинается месячный срок  государственной регистрации.

После приема заявления  регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с  п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании – это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам  правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии  оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить  государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации.

Если регистратором  принимается решение отказать, заявителю  направляется письменное сообщение  об отказе по основаниям, предусмотренным  ст. 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в суд.

Большого внимания заслуживает правильное составление  и оформление договора купли-продажи недвижимого имущества. Сделки, производимые с целью обменять жилые помещения, также очень часто облекаются в форму договора купли-продажи недвижимости, что законам не противоречит, хотя схемы действий различаются лишь в мелочах.

Итак, собственно сама структура оформления договора купли-продажи недвижимости. Любой документ, который выступает в роли сопровождения сделки с недвижимостью, начинается со вступления (преамбулы). В преамбуле должны содержаться следующие сведения: наименование договора, его номер, место заключения (город, село и т.д.), дата заключения, полные паспортные данные участников данного соглашения (продавец, покупатель), если среди них есть юридические лица, агентство недвижимости, например, то должно быть указано полное наименование каждой стороны. Также необходимо полностью указать имя, отчество, фамилию лиц, которые действуют от имени сторон. Таковыми могут являться либо должностное лицо, Генеральный директор, например, либо действующий по доверенности представитель, в этом случае необходимо указать реквизиты. Так же, как в программке для различных представлений, в преамбуле дается ролевое определение участников данного говора купли-продажи квартиры (покупатель, продавец и т.д.).

После вступления в договоре купли-продажи недвижимости следует основная часть, в которой содержатся ключевые разделы, в которых в свою очередь излагаются условия сопровождения сделки с недвижимостью. Такие, как сам предмет договора купли-продажи квартиры, дата заключения договора и его срок действия, условия и размер платежа либо платежей, порядок расчетов, права, обязанности и ответственность обеих сторон сделки. Договор также содержит обязательные для включения условия. Для документа, который создан, чтобы осуществить оформление купли-продажи недвижимости, в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ, таковым условием является предмет договора (объект недвижимости) и стоимость продаваемого объекта. А в соответствии с пунктом 1 статьи 432-ой ГК РФ, отсутствие хотя бы одного из этих условий в договоре позволяет считать сделку недействительной.

Также в заключаемом договоре обязательно должны быть указаны: реквизиты участников соглашения; указание и подробнейшее описание предмета договора (адрес, количество комнат, метраж, этаж  и другое); форма приобретения недвижимости (долями либо целиком); лица, имеющие возможность проживания на территории данной недвижимости или их отсутствие; документы, которые подтверждают владение данной недвижимостью продавцом; сроки, в которые продавец обязан освободить помещение; действительная стоимость недвижимости.

Важная деталь в договоре - это цена недвижимости.

Стороны могут согласовать  различный порядок оплаты покупателем  цены договора:

а) предварительная оплата, например:

•    до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

•    после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда  покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами  в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда  покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Также необходимо включить в договор гарантию продавца на отсутствие прав третьих лиц на объект недвижимости, рассматриваемый в договоре. Так как в соответствии с законодательством такие жильцы, как временно выписанные по различным причинам имеют право проживать по месту прописки. За исключением тех случаев, когда покупатель соглашается на принятие имущества с обременениями, продавец обязан передать собственность, свободную от любых прав и различных притязаний третьих лиц. Недвижимость не должна находиться под арестом, быть заложенной и т.п. Все это входит в понятие «юридическая чистота сделки».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Основания  и порядок прекращения договора

 

Особенности договора купли-продажи недвижимости отражаются на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности. 
Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 ГК РФ, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче ( п. 1 ст. 556 ГК РФ). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму уклонения от подписания документа о передаче имущества. Важно, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 ГК РФ, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 ГК РФ представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Именно поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора, - приобретение товара (имущества). Поэтому, кроме того, закон предоставляет покупателю возможность выбрать иной способ воздействия на нарушителя: требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 ГК РФ и ст. 398 ГК РФ). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (ст. 398 ГК РФ). 
В договоре продажи недвижимости уклонение от подписания документа о передаче также носит характер нарушения договора и не является правом на односторонний отказ от исполнения договора, которое может быть реализовано любой из его сторон. Это положение подтверждается юридико-технической квалификацией законодателем действия, которое называется уклонением: п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает, что уклонение есть отказ от исполнения обязанности, но не обязательства. Отказ от исполнения обязанности (уклонение от исполнения обязанности) есть неправомерное деяние - нарушение условий договора, в то время как отказ от исполнения обязательства по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ, наоборот, есть действие правомерное, установленное в качестве исключения из общего правила о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГКРФ). 
С правом покупателя требовать исполнения обязанности в натуре на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ корреспондирует право продавца требовать принятия товара покупателем и соответствующее ему право отказа от исполнения договора в случае неисполнения покупателем этой обязанности (п. 3 ст. 484 ГК РФ)

Пункт 4 ст. 486 ГК РФ вне зависимости от способа  оплаты товара предоставляет продавцу возможность в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора. Эта норма должна толковаться  систематически с нормой п. 3 ст. 486 ГК РФ. Пункт 4 данной статьи устанавливает  право на односторонний отказ  от исполнения договора только в случае, когда покупатель одновременно и  не принимает товар, и отказывается от его оплаты.

Согласно п. 3 ст. 486, п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда  покупатель, получивший товар, не исполняет  обязанность по его оплате передачей  другого товара в установленный  договором срок, продавец вправе потребовать  оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров и уплаты процентов  в соответствии со ст. 395 ГК РФ [1, с. 123].

При продаже недвижимости право покупателя на односторонний  отказ от исполнения договора предусмотрено  также в случае применения правил ст. 475 ГК РФ в соответствии с нормой ст. 557 ГК РФ лишь при наличии существенного  нарушения требований к качеству объекта недвижимости, т.е. при обнаружении  неустранимых недостатков объекта  недвижимости, а также иных недостатков, которые не могут быть устранены  без несоразмерных расходов или  затрат времени. Существенным отличием договора купли –продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой право требования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право на активные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнения договора (реализующееся в неюрисдикционном порядке). 
Кроме того, как покупателю, так и продавцу в договоре купли-продажи предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора на основании нарушения встречного обязательства (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ), по смыслу которого сторона, на которой лежит встречное исполнение (т.е. исполнение в ответ на необходимое произведенное исполнение контрагентом), наделяется правом на одностороннее расторжение договора в случае непредоставления такого исполнения противоположной стороной договора или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный договором срок. 
При анализе норм закона обращает на себя внимание меньшее правонаделение продавца возможностью на отказ от исполнения договора в общих положениях о купле-продаже. Следует заметить, что, предоставляя покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии существенных нарушений требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), законодатель не наделяет продавца соответствующим правом на односторонние действия при нарушении покупателем обязанности по оплате товара (ст. ст. 486 - 489 ГК РФ), предусматривая для него иные способы защиты (возврат имущества, возмещение убытков), в которых он также не отказывает покупателю в других ситуациях. 
В неюрисдикционном порядке продавец может приостановить исполнение по передаче еще не оплаченных покупателем товаров в качестве меры оперативного воздействия на нарушителя договора (п. 5 ст. 486 ГК РФ). Однако такое действие следует квалифицировать не как расторжение договора, а скорее как его временное изменение. В случае, если покупатель не отреагирует на применение этой меры оперативного воздействия, продавец, при условии что он докажет существенность нарушения договора, наделяется правом требования его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. 
Определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли –продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты как для продавца, так и для покупателя. 
На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий правовой режим расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара (п. 1 ст. 466 ГК РФ), его ассортименте (п. 2 ст. 467, ст. 468 ГК РФ), комплектности (п. 2 ст. 480 ГК РФ). 
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором. 
По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Надо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общем его режиме, ни в режиме продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке. Таким образом, реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ предусматривает единственную возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ по правилам о возмещении убытков и гл. 60 ГК РФ в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Важным представляется вопрос об отнесении такого нарушения, как неоплата покупателем в договоре купли – продажи недвижимости, к разряду существенных нарушений договора, которые могут служить основаниями для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Закон вообще не предусматривает расторжения договора купли-продажи на основании существенного нарушения его условий. Однако это не исключает возможности для обеих сторон договора предусмотреть какое-либо из условий договора в качестве существенного и установить в связи с ним право требования расторжения договора по основанию п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). Решение такого вопроса согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ каждый раз определяется судом, и такая оценка бывает весьма различна даже в очень похожих ситуациях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 
В заключении можно делать следующие  выводы:

1. По договору  купли-продажи недвижимого имущества  (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество,  а покупатель обязуется принять  это имущество и уплатить за  него определенную сторонами  цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

2. Как и в  любом договоре купли-продажи,  предметом данного договора может  быть лишь та недвижимость, которая  обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии  с действующим законодательством  среди природных ресурсов оборотоспособностью  обладают лишь некоторые виды  земельных участков.

3. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора  купли-продажи недвижимости может  быть любое недвижимое имущество,  указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том  числе воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты. По правилам  о договоре продажи недвижимости  должны отчуждаться и вновь  построенные (созданные) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты  после надлежащей государственной  регистрации права собственности  на них, ибо только в силу  этого они могут приобрести  статус недвижимого имущества  как объекта права собственности.

4. Продавцом и  покупателем по договору купли-продажи  недвижимого имущества могут  быть как юридические, так и  физические лица. При этом следует  иметь в виду, что уставом или  специальными предписаниями закона  на юридическое лицо могут  налагаться ограничения на приобретение  и отчуждение недвижимого имущества.