Сущность и особенности реализации договора купли-продажи недвижимости

Оглавление

 

Введение 2

 

Глава 1. Понятие  и особенности договора купли-продажи 4

   1.1.Договор купли-продажи как один из видов гражданских правовых договоров 4

      1.2 Договор купли – продажи недвижимости как один из видов договоров купли – продажи 10

 

Глава 2. Сущность и особенности реализации договора купли-продажи недвижимости 17

      2.1.Основания и порядок заключения договора 17

 

Заключение 29

 

Список используемых терминов: 31

 

Библиографический список 32

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

При любом общественном устройстве особое место в системе  общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием  связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости – не только важнейший  товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте, закон  закрепил ее специальный правовой режим.

Объектом исследования данной работы выступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы – изучить  договор купли-продажи  недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.
• Охарактеризовать права и обязанности сторон по данному договору.
• Изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.
• Выявить правила заключения и прекращения договора продажи недвижимости.

При написании  курсовой работы были использованы различные  источники: нормативно-правовые акты (Гражданский  кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу  «Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право», «Российская юстиция», «Юрист») и др.

Методологической  основой курсовой работы являлись такие  общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Структура работы. Название, структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью  и целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, списка используемых терминов и списка литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и особенности договора купли-продажи

1.1.Договор купли-продажи  как один из видов гражданских  правовых договоров

 

Договор купли  – продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения регулирующие отношения, связанные с куплей – продажей открывают часть вторую гражданского кодекса Российской Федерации (ГК), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

В гражданско-правовой доктрине для характеристики отдельных  типов договоров и выявления  существенных признаков, отличающих соответствующий  тип договора от иных гражданско-правовых договоров, составляющих единую категорию  договоров, используется понятие «элементы договора». Под элементами договора понимаются: субъекты договора, его предмет, форма договора, содержание договора (права и обязанности сторон)

Договор купли  – продажи имеет многовековую историю, исчисляемую с времен римского права. Еще в Дигестах Юстиниана [9] (Титул XIV) речь идет собственно не о купле – продаже, а о соглашениях, о чем свидетельствует не только сам факт названия Титула XIV « О соглашениях», но и его смысловое содержание. В основе происхождения купли – продажи лежит мена. В то время когда не было денег, люди обменивали ненужное на то, что требуется. Но не всегда совпадало так, чтобы у одного было то, что нужно другому, поэтому был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку. Впоследствии этот предмет стали называть ценой. Так уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium).

Особенности договора купли – продажи:

1.  Договор  купли – продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение  своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара. В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег [6, с. 57]

2. Договор купли  – продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон  этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу  другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу и одновременно её кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

3. Договор купли  – продажи носит синаллагматический  характер (от греч. synallagma – взаимоотношение), поскольку в данном договоре имеют место две встречные обязанности: обязанность продавца передать покупателю товар, и обязанность покупателя уплатить покупную цену. Т. е. на стороне покупателя в любом случае лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст.328 ГК)

Товаром по договору купли – продажи признаются любые  вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально – определенные родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю – продажу будущих 

товаров, которые  в момент заключения договора имеются  у продавца, но и тех товаров, которые  будут созданы или приобретены  продавцом в будущем.

От отношений, связанных с продажей будущих  вещей, необходимо отличать продажу  вещей, которые в принципе не могут  быть переданы продавцом покупателю. Речь идет об индивидуально - определенных вещах, уже утраченных продавцом  к моменту заключения договора купли - продажи в результате их гибели, перехода права собственности на них третьим лицам и т.п. Например, договор заключается на куплю - продажу  сгоревшего речного судна либо жилого дома, ранее проданного (с оформлением  перехода права собственности) иному лицу. Данная ситуация рассматривается гражданско - правовой доктриной в рамках проблемы "невозможности предмета обязательства".

Изъятые из оборота  товары определяются законом. Ряд товаров имеют ограниченную оборотоспособность. Если договор позволяет определить наименование и количество товара, то условие договора считается согласованным. Таким образом, предмет договора является существенным условием договора купли – продажи, без определения которого договор считается незаключенным.

Основные условия  договора купли – продажи:

• Предмет договора
• Обязанность продавца передать товар покупателю
• Количество товаров
• Срок исполнения договоров
• Ассортимент
• Качество
• Комплектность товара и комплект товаров
• Тара и упаковка
• Цена
• Приемка и оплата товаров покупателем
• Страхование товаров

Цель договора купли – продажи состоит в  переходе права собственности на вещь, служащую товаром от продавца к покупателю. По общему правилу  право собственности возникает  с момента её передачи, если иное не предусмотрено договором или  законом.

Сторонами договора купли – продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом являющимся товаром. В некоторых случаях предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В качестве продавца может выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные  образования в части продажи  государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими  участие юридических лиц в  гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК), а стало быть, и нормами  о купле - продаже.

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями  договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли - продажи  выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. Например, к условиям, предусматривающим обязанности  продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и  упаковке и т.п.); о порядке и  сроке его передачи покупателю. Условия  договора, регламентирующие порядок  принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя.

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъективным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) в обязательном порядке должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Общее правило  о риске сформулировано в статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или  случайного повреждения имущества  несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Риск случайной  гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений  под влиянием внешних факторов или  внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи  означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку  имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать  от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть  полученную сумму покупателю.

Под случайной  гибелью (случайным повреждением) имущества  следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку  гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать  другой стороне убытки, вызванные  неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в  силу указанных обстоятельств наступила  невозможность исполнения, то обязательство  прекращается (ст. 416 ГК РФ).

Что касается формы  договоров купли – продажи движимых вещей, то здесь письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ для целей гражданского права равен 100 руб.). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения.

Договор купли-продажи  является наиболее распространенным и, безусловно, одним из важнейших видов  договоров, предусмотренных действующим  законодательством. Его значение обусловлено  тем, что ведение хозяйствующими субъектами предпринимательской деятельности в любых сферах подразумевает наличие торгового оборота, который невозможно себе представить без института договора купли-продажи. Договоры купли-продажи находят широкое применение в товарно-денежных отношениях, возникающих между гражданами, а также гражданами и предпринимателями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Договор купли – продажи недвижимости как один из видов договоров купли – продажи

Правила гл. 30 ГК регулируют договоры розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров  для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия. Основанием для объединения данных договоров  является их единая экономическая сущность, что повлекло необходимость их общего регулирования в одной главе  ГК. Сущность всех этих договоров заключается  в том, что продавец обязуется  передать вещь (товар) в собственность  покупателю, а покупатель обязуется  принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Выделение названных  видов договора купли - продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования  сходных правоотношений. Сходство соответствующих  правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие  положения ГК, регулирующие договор  купли - продажи (п. 5 ст. 454).