Сущность договора мены недвижимости

          Также допускается возможность согласования сторонами в договоре только порядка определения количества товаров, что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора мены, и его отсутствие в договоре влечет признание последнего незаключенным. Договор признается заключенным при любом варианте определения количества товаров, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче на момент исполнения договора. 
Договором мены может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору соответствующая сторона обязана передать контрагенту товары в ассортименте, согласованном сторонами.13  
Так же в договоре мены могут быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству обмениваемых товаров, где передаваемые товары должны соответствовать указанным требованиям. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода используются обычно. 
Неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанности по передаче товара влечет для соответствующей стороны негативные последствия, предусмотренные ГК РФ. В частности, контрагент вправе требовать возмещения причиненных убытков.14 В случае, если по договору мены подлежала передаче индивидуально-определенная вещь, контрагент (при условии исполнения своей обязанности по передаче товара) вправе требовать отобрания этой вещи у стороны, не исполнившей обязательство, и передачи ее на предусмотренных договором условиях.15 
Договором мены могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по передаче обмениваемого товара.

         Каждая из сторон по договору мены обязана принять переданный ей товар, за исключением лишь тех случаев, когда соответствующая сторона наделена правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если ей передан товар с недостатками, которые носят существенный характер. 
Выполнение обязанности принять товары в срок и в порядке, предусмотренными договором, означает, что соответствующая сторона должна совершить все необходимые действия, позволяющие контрагенту передать ей товары (сообщить адрес, по которому товары должны отгружаться; предоставить транспорт для перевозки товаров и т.п.). 
Конкретные действия, необходимые для обеспечения передачи и получения соответствующих товаров, в случае, когда договором мены не предусмотрен порядок принятия обмениваемых товаров, предопределяются установленным сторонами способом передачи этих товаров. Если договором предусмотрено, что товар передается путем его вручения контрагенту или указанному им лицу (при доставке товара), контрагент должен обеспечить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответствующими уполномоченными представителями. В случаях, когда товар должен быть передан в месте нахождения товара («самовывоз»), контрагент должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях и транспортного средства, для принятия товара и его вывоза. 
В остальных случаях, когда договором мены не предусмотрены доставка товаров, либо его принятие в месте нахождения передающей стороны и передача товара производится путем его сдачи транспортной организации или организации связи, действия соответствующей стороны по принятию товара состоят в его приемке соответственно от перевозчика или организации связи. Такая приемка должна осуществляться с соблюдением всех требований, предусмотренных транспортным законодательством и законодательством об услугах, оказываемых организациями связи. 
Существенной проблемой может послужить то, что одна из сторон может отказаться от принятия товара. Решением этой проблемы, я вижу то, что та сторона, которая передает товар, должна потребовать от покупателя принятия товара либо в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд, либо путем взыскания с него стоимости товара и расходов, связанных с его хранением. 
Если же покупатель так и не соглашается принимать товар, т.е. отказывается от исполнения договора, то договор мены может быть расторгнут.

 Независимо от выбранного  способа защиты от незаконных  действий стороны, уклоняющейся  от принятия товара, сторона, которая передает товар, сохраняет за собой право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей другой стороной по принятию товара. 
Для определения момента перехода риска случайной гибели (повреждения) обмениваемой вещи применяется в ст. 459 ГК, связывающая такой переход с моментом передачи вещи.

        В свою защиту сторона, передающая товар, при неисполнении своих обязательств другой стороной, имеет право требовать возврата переданного ей в обмен товара, а так же возмещения убытков, такое явление получило название «Эвикция».

Эвикция (лат.) – лишение владения, изъятие вещи на законном основании.

Изучив данную главу, я пришла к выводу, что, договор мены является важной составляющей в сделках, связанных с обменом одного товара на другой. Благодаря такому виду сделки, люди могут законно обменяться какими – либо вещами, при чем, хоть одинаковыми по стоимости, хоть различными, конечно, на определенных условиях.

Также хочется отметить, что распространение действия договора мены на сделки по обмену валют подчеркивает наиболее важную характеристику договора мены - равноценность обмениваемых товаров по отношению друг к другу, в данном случае денег различной валютной принадлежности.

Зная, как правильно и грамотно составить договор мены, можно осуществлять выгодные сделки по обмену вещами, а те, кто отклоняются от выполнения своих обязанностей, установленных договором, по закону несут полную ответственность перед другой стороной, которая так же участвует в договоре, и, соответственно, отвечают за это надлежащим способом.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ПОНЯТИЕ И  СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор мены недвижимости чаще всего встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости.

По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи, так как в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег является обмениваемая недвижимость.

Договор мены недвижимости - это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, в данном случае передается недвижимое имущество.

В случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте.

И хотя этот договор должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, но на практике, чаще всего встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, так как найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно.

Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Так как в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам.

Так, в договоре необходимо более точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и другие параметры, а при мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка и т.п.

В связи с тем, что крайне редко обмениваемая недвижимость может быть  равноценной, законодательно установлено правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость, представляемая противоположной стороной,16 но с условием, что такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

В договоре обязательно должна быть указана цена каждого объекта недвижимости. Так же в случае неравноценности объектов недвижимости, нужно указывать на размер доплаты, а также обязательно указать как будет производиться платеж до или после передачи имущества.

 Как уже было сказано  о договоре мены, в договоре  мены недвижимости покупатель  и продавец так же совмещены  в одном лице, поэтому каждая  сторона данного договора одновременно  наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это является одним из отличительных  качеств договора мены недвижимости.

Следует отметить, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только ту недвижимость, права на которую у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества и оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт следует подписывать сторонам  непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Существенным условием договора мены жилого дома является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. Если же это требование не соблюдается, договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Допустим, стороны договора обмениваются квартирами. Договор мены жилых помещений составлен, обе стороны согласны с этим договором, их все устраивает. Но, когда пришло время обмениваться, оказалось, что у одной из сторон квартира была приобретена в браке, и тогда возникла проблема с обменом жилья, так как, обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, а значит той стороне, с обменом квартиры которой возникли проблемы, обязательно потребуется нотариально заверенное согласие его супруга на эту сделку. Я считаю, что они должны обратиться с этим вопросом в органы Росреестра, где им помогут разобраться в сложившейся ситуации.

Покупатель данной квартиры вправе требовать от второй стороны договора заверенного согласия на осуществление такой сделки, иначе договор может оказаться недействительным.

 

 

 

 

 

 

2.2. ФОРМА ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ.

Договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях, когда договор является сложным.

Договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости, то есть необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости.

Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно, так как государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации договора мены недвижимости в органы УФРС подаются следующие документы:

•   договор мены, подписанный сторонами;

•  правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

•  документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

•  техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

•  квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

•  заявления собственников;

•  выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

•  нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

•  справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

•  согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю.17

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно, но если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Заключая договор мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Однако нужно учитывать, что передача имущества другому лицу в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом. Поэтому каждая из сторон, участвующая в договоре мены, должна быть собственником обмениваемого имущества, либо обладать иным ограниченным вещным правом, который включает в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом. 
Таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие), которое вправе распоряжаться (в том числе и путем обмена) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. Для заключения договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитарным предприятием в рамках его целевой правоспособности. Напротив, учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, которое приобретено за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению.18