Сущность договора мены недвижимости

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Если говорить о древнейших видах сделок, составляющих гражданский оборот, то к таким сделкам можно отнести именно договор мены, причем он является первым в истории развития предпринимательства.

С появлением обладателей собственного имущества, возник и взаимообмен, которому подлежали отдельные имущественные объекты, каждый из которых обладал определенными полезными качествами. Мотивом же к такому обмену служило то, что нуждаемость каждой из сторон договора мены в приобретаемом имуществе в определенной ситуации, превышала ее нуждаемость в имуществе отчуждаемом. 

Неудивительно, что отношения, возникающие в связи с меной, одними из первых потребовали правового регулирования, а соответствующие нормы с древних времен устанавливались в источниках права практически всех известных правовых систем, в том числе в правовой системе России.

В советском обществе роль мены в имущественном обороте была незначительной, так как она использовалась, как правило, в отношениях граждан по обмену имуществом, принадлежащим им на праве личной собственности, что, конечно, сказалось и на уровне правового регулирования данного вида обязательств.

В современных же условиях роль мены недвижимостью является очень даже значительной и возрастает с каждым днём. Это связано с тем, что неплатежи, вызванные какими-либо причинами, толкают участников имущественных отношений на поиск таких способов расчетов с кредиторами, которые не связаны с денежным обращением, то есть именно на такие, как мена недвижимостью.

Я думаю, каждый человек хоть раз в своей жизни обменивался какой-либо вещью с другим человеком, пусть даже чем-то малостоящим, но всё же это уже можно было назвать простейшей сделкой. 
Тема моей курсовой «Договор мены недвижимости» является актуальной, так как в настоящее время рыночные отношения развиты довольно не плохо, а, значит существует возможность обменять любую вещь на другую, стоит лишь найти подходящий вариант, соответствующий по всем критериям. 
Именно поэтому договор мены недвижимости стал занимать всё более заметное место среди других видов сделок.

Объектом исследования в моей курсовой работе является: договор мены недвижимости, порядок его составления.

Предмет исследования: роль договора мены при крупных сделках.

Целью моей курсовой работы является: определение сущности договора мены недвижимости, исследование его закономерностей.

В соответствии с целью, я должна выполнить следующие задачи:

1. Дать определение договору мены недвижимости и раскрыть содержание договора;
2. Проанализировать форму договора недвижимости;
3. Изучить все необходимые документы для договора мены недвижимости, а также права и обязанности сторон в договоре мены;
4. Самостоятельно составить договор мены недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ

1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле – продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

КОММЕНТАРИЙ к ст. 567 ГК РФ:

Статья 567 ГК дает нормативное определение договора мены и распространяет действие правил ГК, установленных для купли-продажи (глава 30), на договор мены лишь в части, не противоречащей специальным нормам ГК о договоре мены и самому ее существу.

Таким образом, предметом договора мены могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота. При мене ограниченно оборотоспособного имущества необходимым условием является получение стороной, которой передается это имущество, соответствующих прав на него или соответствующего разрешения (лицензии).

Сторонами договора мены могут быть любые лица, физические (дееспособные) и юридические, а также государственные и муниципальные образования (см. ст. 124 ГК и комментарий к ней).

Договор мены возник на заре развития человеческого общества в период, когда денег еще не существовало. Соответственно, и сама мена в тот период не имела правового характера. В течение длительного времени, мена рассматривалась в качестве непоименованного реального контракта и была сделкой по обмену определенной вещи на соответствующее количество материала, в роли которого выступала медь. Во многих странах Европы договор мены получил статус поименованного договора лишь в позднее Средневековье, при этом законодательные акты рассматривали его и в качестве самостоятельного и в то же время как вспомогательного (дочернего) договора по отношению к договору купли-продажи, так как он был менее востребован. Роль договора мены резко возросла во время войн и иных кризисных ситуаций в странах, когда происходило обесценение денег.

Договор мены, как самостоятельный вид гражданско-правового договора, близок договору купли-продажи. Их объединяет необходимость наличия права собственности у сторон договора на товар (в договоре купли-продажи) и товары (в договоре мены), являющиеся предметом данных договоров, поэтому в договоре мены стороны не имеют специфического наименования, они называются просто - стороны договора.

В связи с тем, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, а, значит, договорные отношения по мене товаров регулируются двумя видами нормативных источников: нормами о договоре купли-продажи и специальными нормами о договоре мены, основанными на положениях гл. 31 ГК РФ. 
К договору мены применяются правовые нормы о форме договора, комплектности, качестве товаров, их ассортименте, количестве, месту и порядку передачи, ответственности за ненадлежащее качество и другие нарушения по исполнению обязательств, предусмотренные ГК РФ для договора купли-продажи. Таким образом, к договору мены применяются все нормы, не являющиеся специальными для договора мены, и не противоречащими правовой сущности данного договора. 
Договор мены является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Элементами договора мены являются стороны договора. 
Закон не содержит никаких ограничений по участию в качестве стороны договора мены для каких-либо субъектов гражданского права.

Под предметом договора мены можно подразумевать любую вещь, которую можно обменять на другую, а также имущество, которое используется как в предпринимательских целях, так и для личного, семейного, домашнего и иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью. Но имущественные права, работы, услуги, а также результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты гражданских прав к предметам такого договора не относятся.

Вещи же могут быть любыми - движимые и недвижимые, в любом их сочетании. В рамках действия договора, недвижимые вещи способны обмениваться с недвижимыми и движимыми и, наоборот.

Отличием договора мены от договора купли-продажи состоит в том, что в договоре мены единичному товару противостоит другой единичный товар, а в договоре купли-продажи - всеобщий товар, то есть деньги.

Может быть и такое, что предметами договора являются только деньги, но различной валютной принадлежности. Например, договоры по обмену российских рублей на евро, или иностранной валюты на российские рубли. В этом случае обмену подлежат неодинаковые в количественном выражении  валюты, приравниваемые к одному знаменателю на день договора мены. Знаменателем является их рыночная цена, определяемая курсом обмена, который ориентирован на равноценную потребительскую стоимость приобретаемых на них товаров.

 

 

 

2. СОДЕРЖАНИЕ И ФОРМА ДОГОВОРА МЕНЫ

Наиболее распространенный тип договора мены характеризуется равноценностью стоимости товаров, которые стороны передают друг другу при исполнении договора.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несёт соответствующие обязанности.1

Деньги в договоре мены используются только в качестве оплаты тех расходов, которые связаны с передачей и принятием товаров. Такие расходы так же связаны с доставкой товаров одной стороной другой иногда и на  длительное расстояние, а также с оплатой экспертизы при приемке товара по количеству и качеству, составляющую, в основном, солидную сумму. Данные расходы осуществляет та сторона, которая несёт соответствующие обязанности по договору. 
Но встречается и такое, что в некоторых договорах мены обмениваемые товары неравноценны. В таких случаях сторона, которая передает товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого ей в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после передачи товара, если иной порядок не предусмотрен договором мены.

При обмене товарами обязанности сторон договора мены по времени исполнения нередко совпадают. Но бывает и такое, когда совпадение в исполнении указанных обязанностей сторонами по договору отсутствует.2 В таком случае применяются положения о встречном исполнении обязательств.3 Согласно данным правилам сторона, на которой лежит встречное исполнение, при неисполнении другой стороной обязанности по договору вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него и потребовать возмещения убытков. 
В отличие от ст. 223 ГК РФ, предусматривающей в качестве общего правила переход права собственности на вещь по договору с момента ее передачи, право собственности на товары по договору мены переходит к сторонам после одновременной передачи соответствующих товаров обеими сторонами.4 Это означает, что в договоре, предусматривающем неодновременный обмен товарами, право собственности переходит к сторонам после передачи товара стороной, исполняющей свою обязанность последней.

Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены товар, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.5 
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, который не является субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при осуществлении обмена имущества во исполнение договора комиссии стороной по договору мены этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени6; в таком же порядке заключает договор мены агент, действующий от своего имени по поручению и за счет приниципала на основании агентского договора7; право на заключение сделок от своего имени предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления.8 
В качестве стороны по договору мены могут выступать государство, а также муниципальные образования в части обмена государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях9, а значит и нормами о договоре мены. 
Граждане могут заключать договоры мены с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Договор мены заключается в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

Форма договора может быть устной, но лишь в двух случаях:

а) в договорах между гражданами на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда;

б) между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении. Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме.10

Договор мены движимого имущества может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.11 Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы. Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

 

 

1.3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

        Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять. 
В рамках исполнения основной обязанности по договору мены каждая из сторон должна обеспечить передачу соответствующего товара в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства.12 Если иное не предусмотрено договором мены, вместе с товаром должны быть переданы все принадлежности передаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи. Момент исполнения обязанности передать товар определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности соответствующей стороны по доставке товара - моментом вручения товара другой стороне; во-вторых, если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте; и наконец, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.  
По общему правилу датой исполнения обязательства по передаче товара определяется момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи товара. Исполнение обязательства по передаче товара еще не влечет перехода права собственности на товар к контрагенту. Для этого требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче товара в обмен на полученный ею товар. 
Если объектом мены являются товары, которые определены родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество товаров, подлежащих передаче, которое должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении.