Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Сентября 2014 в 22:23, реферат
Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. Во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья
Изменение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения связано с заменой нанимателя по договору.
При социальном найме согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти
нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов. Изменение договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма связано также с заменой жилого помещения как объекта договора.
Изменение договора коммерческого найма возможно по соглашению его сторон, а также в указанных законом случаях по требованию одной из сторон по решению суда.1
Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия, так же возможно досрочное расторжение. Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Основным последствием прекращения и расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении, к моменту прекращения, расторжения договора на основании решения суда.
Договора социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, безвестно отсутствующим.
Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.
В отличие от договора коммерческого найма прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда приводит к выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилого помещения.
2.2. Договор найма жилого
Законодательное регулирование жилищных правоотношений найма в зарубежных странах обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом в Италии, Франции, Чехии статьи, посвященные договорам найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских кодексов и в специальных законах, а в Венгрии, США, Хорватии регламентация таких договоров обеспечивается нормами жилищного законодательства. В Швейцарии данный договор регулируется Обязательственным законом.
В некоторых странах, в частности, в Венгрии и Швейцарии, в зависимости от характера предмета договора различают договор найма и договор аренды. Договором аренды считается договор, по которому на возмездных началах предоставляется не только право пользования вещью, но и право извлечения выгоды из этой вещи. На условиях аренды в Венгрии, например, заключаются договоры на пользование сельскохозяйственными земельными участками.
Согласно Гражданскому кодексу Италии по договору найма передается в пользование на определенный срок как движимое, так и недвижимое имущество. Минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти.
Французское законодательство устанавливает минимальные требования, которым должно отвечать сдаваемое внаем жилое помещение: оно должно состоять, по крайней мере, из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений - кухни или кухонного угла, ванной и т. д. Жилая комната должна быть не менее 8 кв. м, если есть отдельная кухня, и не менее 12 кв. м, если в этой же комнате находится кухонный угол.
В США предметом договора-найма могут быть как отдельные квартиры, комнаты, так и дома, предназначенные для проживания одной семьи. Законодательство некоторых штатов запрещает сдавать внаем часть комнаты или одну и ту же комнату либо квартиру нескольким семьям.
В законодательстве Венгрии жилое помещение, предназначенное для сдачи внаем, может находиться в собственности органа местного самоуправления или государства и во владении бюджетного органа.
В США выделяются жилые помещения, находящиеся в ведении муниципалитетов, ведомственные жилые помещения и жилые помещения, составляющие предметы индивидуальной собственности.
В Чехии в составе жилищного фонда выделяются служебные квартиры и специализированное жилье. Имеются особенности заключения договора найма таких помещений.
Конструктивным признаком в определении договора найма жилого помещения является наемная плата. По общему для зарубежного законодательства правилу размер ее определяется в договоре соглашением сторон. Отдельные ограничения в связи с определением наемной платы установлены законодательством Италии, в соответствии с которым ее размер за наемное жилое помещение не должен превышать 3,85 процента от суммы арендной платы за здание.1
Несомненный интерес представляет регулирование наемной платы как в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и в частном секторе, принятое в Хорватии. Граждане, имеющие право на социальный наем жилого помещения, имеют право на льготы по квартирной плате, которые устанавливаются на основании критериев и условий, утверждаемых правительством страны. Одним из таких критериев считается платежеспособность семьи нанимателя жилого помещения, определяемая как соотношение между чистым среднемесячным заработком в расчете на каждого члена семьи и чистым среднемесячным заработком в Хорватии за предшествующий год. Если указанный заработок в два раза меньше среднемесячного заработка по стране, размер квартирной платы уменьшается с учетом специального коэффициента платежеспособности. Размер льготной оплаты устанавливается наймодателем раз в году.
В случае коммерческого найма жилого помещения наемная плата по договору найма, заключенному на неопределенный срок, не может изменяться в течение года с момента установления договорных отношений. По истечении этого срока наймодатель вправе увеличить ее максимально на 20 процентов по сравнению со средней коммерческой платой за жилое помещение в данном муниципальном образовании.
Законодательством Чехии установлено обязательство уплаты пени наймодателю нанимателем, который не вносит платы за наем жилого помещения и за коммунальные услуги в течение пяти дней после наступления срока платежа, определенного в договоре.
В праве Швейцарии предусмотрена система компенсаций и скидок с сумм, подлежащих уплате за пользование жилыми помещениями. Право нанимателя на снижение размера наемной платы зависит от его жилищных условий, социального статуса и уровня доходов.
По законодательству Франции наймодатель несет ответственность перед нанимателем за любые недостатки сданной внаем вещи, которые создают препятствия для пользования ею. Наймодатель не освобождается от ответственности и в том случае, если он не знал об этих недостатках во время заключения договора. Швейцарское законодательство предоставляет нанимателю право отказаться от договора или потребовать уменьшения наемной платы, если состояние вещи исключает возможность ее использования для обусловленного в договоре назначения или значительно уменьшает такую возможность.
Законодательство зарубежных стран гарантирует определенные права наймодателю, которые заключаются в обеспеченной ему договором возможности требовать от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, выражающихся, в частности, в своевременном внесении наемной платы, содержании помещения в надлежащем состоянии, производстве текущего ремонта и т. д.
Общие, присущие законодательству этих стран, обязанности нанимателя состоят в использовании им жилого помещения по назначению, в обеспечении его сохранности и в своевременном внесении платы за пользование им.
По законодательству Венгрии после заключения договора наниматель приобретает право пользования жилым помещением, а также право сдачи его в поднаем, право обмена. Так же в Венгрии предмет договора найма жилого помещения может быть изменен, если наймодателем проводятся работы по текущему ремонту здания, его переустройству и выполнение их невозможно без временного выселения нанимателя из жилого помещения. На период проведения указанных работ наймодатель и наниматель заключают соглашение о приостановлении жилищных правоотношений, а наймодатель обеспечивает нанимателя временным жилым помещением, оплачивая возникшие в связи с переездом расходы.
По действующему в США правилу содержание договора изменяется по взаимному согласию сторон и в силу изменившихся обстоятельств, которыми могут быть, в частности, значительное повышение уровня благоустроенности жилого помещения в результате выполненных наймодателем работ.
По праву Венгрии правопреемниками нанимателя могут стать его родственники по прямой линии, усыновленные, неродные, приемные дети, а также родители усыновленных, неродных, приемных детей, которые постоянно проживали с умершим нанимателем.
Основанием расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть невыполнение нанимателем обязательства по своевременному внесению наемной платы. Итальянское законодательство считает основанием для его расторжения двадцатидневную просрочку внесения наемной платы, а также невыполнение обязательства по внесению дополнительных платежей, связанных с наймом, если их сумма превышает размер наемной платы за два месяца.
Наймодатель вправе расторгнуть договор жилищного найма с нанимателем, который не выполняет существенных обязательств, взятых в договоре или предписанных нормой закона, либо допускает неправомерное поведение (как он лично, так и проживающие совместно с ним лица).
По законодательству Франции основанием для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть необходимость удовлетворения жилищных потребностей самого наймодателя или его намерение продать жилое помещение. В этом случае последующая сдача внаем этого жилья возможна только близким родственникам наймодателя. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве США, Хорватии и Чехии.
Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок. В этом случае он обязан предупредить наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Срок предупреждения составляет шесть месяцев по законодательству Италии и 15 дней - по законодательству Венгрии.
Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи.
Заключение
Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне - гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован Жилищным Кодексом РФ.
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры "в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный)", имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального найма - жилищным законодательством
Основной особенностью, на чем и строятся отличия данных, договоров - является принцип свободы договора. Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.
Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.
Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.