Сравнительный анализ договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир.

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий 5 лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на 5 лет. Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть, либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, но не может превышать срока самого договора коммерческого найма. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. 1

Таким образом, в  данной главе освещены основные характеристики договоров социального и коммерческого найма, наиболее развернутая информация включающая в себя: права и обязанности, ответственность сторон, а также возможность выселения жильцов помещений будет представлена  в следующей главе в виде анализа сходств и различий данных договоров.

2.  Сравнительная характеристика договора социального и коммерческого найма

2.1. Сходство и различие договоров  социального и коммерческого найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, в то время как договор коммерческого найма регулируется гражданским законодательством.

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных. Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением, а так же к этому стоит отнести и оплату коммунальных услуг. Одной из особенностей договора социального найма – является возможность получения субсидий для оплаты коммунальных услуг, в то время как договор коммерческого найма не предусматривает это льготу.

Общими для обоих договоров требованиями являются изолированность и пригодность для постоянного проживания. Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы.

Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В обоих договорах в качестве наймодателя выступает собственник или управомоченное им лицо.

Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы  признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица  могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения. Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор. 1

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан. При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия.

Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц, вселение временных жильцов, расторжение договора по инициативе нанимателя. Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности.

По обоим договорам предусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем. Отличие состоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договору коммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем и становятся сонанимателями. По договору социального найма жилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Социальный наем в отличие от коммерческого всегда характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет.

Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя, за исключением вселения несовершеннолетних детей. Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения  на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет. В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный, т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование.

Общим так же является сохранение  права собственности при переходе на занимаемое по договорам  найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма. Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

В Гражданском Кодексе  РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей.1

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма. Но в отличие от положений ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ЖК РФ предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц, т.е. не должно быть занято по договору коммерческого или социального найма, поднайма и др. Наймодатель может предоставить не вполне пригодное для проживания жилое помещение, например без отделки, сантехники. Отсутствует также обязанность наймодателя обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, которая возложена на нанимателей. Наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании имущества и его ремонте.

Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения.

Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается. В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается. 

Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения.1

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 - 406 ГК РФ. 

Жилищный Кодекс  РФ предусмотревает ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

Права и обязанности нанимателя по данным договорам частично похожи, специфической чертой является - право нанимателя по договору социального найма жилого помещения право на замену и обмен  занимаемого жилого помещения. Данная возможность отсутствует в договоре коммерческого найма жилого помещения.

Перечень прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма жилого помещения не является исчерпывающим. Помимо ЖК РФ, они определяются другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обладает правами владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения жилым помещением (например, правом обмена жилого помещения, сдачи его в поднаем.