Содержание договора ренты

Что касается обязанностей получателя, то о них можно вести  речь в связи с предметом договора, а именно — в связи с передаваемой по договору вещью. Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору, должна быть свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст. 475 ГК, а у плательщика ренты появится соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или  иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты. Законом установлено  ограничение только для договора пожизненного содержания (ст. 604 ГК), где  для отчуждения имущества обязательно требуется предварительное согласие получателя ренты. И потому едва ли не все авторы указывают, что по договорам постоянной и пожизненной ренты для отчуждения имущества согласия получателя ренты не требуется⁷. В связи с этим запрет на отчуждение имущества без согласия получателя ренты установлен не только в договоре пожизненного содержания, но и в договорах постоянной и пожизненной ренты, если объектом передачи является недвижимое имущество, так как это недвижимое имущество автоматически обременяется залогом. Отчуждение же имущества, обремененного ипотекой, возможно только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества зависит от вида договора ренты и от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре постоянной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК). Но если имущество по договору было передано за плату, то плательщик постоянной ренты может требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 95 ГК). В договоре пожизненной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Аналогичное правило применяется и в отношении договора пожизненного содержания с иждивением. То есть случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания, тем самым подчеркивая специфику соответствующих договоров. Следует помнить, что содержание зачастую является для получателя основным источником дохода, иначе он не стал бы рисковать, заключая рентный договор.

Таким образом, особенностью рентного договора является то, что  в договоре обязанности предусмотрены  для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность — передать в собственность плательщика имущество — уже выполнил. Круг обязанностей плательщика ренты зависит от разновидности договора. Наиболее сложными и объемными являются обязанности плательщика ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

 

 

 

 

 

 

§3.Права и обязанности  плательщика ренты, его ответственность  по договору ренты.

Поскольку действия по передаче имущества в собственность плательщика  совершаются получателем ренты  в момент заключения договора, основное значение имеют обязанности плательщика ренты. В зависимости от разновидности договора они определяются в ГК по-разному.

Как уже было отмечено, выплата  постоянной ренты производится преимущественно в деньгах, хотя договором может быть предусмотрена выплата и в натуральной форме — путем предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ, которые должны соответствовать по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Можно также предусмотреть в договоре и смешанную форму выплаты ренты: в деньгах, и в натуральной форме. Размер постоянной ренты не указан в законе в качестве существенного условия, однако, исходя из смысла договора, он должен быть определен в договоре в виде конкретной денежной суммы, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг. Иначе невозможно будет определить выкупную цену постоянной ренты в случае, если она не установлена договором, либо размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты.   Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 590 ГК РФ). Эта норма установлена в целях защиты интересов получателя ренты. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, опять же если иное не установлено в договоре (ст. 591 ГК РФ), т. е. стороны могут в договоре установить иную периодичность выплаты ренты, например, по окончании года. Диспозитивность норм, регулирующих выплату постоянной ренты, и обязательность ее денежного выражения весьма убедительно объясняются в литературе тем, что получателем постоянной ренты может быть юридическое лицо и потому законодатель уже не считает получателя более слабой стороной, нуждающейся в особой защите. В отличие от постоянной ренты, пожизненная рента и пожизненное содержание предназначены для обеспечения потребностей граждан, и получателями по этим договорам могут быть только граждане. Поэтому в данном случае нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

Так, пожизненная рента  должна быть определена в договоре только как периодически выплачиваемая  денежная сумма, что позволяет не смешивать ее с пожизненным содержанием. Ее размер, указанный в договоре, должен составлять не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, и возрастать прямо пропорционально его увеличению (ст. 597 ГК).

Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК РФ). Различие в периодичности выплат постоянной и пожизненной ренты опять же объясняется тем, что пожизненная рента предназначена исключительно для содержания граждан. Длительный перерыв между ее выплатами не способствует достижению основной цели договора и может привести к тому, что получатель ренты, потратив всю сумму в начале срока, просто не доживет до очередной выплаты. Желательно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее пятого числа каждого месяца».

Способ предоставления рентных  платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Анализ нотариальной и судебной практики показал, что обычно стороны договариваются и выбирают один из следующих способов:

— либо путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

— либо переводом на сберкнижку получателя ренты;

— либо путем выдачи денег  в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Если плательщиком ренты  является гражданин и стороны  хорошо знакомы, в договоре можно предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае учет предоставления денежных платежей может осуществляться путем составления двусторонних актов, подписываемых обеими сторонами, или односторонних — расписки получателя ренты в получении денег. В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика заключается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуральной форме. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре периодическими денежными выплатами.  Пункт о возможной в будущем замене предоставления натурального содержания денежными платежами целесообразно включать в договор в любом случае. Это позволит избежать тупиковой ситуации при возникновении между сторонами на основе личностных взаимоотношений конфликтов, которые впоследствии перерастают в противоречия касательно объема предоставляемых услуг⁸.

Внеся соответствующее условие  в договор, получатель ренты впоследствии сможет потребовать предоставления содержания в денежной форме, если отношения между ним и другой стороной настолько разладятся, что они не захотят даже видеть друг друга, не говоря уже об оказании услуг. А. Пахомов отмечает, что подобная оговорка поможет защитить интересы и плательщика ренты, поскольку на практике встречные требования плательщика о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом чаще всего не удовлетворяются. На плательщике лежит дополнительная обязанность — принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, поскольку он может возвратить себе переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает получателю необходимые условия для проживания. Обычно соответствующие условия включаются в договор, но даже если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.

Следующая обязанность плательщика  — обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется ими: может быть предусмотрена обязанность плательщика по выплате всей стоимости имущества непосредственно после его передачи, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III.Виды договора ренты.

§1.Постоянная рента.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика  ренты. Бессрочность обязательства  по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том  числе сроком жизни или существования получателя.

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты  и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а так  же некоммерческие организации, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности (п.1 ст. 5 89 ГК РФ). Больше всего этим целям соответствует  деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или  иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (ст. 118 ГК РФ). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением  материальных и иных потребностей своих  участников. Не соответствуют названным  целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные  для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Относительно отдельных  некоммерческих организаций необходимо сделать пояснение. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента  достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут  быть получателями постоянной ренты, так  как они не могут вступить в  бессрочные отношения, а бессрочность, как было уже показано, является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации  как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 ст.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или  иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным  за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда  они будут отчуждать под выплату  ренты то имущество, которое они  приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ).

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Этот запрет объясняется  тем, что их деятельность предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен»⁹. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью¹⁰.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность  передачи прав получателя ренты в  результате уступки требования и  возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических  лиц. Права получателя постоянной ренты  могут быть переданы гражданам, а  также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.