Содержание договора аренды

                                                    Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………………..…3

Глава 1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты……………………...7

Глава 2. Содержание договора аренды и проблемы его дальнейшего развития……...20

Заключение………………………………………………………………………………...34

Список использованных источников и литературы…………………………………….36

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время, в условиях нового витка развития рыночных отношений в России, а именно – вступления в ВТО, на фоне не прекращающегося мирового экономического кризиса, ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время, граждане и юридические лица, получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Другой важной проблемой является развитие арендного сектора жилья.  Согласно социологическим опросам – данные «Левада-центр»1, подавляющее большинство российских граждан, среди других жизненных приоритетов, на первое место ставит улучшение жилищных условий, следовательно, от возможности их реализации в значительной степени зависит уровень социальной напряженности в обществе. Частный найм в настоящее время характеризуется стихийностью. Развитие строительства арендного сектора жилья позволит урегулировать данный процесс и снизить остроту жилищной проблемы той категории граждан, для которой уровень доходов по-прежнему остается достаточно низким и которые не в состоянии в настоящее время улучшить свои жилищные условия. Предоставление арендного жилья – является "стартовой площадкой" для этой категории граждан в части накопления денежных средств для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. Распространенной формой аренды является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Не менее важной формой договора аренды является финансовая аренда (лизинг).  Для хозяйствования в условиях сегодняшней России необходимость и роль развития внутреннего лизинга при активном участии в нем государства и банковских структур имеет большое стратегическое и практическое значение.  Как отмечает Чуйко В.И. в своей работе «Лизинг в Российской Федерации»: «Разностороннее и эффективное воздействие лизинга на экономику видится в том, что он одновременно выступает в качестве: условия и результата развития рынка; фактора ускоренной инновационной деятельности; весомого параметра совершенствования государственной финансовой системы, особенно укрепления ее собственной валюты и повышения доверия к ней; мощного средства подъема производства и стимула взаимовыгодного партнерства, в том числе международного» 2.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности. Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования.

Обращаясь к теме договора аренды, следует указать на достаточно широкую освещенность ее в научной литературе. Со временем, менялись только подходы и направления, в зависимости от политической конъюнктуры и приоритетных видов аренды. Характеризуя отечественную юридическую литературу советского периода, следует отметить, что аренда в ней упоминается крайне редко. Связано это с тем, что в период командно-административной системы управления аренда недвижимости подчинялась жесткому государственному регулированию: в аренду могли быть сданы только основные фонды, временно не используемые предприятием. При этом исключалась сдача их гражданам. Что касается личной собственности, то, исходя из ее потребительского характера, гражданам запрещалась сдача имущества в наем с целью извлечения нетрудовых доходов (ч. 3 ст. 13 Конституции СССР 1977 г.)3.  С пробуждением научного интереса к этому институту круг вопросов, затрагиваемых в литературе, в последние годы расширяется. Понятие и вопросы содержания договора аренды рассматривались такими советскими и российскими учеными, как Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, А.Г. Калпин, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, В.А.Тархов, Ю.К. Толстой, В.А. Хохлов, Ц.И. Цыбуленко и др.  Аренда как форма экономических взаимоотношений в свете необходимости преобразований рассмотрена в работах Н.И. Клейн, СБ. Пугинского, СФ. Савкина, Г.С Шапкиной и других авторов. Освещению проблем, связанных с государственной регистрацией права аренды со ссылкой на конкретные дела из судебно-арбитражной практики, посвящено немалое количество монографий и статей. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др. Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право», где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.

Несомненно, положения «Концепции развития гражданского законодательства РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», в части вопросов владения, вещных прав, права частной собственности, права застройки и т.д., подготовили новую почву для дискуссий, отметим здесь статьи Сальниковой Е.В, Витрянского В.В, Гавриловой А.Т. и д.р.

Цель данной работы заключается в том, что бы на основе глубокого изучения и систематизации нормативно-правовой, монографической, эмпирической и литературной базы изложить правовые аспекты содержания договора аренды.

Задачи исследования:

- дать понятие, раскрыть основные  элементы договора аренды;

- охарактеризовать содержание  договора аренды;

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частные методы познания: формально-юридический, логический, метод системно­го подхода, анализ и синтез.

Предмет данной  работы: современные проблемы регулирования правоотношений в области аренды - договор аренды.

Объект исследования: общественные отношения, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в результате осуществления договора аренды.

Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения договора аренды, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии данных договоров. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты.

Аренда (лат.arrendare- отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей иными природными ресурсами предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Основная форма таких взаимоотношений – договор, т.к. речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст. 606)4. Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что п.1 ст.606 ГК РФ указывает не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда.

Как видно, законодатель полностью отождествляет понятие «имущественный наем», «аренда». Правовое регулирование аренды объектов недвижимости определяется разными отраслями законодательства. Это и Гражданский, Жилищный, Земельный и Лесной кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также специальными законодательными актами. Более того, как справедливо отмечает М.Н. Илюшина: «ряд процедурных вопросов освещен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 утвердившим Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утратит силу только с 30 июня 2014 года), в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса), утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18 (утратил силу в соответствии со статьями 16 и 22 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации.), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135».5

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества, в том числе недвижимым. Пользование этим имуществом осуществляется за плату. Следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консессуальным. Так как за пользование недвижимостью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двухсторонний (взаимный).

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно- техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами компьютеров, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально - определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость – это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования»6. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А. А. Иванов7. Согласно п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.

Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.