Сделки

В законе установлена обязательность простой письменной формы для  целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

1) Сделки юридических  лиц между собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном  участии в таких сделках любых  юридических лиц, имеется в  виду не только государственные,  но и муниципальные, а также  частные организации.

В пункте 1 ст. 161 ГК РФ говорится  о сделках между юридическими лицами, между ними и гражданами. Под действие этого пункта попадают и односторонние сделки, создающие  обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и  выдача доверенности и т.д.

2) Сделки граждан между  собой на сумму, превышающую  не менее чем в десять раз  установленный законом минимальный  размер оплаты труда. Такой   размер оплаты устанавливается  Государственной Думой и в  условиях инфляционной экономики  достаточно часто изменяется. Под  суммой сделки  понимается цена  встречного предоставления.

3) Предусмотренные законом  сделки независимо от того, кто  в них участвует и какова  сумма. К этой группе относятся  договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды здания или  сооружения (ст. 651 ГК), найма жилого  помещения (ст. 674 ГК), договор банковского  вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), поручительство (ст. 362 ГК) и др.

А так же, в простую  письменную форму должны быть обличены сделки, для которых эта форма  установлена не законом, а соглашением  сторон (п. 1 ст. 159 ГК).

Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и  другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских  показаний при необходимости  письменной формы договора, закон  предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными  обстоятельствами, при которых совершается  сделка. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 877 ГК передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной  болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельскими показаниями.

Документы, представляющие собой письменную форму сделок; следует  отличать от так называемых “гарантийных писем” юридических лиц, в которых  выражается воля одной из сторон совершить  сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма,  не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта  совершения сделки, так и ее условий.

В случаях, прямо указанных  в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы  сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК).

К сделкам, несоблюдение простой  письменной формы, которых влечет их недействительность в силу прямого  указания закона,  относятся внешнеэкономические  сделки (п. 3 ст. 162 ГК), соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК), договоры дарения движимого  имущества, заключаемые в определенных случаях (п.2 ст. 574 ГК), кредитные договоры (ст. 820 ГК), договоры страхования, за исключением  договоров обязательного медицинского страхования (п. 1 ст. 940), договоры доверительного управления имуществом п. 3 ст. 1017 ГК), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК).

Нотариальное удостоверение  письменной сделки осуществляется путем  совершения на документе,  соответствующим  требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершить  такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

Документ, на котором совершается  удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для  письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и  их подписи. При несоответствии документа  этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма  не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Некоторые письменные сделки подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса  и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной  регистрации должно обеспечить достоверность  и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и  тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относят земельные участки, участки недр,  обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно предполагает их перемещение, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации  “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновение, порядок  и прекращение следует признать, что любые  сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

Обязательность регистрации  сделок с недвижимостью устанавливается  не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно  к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи  недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения  (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату  ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого  имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 14028 ГК).

Относительно порядка  государственной регистрации недвижимости в Гражданском кодексе содержится лишь указания на то, что вещные права  на недвижимые вещи, их ограничения  и возникновение, переход и прекращение  подлежат государственной регистрации  в едином государственном реестре  учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный  порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом  о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

ГЛАВА III. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ

3.1 НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ

        Закон  не дает понятия недействительной  сделки. Такое понятие выработано  в теории права и звучит  следующим образом.  Недействительными  сделками являются действия физических  и юридических лиц, хотя и   направленные  на установление,  изменение или прекращение гражданского  правоотношения,  но не  создающие   этих  последствий вследствие  несоответствия  совершенных действий  требованиям закона.

        Недействительная  сделка не способна породить  желаемые сторонами последствия,  но при соответствующих условиях  порождает нежелаемые последствия.  Последние  представляют  собой  определенные санкции,  вызванные противоправным характером совершаемой сделки.

        Само  понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые  авторы высказываются,  относительно  того, можно ли вообще  говорить  о недействительной сделке:  "если  сделка недействительна, значит  сделки нет,  если же сделка  существует, она не может быть недействительной".

        Недействительность  сделки означает, что действие, совершенное  в форме сделки, не обладает  качествами юридического факта,  способного породить те последствия,  наступления которых желали субъекты.

        Признание  сделок недействительными направлено  на охрану правопорядка и влечет  за собой аннулирование прав  и обязанностей, реализация которых  привела бы к нарушению закона.

        Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые  и ничтожные.

Абсолютно - недействительные (ничтожные) - сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной  достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок  юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие те  негативные  последствия, которые предусмотрены на случай их совершения.

Относительно - недействительные (оспоримые) - сделка, недействительность которой должна быть  констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций.

        Если последние  не обращаются в юрисдикционные  органы и не требуют признать  сделку недействительной - она действует.

        Если  в суде возникает спор о  том, что сделка совершена под  влиянием обмана со стороны  одного из субъектов, то она  может быть признана недействительной  не сама по себе, а только  при доказанности дефектности  воли субъекта, считающего себя  обманутым.

 

 

 

3.2 ВИДЫ НИЧТОЖНЫХ СДЕЛОК

 К  числу ничтожных сделок относятся сделки, несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ):  “Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений “.

  К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон. Например: скупка заведомо краденых вещей.

К ничтожным сделкам  относятся внеуставные  сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе

(  ст.173 ГК РФ).            

  К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ).

К ничтожным сделкам относятся  сделки  мнимые и притворные.

Мнимые  сделки - сделки, совершенные для вида, без намерения создать правовые последствия. Например: продажа имущества, для вида, что бы скрыть имущество от описи. Признание сделки мнимой означает, что она в положении сторон ничего не изменила.

         Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, что бы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду.

Например: договор - дарения, который прикрывает договор купли-продажи.

         Правовые  последствия, наступающие в случае  совершения притворной сделки  таковы: - притворную сделку признают не действительной - прикрываемую сделку исходя из того, что стороны хотели заключить, юрисдикционные  органы либо признают недействительной, либо дают сторонам совершить ее в порядке, предусмотренном законодательством.

Ничтожными сделками признаются также те сделки, в которых не соблюдены требуемые законом формы.

На практике мнимые и притворные сделки нередко совершаются с  целью, противной основам правопорядка и нравственности, например, для  сокрытия имущества от законных на  него взысканий. В этих случаях применяются  правила ст. 169 ГК об односторонней  реституции.

Иногда требования законодательства нарушены не сделкой в целом, а  только некоторыми ее условиями. В таких  случаях было бы несправедливо признавать недействительной всю сделку. Гражданское  право принимает это во внимание и предусматривает в ст. 180 ГК, недействительность части сделки не влечет за собой недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и  без включения ее недействительной части. Такое предположение допустимо  при наличии двух условий: а) недействительность части сделки не влияет на действительность остальных ее частей (объективный  критерий); б) стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить  сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Такая часть сделки не должна относиться к числу существенных условий договора приводит к признанию  договора незаключенным.

 

 

3.3 ВИДЫ ОСПАРИМЫХ СДЕЛОК

Оспоримые сделки признаются недействительными в том случае, если:

Если она совершена  ограниченно дееспособным по возрасту (т.е. несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ).

  Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителей, лицом ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

 Сделки, совершенные дееспособным лицом,  находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделки, совершенные под  влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение - ошибочное представление лица о том или ином  обстоятельстве.

          Существенное заблуждение - заблуждение, без которого лицо, действуя разумно, добросовестно и со знанием истинного  положения дела не совершило бы данную сделку.