Регулирование имущественных отношений

И все же наука гражданского права в советский период не оставила в стороне вопрос о приобретательной давности в советском праве. Многие ученые обосновывали необходимость восстановления этого института, в частности Б.Б.Черепахин, оспаривая презумпцию права государственной собственности на бесхозяйное имущество, указывал следующее: «В пользу приобретательной давности говорит главным образом стремление к устранению той неясности и неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за ним такого права».83

Идея восстановления приобретательной давности к моменту разработки в начале 60-х годов XX века нового Гражданского кодекса приобрела широкое признание среди ученых.84 Однако эта идея не стала достаточно убедительной для советского законодателя, который не счел нужным закрепить нормы о приобретательной давности в гражданском законодательстве. Правила ГК РСФСР 1964года о находке, кладе, бесхозяйном имуществе могли быть сведены к одному – в случаях, когда собственник от имущества отказался или неизвестен, имущество должно перейти в собственность государства.85

Однако поддержка юристами необходимости закрепления норм о приобретательной давности позволило в юридической практике обходить проблему незаконного владения. Теоретически произошло приравнивание позиций добросовестного приобретателя к собственнику: «Известно, что согласно правилам ГК РСФСР86 добросовестный приобретатель имущества от несобственника становится его собственником, если нет оснований для удовлетворения виндикационного иска».87

При обосновании этой позиции юристы зачастую ссылались на классическую работу Б.Б. Черепахина, опубликованную в 1947 году, которая исходила из нормы ст.183 ГК РСФСР 1922 года.88 В 1962 году Б.Б. Черепахин, в своем новом труде не обнаружив преемственности ст.183 ГК РСФСР 1922 года с новым ГК РФ, соотносит друг с другом данный кодекс и ст.28 Основ гражданского законодательства об ограничениях виндикации как на основании возникновения собственности у добросовестного приобретателя.89 С тех пор в юридической литературе мнение о наличии в нашем праве института приобретения собственности добросовестным приобретателем фактически не подвергалось сомнению. Так путем толкования была решена назревшая правовая проблема.

В этой связи примечательно, что как бы в противовес ГК РСФСР 1964 года в гражданском процессуальном праве существовало и существует правило об установлении в порядке особого производства факта владения строением на праве собственности.90 Разъясняя применение этого правила, ВС СССР указывал, что факт владения строением на праве собственности  может быть установлен судом, лишь, если, «у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен», а восстановить этот документ невозможно.91 Таким образом, данное процессуальное правило было предусмотрено для тех случаев, когда невозможно восстановить утраченные документы о праве собственности на строение. В настоящий период применение этого правила не имеет смысла, так как ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» предусматривает ведение открытого единого государственного реестра недвижимого имущества, информация из которого может быть получена в любой момент.92

С началом построения рыночной экономики начинают складываться предпосылки для появления в современном отечественном праве института приобретательной давности. Нужда в приобретательной давности стала заметно возрастать с оживлением гражданского оборота. С целью вовлечения бывшего государственного сектора экономики в частную сферу отечественный законодатель предпринимал и предпринимает ряд действий, в числе которых приватизация, создание «арендных» предприятий и др. Тем самым произошла концентрация материальных благ в руках корпоративных и частных лиц. Следующая задача, которую стал решать законодатель – обеспечение нормального оборота имущества, приносящего доход не только его обладателю, но и опосредованно всему обществу в целом.

Именно эта функция права определяет необходимость закрепления такого основания возникновения права собственности как приобретательная давность – вещь должна находиться в постоянном обороте. Как указывает Уго Матеи – «право склонно предоставлять владение индивиду, который фактически не пользуется недвижимым имуществом, а не отсутствующему собственнику последнего».93

Оставив имущество без использования, собственник вредит тем самым обществу, так как: во–первых, его вещь способна причинить кому – либо вред без достаточной охраны, а во–вторых, не приносит возможного дохода и утрачивает свои полезные свойства, это  особенно актуально в отношении такого вида имущества, как земельные участки.

Таким образом, наиболее важной предпосылкой появление норм о приобретательной давности в современном законодательстве следует признать необходимость максимального вовлечения в оборот способных к тому видов имущества, не допускающего даже кратковременного простоя. Право, как социальная ценность, предназначенная для обслуживания в данном случае товарно–денежного оборота, заботясь о повышении его эффективности, предусмотрело такую форму присвоения.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» впервые после 1917 года назвал приобретательную давность в качестве основания возникновения права собственности.94 С принятием Основ гражданского законодательства 1991 года приобретательная давность стала фактом гражданской кодификации в российском праве.95

В действующем законодательстве приобретательной давности посвящена ст. 234, которая гласит: «Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Для возникновения права собственности на вещь по давности необходимо, чтобы владение соответствовало четырем условиям – добросовестности, открытости, непрерывности и отношению к имуществу, как к своему собственному. Смысл термина «владеть» заключается в возможности иметь у себя имущество, «содержать его в своем хозяйстве».96

Первым требованием, предъявляемым к владению лица, желающего иметь собственность вещи, является  собственность. В словаре С.И. Ожегова термин  «добросовестный» означает человека, честно выполняющего свои обязательства.97

В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является согласно ГК РФ98 тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее необходимых в порядке ГК РФ99 действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим, должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне, значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из обстановки не следует, что она не принадлежит никому.

Итак, добросовестность – это отношение самого лица к основанию завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи  и Е.А. Суханов приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать недобросовестность «гостей».100 Однако практически каждый знает – права на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная регистрация).

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо – то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.101

Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия «определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования». Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом. Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет необходимости осуществлять его ежеминутно.102 Так владелец может уехать в отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет являться перерывом во владении.

Четвертое условие, относящееся к владению – это владение имуществом « как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на его месте любой.

Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также РФ, субъект федерации или муниципальное образование.

Для приобретения права собственности по давности владения должен истечь установленный в законе срок давности. Срок этот для недвижимости составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.103

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Производные  основания  приобретения права собственности

 

2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров (купля – продажа, мена, дарение)

 

 

Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится к производным основаниям (способам) возникновения права собственности. Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор дарения.

Договором купли–продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.104

Сегодня купля–продажа – это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности.      Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде,  являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.

В рамках общего понятия купли – продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности.105 Перечень разновидности купли –продажи по ГК РФ не  является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже106 и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения  на основании счета – справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.107

Договор купли – продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ108 особых правил продажи недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Важную роль в экономической деятельности населения играет договор купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом. Другими словами, возникает проблема обременения собственности.109

Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать). Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного права члена семьи собственника.110

И так,  обнаруживая законодательно установленный вариант обременения собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры.111 Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают его не из договора, а на основании закона.112

Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.

    В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при подписании договора о строительстве жилья: