Развитие ипотечного кредитования в России

Введение

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог.  
 
Ипотека, как способ кредитования, появилась еще до нашей эры, в Древней Греции. С тех пор многое в мире изменилось, но кредит под залог недвижимости до сих пор считается самым быстрым и надежным способом приобрести квартиру, дом, иную недвижимость, если у Вас нет возможности выплатить всю стоимость квартиры целиком.

В условиях перехода на рыночные отношения роль и значение денежных и финансово-кредитных рычагов  резко возрастают. Денежная и финансово-кредитные системы - один из тех секторов экономики, где наиболее эффективно работают рыночные механизмы.

Финансовая и прежде всего  бюджетная система оказывают  существенное воздействие на рост валового внутреннего продукта и его главную  часть - национальный доход, на развитие предприятий и отраслей народного  хозяйства и положение широких  слоёв населения. Главным критерием  функционирования предприятий различных  форм собственности в современных  условиях стала их прибыль.

Не менее важным для  обеспечения расширенного воспроизводства  в народном хозяйстве являются укрепление денежного обращения и деятельность кредитной системы страны.

Экономическая политика государства  в основном осуществляется с помощью  финансово-кредитных рычагов. Именно поэтому наиболее актуальной является тема денежно-кредитной политики Центрального банка РФ.

А так же в последние  несколько лет распространение  получило ипотечное кредитование, так  как очень остро встал вопрос об обеспечении жильём молодых семей. Существуют разные законопроекты и  программы для молодых семей, позволяющие при минимальных  взносах (по сравнению со стоимостью квартиры) приобрести недвижимость.

 

1. Развитие ипотечного  кредитования в России

Ипотека в России появилась  в результате возникновения права  частной собственности на землю. История ипотеки в России как  таковая началась при императрице  Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в  России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя  банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему  ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку  квартиры - в среднем 10-15 лет.

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в  России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы  ипотеки. Но, если на Западе средний  и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные  кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это  зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского  гражданина.

В России и странах СНГ  банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование  ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.

Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать  подходящую ему программу покупки  квартиры в кредит.

Во-вторых, для получения  ипотечного кредита не требуется  огромного количества справок, как  раньше.

В-третьих, в зависимости  от доходов клиента, сроков займа  и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

2. Преимущества ипотеки

Ипотека - один из самых приемлемых вариантов приобретения жилья на сегодняшний день. История развития ипотечного кредитования во всем мире и в нашей стране позволяет  говорить о том, что условия ипотеки  являются выгодными для многих желающих жить в собственной квартире, и  не откладывать решение этой задачи на длительное время.

В чем же преимущества кредита  на покупку квартиры или ипотеки?

Ипотека - это собственное  жилье.

Согласно условиям ипотечного кредитования, вы, после оформления всех необходимых документов, сразу  можете въехать в свою квартиру. При этом, вы становитесь ее собственником. То есть, живете вы в квартире уже сейчас, а платить за нее будете потом.

Ипотечный кредит - это очень  рациональное решение. Гораздо разумнее платить регулярные взносы за свое собственное жилье, чем отдавать те же деньги за аренду снимаемой квартиры и переезжать с места на место. Поэтому, молодая семья может  в полной мере рассчитывать на эту  возможность.

Ипотека - это доступно.

В настоящее время многие банки предоставляют самые разнообразные  ипотечные кредиты, что позволяет  выбрать заемщику подходящий для  себя вариант. Ипотека потому и доступна, что не требует вас вносить  все деньги сразу, как, например, прямая покупка квартиры за полную стоимость. В этом случае, даже молодая семья  со стабильным доходом сможет найти  для себя приемлемые условия ипотечного кредитования.

Ипотека - это гарантии.

Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также  все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией. Поэтому, вы можете быть уверены в юридической "чистоте" вашего будущего жилья.

Не секрет, что другие возможности обретения жилья  для молодой семьи просто недоступны. Например, покупка квартиры на первичном  или вторичном рынке - это слишком  дорого. Есть еще такой вариант  как приобретение квартиры по одной  из федеральных, региональных, муниципальных  или отраслевых программ ("Молодым  семьям - доступное жилье", "Строительство  жилья для молодых ученых и  специалистов" и т.д.). Однако, в  связи с небольшим объемом  финансирования, каждый год количество получивших помощь от государства в решении жилищного вопроса очень мало, что также не спасает ситуацию. Как правило, молодая семья не может ждать слишком долго, особенно когда в ней появляется ребенок.

Поэтому квартира в кредит по ипотеке остается практически  единственно приемлемым вариантом  обрести собственное жилье. Доступность, возможность реальной покупки собственной  квартиры, надежные гарантии, приемлемые условия ипотечного кредита, выгодность - все эти преимущества ипотеки  делают ее основным инструментом в  решении жилищной проблемы, особенно для молодой семьи.

3. Условия получения ипотеки

Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим  требованиям:

не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные  санузел и ванную;

быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;

сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится  на последнем этаже) должны быть в  исправном состоянии.

Приобретенная квартира по условиям ипотечного кредита принадлежит  заемщику, а не банку. Единственное, что не может сделать заемщик это продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-нибудь. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников, сдача внаем - требуют разрешения банка.

Этапы ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько  этапов:

предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте  ипотеки, обсуждение условий получения  кредита на покупку жилья с  заемщиком;

принятие решения о  выдаче кредита - оценка финансового  риска, размеры кредита, проценты и  другие условия получения ипотечного кредита;

заключение договора;

погашение кредита;

закрытие ипотечного кредита.

Общие условия ипотечного кредита

Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения  квартиры в кредит.

Валюта кредита на покупку  жилья - российские рубли или доллары  США (в некоторых случаях евро)

Существуют разные программы  ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США  или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США.

Процентная ставка назначается  банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность  заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда  высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет  зависеть от срока, на который берется  кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

Сумма кредита на покупку  жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости  приобретаемого жилья.

Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как  и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности  клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет  учитывать оценочную стоимость  приобретаемого жилья.

Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.

Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик  может сам выбрать наиболее оптимальный  срок для себя. Некоторые банки  определяют фиксированные сроки  на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т.д. на свое усмотрение и  устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

Размер первоначального  взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости  приобретаемого жилья.

Первоначальный взнос - это  та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры минимального первоначального  взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким  размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в  строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

Первоначальный взнос  довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку  жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным  или высоким первоначальным взносом.

Погашение задолженности  происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение  всего срока ипотечного кредита

Существует несколько  вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:

аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.

дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.

В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст.77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным  законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку  жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная

Закладная - это именная  ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также  подтверждает право банка на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Заемщик в обязательном порядке  должен застраховать свою жизнь, а также  застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его  повреждения.

Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой  компанией. Все расходы по страхованию  ложатся на заемщика.

Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым  экспертом.

При подаче заявления в  банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может  провести самостоятельную оценку.

4. Регистрация ипотеки.  
 
Договор ипотеки вступает в силу после его государственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде нормативных актов - в ГК РФ, законе РФ "Об ипотеке" 
 
Правила регистрации: 
 
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.  
 
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9  Федерального закона «Об ипотеке», или нарушены правила пункта 4 статьи 13  Федерального закона «Об ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.  
 
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.  
 
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. [4] 
 
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.  
 
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Федерального закона  «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке».