Расторжение договора найма жилого помещения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Марта 2013 в 20:52, курсовая работа

Краткое описание

Актуальность темы курсовой работы. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Содержание

Введение
1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения 1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения
Предмет договоров найма жилых помещений
Стороны в договорах найма жилых помещений
2. Содержание договора найма жилого помещения
2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений 2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения 2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
3. Виды договора найма жилого помещения
3.1 Договор социального найма жилого помещения
3.2 Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда
3.3 Договор коммерческого найма жилого помещения
4. Расторжение договора найма жилого помещения
Заключение
Библиографический список

Прикрепленные файлы: 1 файл

гр пра.doc

— 226.00 Кб (Скачать документ)

Такая практика судов представляется правильной, поскольку  доказывание уважительности причин образования задолженности в  силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.22

Во втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).23

Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает на неправомерные  действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.

Под систематическим  нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание с соседями в одном жилом помещении (жилом доме, многоквартирном доме). Это, в частности, может быть нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. 24

Здесь в отличие  от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть  договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные  действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

Однако даже при наличии указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может  отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать  расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным  в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т.д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).

В качестве последствия  расторжения договора коммерческого  найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение суда.25 Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.

В заключение необходимо также отметить, что в период своего действия договор коммерческого  найма может быть изменен и  расторгнут по общим основаниям, предусмотренным  гл. 29 ГК "Изменение и расторжение  договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).

Соглашение  об изменении или о расторжении  договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

«Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Данной правовой нормой предусматривается право  нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение  договора социального найма и  определяется момент его расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда»26.

 

3. Виды договора найма жилого помещения

 

Договор найма в зависимости  от принадлежности жилого помещения  делится на:

  • договоры социального найма – в государственном и муниципальном жилищном фонде;
  • договоры найма в специализированном жилом фонде;
  • договоры (коммерческого) найма – в любом фонде;
  • договоры аренды – в домах любых фондов, по которому наниматель является юридическим лицом, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование.

 

3.1 Договор социального найма жилого помещения

 

По договору социального  найма предоставляется жилое  помещение государственного или  муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленным ст. 60 ЖК РФ.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим  кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещения, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке27.

Малоимущие граждане – это граждане признанные таковыми органом местного самоуправления в  порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного  фонда РФ или жилищного фонда  субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Категориями граждан, указанным в норме ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации28.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам  социального найма предоставляются  указанным категориям граждан в  установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

  1. норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального);
  2. учетная норма (норма принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);
  3. социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате коммунальных услуг).

Согласно статье ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой представления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением, предоставляемым по договорам социального найма, и других факторов.

 

3.2 Договор найма жилого помещения специализированного

жилищного фонда

 

Жилые помещения специализированного  жилищного фонда предоставляются  на время по договору найма. Эти помещения  предоставляются при наличии  специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др. жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются отдельным категориям граждан, определенным жилищным законодательством.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ29.

Лица, занимающие указанные  помещения по договору найма вправе:

  • приватизировать эти жилые помещения;
  • осуществлять их обмен либо иными способами распоряжаться ими;
  • предавать в аренду, сдавать жилые помещения в подаем;
  • вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Предоставление жилых  помещений специализированного  жилищного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности. Специализированные требования к таким жилым помещения могут быть установлены соответствующими нормативными правовыми актами. Жилищным законодательством предусматривается специальный порядок предоставления таких жилищных помещений и порядок их освобождения. Жилые помещения специализированного жилищного фонда полежат государственному учету.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к  жилым помещениям специализированного  жилищного фонда относятся:

  1. жилые помещения в общежитиях;
  2. жилые помещения маневренного фонда;
  3. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
  4. жилые помещения фондов временного поселения вынужденных переселенцев;
  5. жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  6. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Информация о работе Расторжение договора найма жилого помещения