Проблемы совершенствования гражданского законодательств

Коммерческое  обозначение ограничено оборотоспособно, так как его можно передать лишь в составе предприятия по общегражданским договорам.

Отличительные черты договоров с учетом объектов.

1. Художественная собственность – авторское право и смежные права. Для сделок характерно:
1. Повышенная защита правообладателя – есть его право на односторонний отказ от договора: п.4 ст.1237 – при просрочке в оплате лицензиар может отказаться с возмещением убытков, п.1 ст.1287 – в случае неиспользования автор может отказаться от договора без возмещения убытков издателю с сохранением права на гонорар в полном объеме, п.2 ст.1289 – льготный срок в договоре авторского заказа.
2. Сложные объекты – ст. 1240. Первоначально исключительное право возникает у автора, сценариста, режиссера, оператора, а затем продюсер приобретает его по договору:
1. По договору об отчуждении, если объект был создан специально для сложного объекта, если иное не установлено договором.
2. По лицензионному договору, но тогда на весь срок действия исключительного права по всей территории, любые ограничения такого права недействительны.
2. Промышленная собственность:
1. Регистрация договора (ст.1369).
2. Публичная оферта заявителя при подаче заявки (ст.1366). При этом заключается договор об отчуждении патента. Приобретатель оплачивает патентные пошлины, документ (квитанцию) прилагает к заявлению о регистрации договора об отчуждении патента. Если в течение 2-х лет со дня публикации о выдаче патента никто письменно не откликнется, то патентообладатель должен восполнить все пошлины и отозвать заявления. Условие договора – это установившаяся практика.
3. Открытая лицензия (ст.1368) – уже получив патент, его обладатель может подать заявление о выдаче открытой лицензии любому лицу, пожелавшему заключить договор. При этом условие договора разрабатывает патентообладатель, Роспатент их публикует. Открытая лицензия может быть только простой, при ней патентные пошлины снижаются вдвое. Если в течение 2-х лет после публикации Роспатента нет отклика, то патенотооблдатель должен доплатить размер пошлин за поддержание патента в силе, заявление он может забрать.
3. Средства индивидуализации (товарные знаки и знаки обслуживания).
1. По ст.1448 договор об отчуждении не допускается, если это введет в заблуждение потребителя.
2. По ст.1489 в лицензионном договоре должно быть условие об обязанности лицензиата обеспечить качество своих товаров не ниже качества товаров лицензиара и право лицензиара это контролировать.
3. Они оба перед потребителями отвечают солидарно.
4. Ноу-хау.
1. По ст.1468 в договоре об отчуждении правообладатель должен сохранять конфиденциальность до прекращения действия (исключительного) права. 
2. По ст.1469 в лицензионных договорах срок несущественное условие, если договор бессрочный, то у лицензиата есть право на отказ как минимум за 6 месяцев. Лицензиар должен сохранять конфиденциальность на время действия договора, а лицензиат на весь срок действия права.

Договор о залоге исключительных прав (ст.1232, 1233).

Залогодатель  сохраняет право самостоятельно использовать объект и может распорядиться  исключительным правом на него без  согласия залогодержателя.

Концепция развития 4 части ГК.

1. Главу 69 дополнить правом на вознаграждение по служебным объектам, более подробно урегулировать иные интеллектуальные права.
2. При совместном обладании исключительным правом допустить самостоятельное распоряжение своей доли.
3. Совместное исключительное право ввести и для товарных знаний.
4. Ввести в ст.1225 «единые технологии».
5. Определить правовую природу «Интернет сайта» - что охранять? Дать четкий перечень случаев свободного использования в Интернете.  Ответственность провайдера, должны быть определены условия привлечения к ответственности, ВАС отказался от такой практики.
6. Промышленная собственность.  Регистрационную процедуру сблизить со стандартами ЕС, упростить регистрацию промышленных образцов за счет исключения из материалов заявки словесного перечня признаков, по полезным моделям экспертизу по существу ввести в случае спора, если была просьба патентообладателя.
7. Для лицензионных договоров ввести срок для проверки и порядок не проверочный, а уведомительный порядок.

Правовое регулирование  отношений  привлечения средств граждан при строительстве жилья.

Елена Михайловна Подробинок.

19.08.92 года  принята программа, которая изменила  источники финансирования, она предусматривала,  что надо стимулировать кооперативное  строительство, индивидуальное. Далее  была принята ещё одна программа  «Жилище» в 2001 году, рассчитанная  до 2010 года. Она предусматривала  индивидуальное, кооперативное, малоэтажное.

Способы привлечения денег граждан средств:

1. Участие в долевом строительстве.
2. Участие в кооперативах (ЖК, ЖСК, ЖНК – жилищные накопительные кооперативы, деятельность которого регулируется отдельным законом).
3. Выпуск облигаций особого вида, которые называются «жилищные сертификаты», дополнительно закон о рынке ценных бумаг.

В ином порядке  привлечение средств граждан для строительства жилья запрещается.

Долевое строительство.

Правовое  регулирование появилось недавно, закон №214 от 30.12.04 года. Закон сильно изменялся последние изменения  от 17.07.10 года, изменения коснулись  субъектного состава, прав сторон. Этот закон реакция государства на сложившуюся ситуацию в стране. В  советское время кооперативы  не строили сами, они были как  бы звеном между дольщиками и строительной компанией. Коллективы застройщиков отличался  от ЖСК тем, что они не были юридическим  лицом. Члены этих коллективов могли  не ходить на работу, а строить дом, квартиры, при этом заработная плата, должность сохранялись на основном месте работы. Когда СССР подошел к своему развалу, такое коллективное строительство перестало существовать.

На новой  волне строительств капитализма  в России стали возрождаться подобные кооперативы, договоры в них назывались по-разному, в суде таких дольщиков  считали от потребителей (на них  распространялось законодательство о  защите права потребителей) до инвесторов (такое резиновое понятие, что  под инвестора можно подогнать  буквально каждого, заплатившего деньги). Когда стали обобщать практику, в  итоге ВАС в своем обобщении  №50 от 2000, такие договоры – это  договоры простого товарищества, а  ВС считает, что это договор строительного подряда. Точка зрения ВАС выгодна при налогооблажении, в этом случае не возникало налогооблагаемой базы. Вопрос остается к какому типу договоров отнести данный вид договора.

По договору долевого строительства застройщик обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением 3-х  лиц построить объект недвижимости (самое широкое понятие недвижимости – здание, сооружение целиком) и  после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать объект долевого строительства (структурное  подразделение здания, сооружения) участникам. Участник в свою очередь  обязуется оплатить и принять  объект недвижимости.

Характеристика  договора.

Договор заключен с момента достижения согласия по существенным условиям.

Возмездный – наличие встречного предоставления. Двухсторонний. Относится больше к подряду.

Субъектный  состав:

1. Застройщик – юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы, формально могут быть и некоммерческие организации, имея при этом разрешение на строительство и быть титульным владельцем земельного участка.
2. Дольщики – физические лица.

Форма договора письменная с обязательной государственной  регистрацией, считается заключенным  с момента такой регистрацией. Последствия отсутствия гос. регистрации – незаключенность договора.

Предмет договора. Необходимо учитывать дискуссию  об объекте и предмет. Это выполнение работ по строительству и передача объекта строительва.

Содержание  договора. Если до заключения, то это  условия, которые в момент заключения трансформируются в права и обязанности.

Существенные  условия:

1. Объект долевого строительства.
2. Срок передачи объекта дольщику.
3. Цена договора. По общему правилу нет, но есть точка зрения, что по всем возмездным договорам цена существенное условие. Цена по ст.5 – это размер денежных средств, уплачеваемых за объект долевого строительства. Цена может быть определена:
1. Сумма возмещения затрат застройщика (может использоваться только на строительство).
2. Первый пункт, плюс денежные средства на оплату его услуг (не имеет целевого назначения).

По  общему правилу изменение цены недопустимо, но в исключительных случаях по соглашению сторон. Платеж может быть ежемоментный, периодический.

4. Гарантийный срок.
1. Объекта долевого строительства – не меньше 5 лет.
2. На инженерное оборудование – не менее 3 лет.

Обязанности застройщика.

1. Получить разрешение, если разрешение получено до 01.04.05 года, нормы закона не распространяются на данное строительство.
2. Разместить в телекоммуникационных сетях общего доступа проектную декларацию, которую необходимо предоставить в ФРС. Это должно быть выполнено не позднее 14 дней до дня заключения договора с первым дольщиком. Застройщик может не выполнять эту обязанность, если он осуществляет свою деятельность без рекламы, кроме предоставления в ФРС. (Ст.20). Указывается срок предполагаемого ввода в эксплуатацию, риски, перечень организаций, которые будут осуществлять основные работы (ст. 21). Пункт 7 ст.20 фз о долевом строительстве дольщик может предъявить иск в суд о признании сделки под влиянием заблуждения, если застройщик не придерживается проектной документации. Если таковое случится, то застройщик обязан будет вернуть взносы, с процентами 1/300 ставки рефинансирования.
3. Зарегистрировать права на земельный участок.

После этого он может получать денежные средства от граждан, иначе дольщик  может требовать возврата внесенной  суммы, проценты по ст.395 в 2-ом размере, возмещение убытков.

По пункту 2 ст.1 привлечение денежных средств  в отношении домов, не введенных  в эксплуатацию, допускается только 3 способами, указанными в законе. На н/в по КоАП предусмотрена ответственность за нарушение этих обязанностей.

4. Обязанность использовать привлеченные средства исключительно на строительство в соответствии с проектной документацией.

В п.1 ст.18 предусмотрен закрытый перечень целевого использования. Если застройщик нарушает это правило, то дает право дольщику требовать расторжения договора в судебном порядке.

5. Зарегистрировать договор долевого строительства. Государственная регистрация проводится по заявлению сторон, для застройщика дополнительно: разрешение на строительство, проектная декларация, план постройки.
6. Обязанность строить объект, может как самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.
7. Получить разрешение во ввод в эксплуатацию, по ст.18 фз такое разрешение застройщик обязан передать ФРС не позднее 10 р.д.
8. Сообщить дольщикам о готовности объекта – ст.8 фз, которое должно быть направлено заказным письмом с описью либо лично под расписку. Если в договоре установлен конкретный срок передачи, то в этом случае он должен направить дольщику сообщение о готовности не менее чем за месяц. В договоре может быть предусмотрен срок начала передачи, то тогда извещение должно быть предоставлено не менее, чем за 14 дней, до начала передачи.
9. Должен передать объект долевого строительства не позднее договорного срока, при просрочке передачи, он несет ответственность, если гражданин – дольщик, то в 2-ом размере за каждый день просрочки от цены договора. Суд обязывает доказать дольщика, что у него нет какого-либо другого жилья кроме строящегося, такие же данные и от близких родственников. А возможно взыскать и убытки, и неустойку конкретно в этом случае. Если строительство не может быть завершено в договорный срок в силу непредвиденных обстоятельство (объективных экономических причин), то должен предупредить не позднее, чем за 2 месяца до истечения договорного срока. Если не передает объект в срок, превышающий 2 месяца, то дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора. Передача осуществляется на основании передаточного акта.
10. Пункт 5 ст.15 фз застройщик должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при появлении основания для обращения взыскания. В силу существования залога и поручительства по ст.13 считается находящемся в залоге сам земельный участок, если принадлежит на праве собственности, сам объект недвижимости, который строится. Такой залог возникает с момента государственной регистрации. По ст.15.1 обязательства могут обеспечиваться поручительством банка, договор заключается до государственной регистрации, содержание такого договора должны содержать следующие условия – поручитель несет субсидиарную ответственность, но только возврат денежных средств, срок действия поручительства, который должен составлять не менее чем на 6 месяцев дольше, чем сам договор, должен предусматривать цессию и другие условия.

Особенности обращения взыскания, если залог:

1. Взыскание может быть обращено не ранее, чем через пол года, после окончания передачи.
2. Особым образом распределяются денежные средства, полученные от продажи, в первую очередь удовлетворяются требования дольщиков и залогодержателей, если не хватает, то пропорционально, в случае, если есть те, кто не заявил о своем праве, это требование также подлежит удовлетворению.
11. Передать качественный объект долевого объект, что значит качественный товар. Ст.7 фз – соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации градостроительных регламентов иным обязательным требованиям. В долевом строительстве при передаче некачественного жилья может потребовать уценки, возмещения расходов, ремонта, при существенных – отказаться в одностороннем порядке, потребовать от застройщика возврата денежных средств. Предъявлять требования о качестве должны быть заявлен в течение гарантийного срока – 5 лет жилье, 3 года оборудование.
12. Обязанность вернуть дольщику денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Часто застройщики прикрываются гос.комиссией, что мы, типа, свои обязательства выполнили, суды, говорят, что это автоматически не означает качество. Суды уменьшают стоимость квартир на цену ремонта.

Права застройщика:

1. Требовать от участника дольщика принятия объекта в течение 7 дней после извещения, при уклонении или отказе, застройщик может составить односторонний акт, такое право появляется по истечению уклонения дольщика в течение 2 месяцев с момента конца договорного срока. С момента составления одностороннего акт на дольщика переходит риск случайной гибели. С этого момента начинает исчисляться гарантийный срок, а обязанности застройщика считаются исполненными.
2. Право требовать внесения денежных средств.

Обязанности дольщика:

1. Обязанность дольщика заплатить по договору, в случае просрочки дополнительно неустойку.
2. Принять объект, обязан приступить к приемке в договорный срок, либо в течение 7 дней, если не установлено.

Права дольщика:

1. Потребовать составления акта недостатков, можно до подписания передаточного акта.
2. Уступить право требования по договору, с момента регистрации и до подписания передаточного акта. Если дольщик до этого заплатил все деньги, то обязательства у него уже нет, только право требования, если же не все платежи уплачены, то обязательство остается.