Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что это требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). 

3. Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Основные различия.

Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального:

• договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальныйный найм - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;
• договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ), социальный найм бессрочен (статьи 51, 89 ЖК РСФСР);
• в основе коммерческого найма - добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти);
• коммерческий найм заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм;
• при коммерческом найме кварплата не лимитирована, а в социальном - ограничена; существуют также и льготы (статьи 57, 58 ЖК РСФСР);
• нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (не родственники - ст. 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица;
• расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения.

2.1. Основные причины  возникновения споров по договору  социального и коммерческого  найма жилого помещения.

Нарушение жилищных прав граждан может носить разнообразный характер.

Жилищные споры становятся все актуальнее. Люди продают, сдают и арендуют недвижимость, устраивают перепланировку и т. д. И все чаще гражданам требуется юрист по жилищным спорам. Ведь не секрет, что в случае несвоевременного либо юридически неграмотного реагирования на нарушение Ваших жилищных прав последствия будут исключительно негативными. Причем в лучшем случае такими последствиями будут увеличение потерь Вашего личного времени и сумм расходов по возникшему спору, а в худшем - проигрыш спора с последующей безвозвратной потерей спорного имущества/права на имущество.  

Самое распространенная причина судебных споров по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения является выселение.

В зависимости от правовой ситуации выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений может быть осуществлено как с предоставлением иного жилого помещения, так и без предоставления жилого помещения. 
В соответствии со ст. 85 ЖК РФ «Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:  
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 
3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; 
         5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности"   

В случаях, когда гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. 
В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, виновный гражданин по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. 
Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. 
Выселение граждан, проживающих в служебных помещениях, происходит при прекращении трудовых отношений между работником и предприятием также без предоставления другого места жительства. Однако, в этом случае, законом предусмотрен перечень лиц, которым работодатель должен предоставить другое жилье с равнозначной жилой площадью. В данный перечень входят граждане, проживающие в государственных или муниципальных жилищных фондах, если дом подлежит сносу, либо не пригоден для жилья. Согласно требованиям Жилищного кодекса предоставляемая жилая площадь должна находиться в черте населенного пункта и быть благоустроенной для проживания в ней.

В ст. 103 ЖК РФ приведен перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебной квартиры без предоставления другой жилой площади.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

3.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора  социального и коммерческого найма жилого помещения.

Являясь гражданско-правовым по своей юридической природе, договор коммерческого найма находится в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, в частности, гл. 35 ГК «Наем жилого помещения», а нормы жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ, применяются к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным требованиям указанной главы, сущности и коммерческой направленности данного договора. При этом по отношению к договору коммерческого найма любая коллизия между нормами ЖК и ГК РФ решается в пользу ГК РФ.

Проведенный анализ гл. 35 ГК показывает, что статьи, относящиеся к договору коммерческого найма, не содержат целостного и всестороннего правового регулирования данного договора и нуждаются в изменении и дополнении с учетом всех потребностей развивающихся отношений коммерческого найма жилых помещений.

Итогом представленного исследования выступает создание модели законодательного регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем считаем целесообразным предложить новую редакцию гл. 35 ГК с изменениями и дополнениями.

Таким образом, проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы и предложения:

• Действия субъектов обязательственного правоотношения из договора коммерческого найма по предоставлению жилого помещения во владение и пользование являются объектом данного договора, а в качестве предмета обязательства и соответственно договора выступает вещь, имущество, а именно жилое помещение. Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора, а не объектом.
• В целях устранения возможных споров и разногласий по существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения признать существенным условием данного договора размер платы за жилое помещение (платы за наем), установив в качестве последствия не соблюдения указанного правила признание договора незаключенным.
• В целях защиты прав и законных интересов наймодателя в случае, если он отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, требования нанимателя о признании такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами.
• Предусмотреть письменную форму выражения согласия наймодателя, нанимателя и проживающих с нанимателем граждан на вселение в жилое помещение граждан в целях предотвращения возможных в связи с этим разногласий.
• Установить, что заключение долгосрочного договора коммерческого найма производится в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонам, под угрозой его недействительности, при этом считать данный договор заключенным с момента его государственной регистрации.
• В целях усиления защиты прав и законных интересов наймодателя и нанимателя по договору коммерческого найма установить обязанности наймодателя предоставить жилое помещение, свободное от прав иных лиц, в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан — в разумный срок, без недостатков, препятствующих его использованию по целевому назначению, и нанимателя - вернуть жилое помещение при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также установить ответственность сторон за не исполнение или ненадлежащее исполнение указанных обязанностей.
• В целях устранения возможных разногласий, связанных с предоставлением жилого помещения в поднаем, а также проживанием в нем временных жильцов, установить, что договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, должен заключаться с письменного согласия наймодателя в письменной форме с указанием всех граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение, и передачей наймодателю экземпляра такого договора, а проживание временных жильцов - подчиняться следующему правилу: «в случае досрочного прекращения договора коммерческого найма, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 3 ст. 680 ГК требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения».
• В целях защиты прав и законных интересов наймодателя предусмотреть, что ненадлежащее поведение нанимателя, не предупредившего его в письменной форме за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, дает наймодателю право потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца.
• Уточнить основания прекращения рассматриваемого договора: утрата (разрушение) жилого помещения, смерть одиноко проживавшего нанимателя. Включить в п. 3 ст. 687 ГК примерный перечень оснований расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из его сторон. В п. 2 ст. 687 ГК закрепить, что договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения без уважительных причин платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения нанимателелг без согласия наймодателя и отказа нанимателя в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок.
• Закрепить, что правовым последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Если говорить от договоре социального найма жилого помещения, то возникают следующие проблемы:

• нарушение прав граждан на жилище в связи с отсутствием регистрации по месту жительства;
• отсутствие обмена информацией между субъектами РФ при учете нуждающихся в жилье граждан;
• неопределенность при выборе фондов, из которых осуществляется обеспечение различных категорий граждан жильем; несоответствие норм ЖК РФ с нормами ранее принятых нормативных актов по вопросам очередности.

Несмотря на отказ законодателя применять понятие «очередь на жилье», как это делалось в ЖК РСФСР, фактически очередность предоставления жилья сохраняется.10 Сохраняется также и внеочередной порядок предоставления жилья, но перечень категорий граждан, имеющих на это право, значительно сокращен и в настоящий момент в него входят: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях; граждане, страдающе тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно.

В порядке общей очереди социальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам РФ, исходя из времени принятия их на учет.

Однако, согласно ст. 49 ЖК РФ, основания признания граждан нуждающимися в социальном жилье могут устанавливаться и другими федеральными законами и законами субъектов РФ, например ФЗ РФ «Об образовании», «О милиции», «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей» и др. Таким образом, несмотря на отсутствие в ЖК РФ понятий «очередь», «первоочередное предоставление жилья», в законодательстве они фактически остались, равно, как остались почти все категории льготников, предусмотренные ранее в ЖК РСФСР и не упомянутые в новом ЖК РФ. Очевидно, что это идет в разрез с концепцией ЖК РФ, как основополагающего акта в сфере жилищного права. В связи с этим представляется, что такие основания было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в ЖК РФ, ограничив возможность нормотворчества на различных уровнях по этому вопросу. Поскольку это не сделано, то практически малоимущие, нуждающиеся граждане будут «оттесняться» в очереди теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с этим неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.