Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

 

Содержание

Введение ………………………………………………………………… ……..3

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения……………………………………………….. …….6

1. История возникновения и развития договора социального и

коммерческого найма жилого помещения……………………………………6

2. Понятие и содержание договора социального и коммерческого найма

жилого помещения………………………………………………………….....12

3. Сравнительный анализ договора социального и коммерческого найма

жилого помещения. Основные различия……………………………………20

Глава 2. Обзор арбитражной судебной практики по вопросам договора социального и коммерческого найма жилого помещения…………………22

2.1. Основные причины возникновения  споров по договору социального  и коммерческого найма жилого  помещения…………………………………..22

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального и коммерческого найма жилого помещения…….25

3.1 Пробелы законодательства, регулирующего  вопросы договора социального  и коммерческого найма жилого  помещения………………….25

3.2 Решение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным и коммерческим наймом жилых помещений…….34

Заключение……………………………………………………………………….47

Список литературы………………………………………………………………49

 

 

 

Введение.

Как известно, жилище является одним из главных условий жизни человека наравне с пищей, водой, воздухом, одеждой т.д.. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

Право на жилище одно из основных прав человека. В соответствии со статьей 7 Конституции РФ – политика государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека.

Наряду с уже существующими способами осуществления права на жилище  такими как, например, ипотека, большую роль играет и наем жилого помещения. Это обусловлено низким материальным благополучием большинства населения. Вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивают интересы каждого человека.

Основным способом удовлетворения потребности человека в жилье является, конечно, же приобретение его в собственность. Но это к сожалению доступно не каждому. Сфера жилья развивается, однако же приобретение его в собственность доступно лишь гражданам с высоким уровнем доходов. Наиболее позволительным способом удовлетворения потребности в жилье для большинства населения является наем жилого помещения по различным видам договора найма жилого помещения, с помощью которого помещения передаются во временное владение или пользование.

Найм жилого помещения является одним из прав гражданина на жилище предусмотренного статьей 40 Конституции РФ. Это Конституционное право означает гарантированную возможность для каждого гражданина РФ быть обеспеченным жильем.

Найм жилого помещения осуществляется посредством двух договоров коммерческого и социального найма жилого помещений. Сейчас происходит расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и постепенное сужение сферы договора социального найма жилого помещения, но не смотря на его постепенное смещение, он остается самым распространенным договором, который регулирует жилищные правоотношения.

Актуальность темы обосновывается большой социальной значимостью жилищных вопросов, приоритетностью их решения на государственном уровне, заинтересованностью большинства населения в предоставлении юридической помощи по таким вопроса.

Изученность работы - исследованию данной темы посвящены труды таких ученых и юристов, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.

Данная курсовая работа направлена на исследование пользования жилыми помещениями по договору коммерческого и социального найма жилых помещений. В ней раскрываются такие понятия как договор коммерческого и социального найма жилого помещения, права и обязанности, ответственность сторон, а также порядок заключения и условия расторжения этих договоров.

Целью данной курсовой работой является комплексное изучение договора коммерческого и социального найма жилых помещений.

Задачи:

1. Раскрыть общую характеристику и определить содержание договора коммерческого и социального найма жилых помещений,
2. Исследовать проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора социального и коммерческого найма жилого помещения,
3. Выяснить причины возникновения судебных споров по договорам социального и коммерческого найма жилого помещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, которые вытекают из договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

Работа состоит и 46 страниц. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения. Во второй главе рассматривается существующая арбитражная судебная практика. В третьей главе указываются проблемы законодательства по данному вопросу и пути их решения. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты договора социального и коммерческого найма жилого помещения.

1.1 История возникновения  и развития договора социального и

коммерческого найма жилого помещения.

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и было наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и уплотненности жилища, по антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая же обеспеченность была еще ниже.1

Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% жителей проживало в сельской местности и, как правило, в собственных избах без элементарных удобств. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м, из которых 80% составляли одноэтажные деревянные и малоразмерные дома, находившиеся в собственности граждан.2

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис, в его разрешении не участвовала.3

В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности с первой Программой партии 1903 г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета «О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте», которое называлось «О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных».4 В соответствии с ним домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов - утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами»5, которые стали основой «жилищного передела» - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах» предусматривалась также национализация всей городской земли; в них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в «Тезисах» идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, был минимум доходности жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а контролировали выполнение распоряжений особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев.6 Таким образом, в 1917-1921 гг. в стране были проведены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

Однако камнем преткновения стал вопрос о том, как организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывали разные механизмы. Например, управлять жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, были обязаны домовые комитеты, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан к контролю над работой по управлению домовых комитетов и к повышению ответственности жителей за сохранность домо.7 18 июля 1921 г. был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади.

На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. «Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства формируется и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы, призванные восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркуля.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» управление всем государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома, впервые подробно урегулирован договор найма жилья.

Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности, невозможно было выделить большие средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны.8

Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. найм жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.