Проблемы и пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе

 

2.3. Потребляемые и непотребляемые вещи.

 

Потребляемые и непотребляемые вещи - это деление также условно. "Вечных" вещей практически не существует, поэтому нужно учитывать, что указанное различие носит исключительно юридический характер.

Потребляемые вещи в процессе эксплуатации (как правило, однократного использования) полностью утрачивают свои потребительские свойства - уничтожаются либо преобразуются в качественно иную вещь. Например, продукты питания в процессе их потребления уничтожаются (перестают существовать); стройматериалы в процессе строительства дома, удобрения после внесения их в почву утрачивают свое самостоятельное существование и становятся частью дома, частью почвы. Непотребляемые вещи долгое время сохраняют свои потребительские свойства и утрачивают их постепенно (амортизируются). К непотребляемым вещам относится все недвижимое имущество, а также многие движимые вещи: автомобиль, мебель, телефонный аппарат, компьютер и др.

Отнесение вещей к потребляемым или непотребляемым предопределяет возможность их выступать предметом тех или иных отношений. Предметом договора займа могут являться лишь родовые потребляемые вещи (ст. 807 ГК РФ22), в то время как предметом договора аренды - индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607, 689 ГК РФ). Так, был признан недействительным договор аренды дров, поскольку дрова – потребляемые вещи23.

 

2.4. Вещи, не ограниченные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота.

Согласно ст. 129 ГК РФ вещи, как и иные объекты гражданских прав, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, например на основании гражданско-правовых сделок, административного акта и др. Таково общее правило.  
 
Первое исключение из него - группа вещей, ограниченных в обороте. Эти вещи либо могут принадлежать только определенным субъектам гражданских правоотношений, либо допускаются в оборот лишь по специальному разрешению. Оборотоспособность вещей ограничивается в порядке, установленном законом, а обусловлено это необходимостью обеспечения государственной безопасности, общественного порядка, здоровья граждан, а также охраны окружающей среды. Практически оборот ограничивается путем лицензирования  или  сертификации. 
Второе исключение образуют вещи, изъятые из гражданского оборота, отчуждение или иной оборот которых согласно действующему законодательству не допускается. Конкретные виды изъятых из оборота объектов должны быть прямо указаны в законе. Примером таких объектов являются некоторые виды вооружения, дороги, архивные материалы, самодельные наркотические средства и др.  
 
Классификация вещей и иных объектов гражданских прав по признаку оборотоспособности обусловлена необходимостью введения таких правовых режимов данных объектов, которые отражают их специфические особенности. 
Особой разновидностью вещей являются деньги и ценные бумаги. Особенностью денег как объекта гражданских прав является их функция всеобщего эквивалента, то есть возможность заменить собой любой другой объект имущественных отношений, имеющий стоимость. Официальной денежной единицей является рубль, состоящий из ста копеек. Использование в качестве средства платежа иностранной валюты осуществляется в случаях и порядке, предусмотренном законодательством. 
Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.  
Права, удостоверенные ценной бумагой, могут принадлежать: предъявителю ценной бумаги (ценная бумага на предъявителя); названному в ценной бумаге лицу (именная ценная бумага); названному в ценной бумаге лицу, которое может само осуществить эти права или назначить своим распоряжением (приказом) другое управомоченное лицо (ордерная ценная бумага).  
 
Права по ордерной ценной бумаге передаются посредством совершения специальной передаточной  надписи–индоссамента.  
 
Наиболее распространенные виды ценных бумаг поименованы в ГК РФ.  
Облигация – ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права (ст. 816 ГК РФ).  
 
Облигации могут быть именные и предъявительские и выпускаться органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами. Например, Российская Федерация выпустила несколько видов облигаций: государственные краткосрочные бескупонные облигации; казначейские обязательства; государственные долговые товарные обязательства; облигации Государственного сберегательного займа РФ; облигации российского внутреннего выигрышного займа; облигации внутреннего государственного валютного займа; облигации государственных нерыночных  займов. 
Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.  
Выпуск акций на предъявителя разрешается в определенном отношении к величине оплаченного уставного капитала эмитента в соответствии с нормативом, установленным федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.  
Все акции подразделяются на обыкновенные и привилегированные.  
Принципиальным отличием акций от облигаций является то, что акционеры (в отличие от держателей облигаций) являются не кредиторами общества, а его участниками. Поэтому акции не имеют срока погашения и существуют до момента ликвидации акционерного общества. 
Вексель – это ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 ГК РФ).  
 
Таким образом, вексельное обязательство является безусловным, абстрактным, строго формальным денежным обязательством.  
Различают простой вексель, переводной и переводно-простой. 
 
Чек – это ценная бумага, содержащая ничем не обусловленное распоряжение чекодателя банку произвести платеж указанной в нем суммы чекодержателю (ст. 877 ГК РФ).  
В качестве плательщика по чеку может быть указан только банк, где чекодатель имеет средства, которыми он вправе распоряжаться путем выставления чеков.  
В качестве обязательных реквизитов чека законодательство предусматривает: наименование «чек», включенное в текст документа; поручение плательщику выплатить определенную денежную сумму; наименование плательщика и указание счета, с которого должен быть произведен платеж; указание валюты платежа; указание даты и места составления чека; подпись лица, выписавшего чек,  - чекодателя. 

Отсутствие в документе какого-либо из указанных реквизитов лишает его силы чека. Чек, не содержащий указание места его составления, рассматривается как подписанный  в  месте  нахождения чекодателя.

Депозитный  и сберегательный сертификаты.  
Сберегательным сертификатом является ценная бумага, удостоверяющая факт внесения в банк-эмитент денежных средств в качестве вклада и право вкладчика получить по истечении установленного срока сумму вклада и процентов по нему в любом учреждении данного банка. Держателем сберегательного сертификата может быть только гражданин.  
Депозитный сертификат - ценная бумага, аналогичная сберегательному сертификату, однако его держателем может быть только юридическое лицо.  
В основе отношений между банком-эмитентом депозитного или сберегательного сертификата и его клиентом лежат отношения банковского вклада (займа). 
 
Сберегательные (депозитные) сертификаты могут быть предъявительскими или именными. В случае досрочного предъявления сберегательного (депозитного) сертификата к оплате банком выплачиваются сумма вклада и проценты, выплачиваемые по вкладам до востребования, если условиями сертификата не установлен иной размер процентов (ст.844 ГК РФ). 
Банковская сберегательная книжка на предъявителя удостоверяет заключение договора банковского вклада с гражданином и внесение денежных средств на его счет по вкладу.  
 
Договором банковского вклада может быть предусмотрена выдача именной сберегательной книжки или сберегательной книжки на предъявителя. Сберегательная книжка на предъявителя является ценной бумагой. В сберегательной книжке должны быть указаны и удостоверены банком наименование и место нахождения банка, а если вклад внесен в филиал, также его соответствующего филиала, номер счета по вкладу, а также все суммы денежных средств, зачисленных на счет, все суммы денежных средств, списанных со счета, и остаток денежных средств на счете на момент предъявления сберегательной книжки в банк. 

Коносамент. Согласно п. 7 ст. 1 Конвенции Организации Объединенных Наций о морской перевозке грузов 1978 г. (Гамбург, 1 марта 1978 г.), под коносаментом понимается документ, который подтверждает договор морской перевозки и прием или погрузку груза перевозчиком и в соответствии с которым перевозчик обязуется сдать груз против этого документа.  
 
Коносамент может быть выдан на имя определенного получателя (именной коносамент), приказу отправителя или получателя (ордерный коносамент) либо на предъявителя. Ордерный коносамент, не содержащий указания о его выдаче приказу отправителя или получателя, считается выданным приказу отправителя. 
 
Указанный перечень видов ценных бумаг не является исчерпывающим, поскольку законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке иные документы также могут быть отнесены к числу ценных бумаг.

2.5 Главная вещь и принадлежность

Под главной принято понимать вещь, участвующую в гражданском обороте независимо от других объектов. Принадлежностью в соответствии со ст. 135 ГК РФ признается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением. Главная вещь и принадлежность физически существуют самостоятельно, соотношение их стоимости значения не имеет. Юридическая и фактическая судьба принадлежности зависит от правового положения главной вещи. Обратного правила в законе не существует, т. е. изменение статуса принадлежности - не воздействует на судьбу главной вещи. 
Назначение принадлежности - обслуживать главную вещь, выполняя функции по сохранению формы и технического состояния последней, устранению в ней конструктивных недостатков, регулировке, созданию повышенной комфортности и др. (знак аварийной остановки автомашины, футляр электробритвы, спасательный круг на катере и т. д.). 
 
Правовое значение данной градации состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Эта норма носит диспозитивный характер, что делает возможным отчуждение главной вещи без принадлежности и наоборот, но при условии включения в договор специального пункта, допускающего такое отчуждение. В противном случае цена по договору купли-продажи главной вещи включает в себя и стоимость принадлежности, поскольку право на главную вещь поглощает собой право на принадлежность и ее составные части. Принадлежность необходимо отличать от составных (комплектующих) и запасных частей главной вещи. Комплектующими являются детали, узлы, агрегаты, конструктивно связанные с главной вещью и формирующие ее техническую завершенность, самостоятельный статус. Тормозной цилиндр, к примеру, представляет собой составную часть автомашины, но не ее принадлежность. Запасные части используются при необходимости замены вышедших из строя деталей, узлов, агрегатов главной вещи и приобретаются путем заключения отдельных договоров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Проблемы и пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе

 

1 января 1995 г. была введена в  действие часть первая Гражданского кодекса РФ, обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации.

Как показывает судебная практика уже по прошествии 13 лет, указанное не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породило целый ряд прямых противоречий как между ГК и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов24.

Кроме того, в созданном обширном законодательстве о недвижимости имеется немало пробелов, зачастую используются непродуманные юридические схемы. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (примером могут служить, в частности, многие положения Земельного кодекса Российской Федерации).

Вполне очевидно, что Концепция, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (пр. N 18), в том числе и об усовершенствовании законодательства о недвижимости, до настоящего времени не имеет цельной и стройной системы норм и правоотношений, которые бы служили подспорьем судьям на практике.

Наряду с этим почти десятилетняя практика применения ГК судами общей юрисдикции и арбитражными судами выявила ряд вопросов, требующих внесения в ГК уточнений и дополнений.

С нашей стороны полагаем, что дальнейшее развитие и совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК позволяет говорить о необходимости наличия между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей25.

Полагаем, что необходимо строго унифицировать законодательство о недвижимости, т.к. прямые указания на объекты недвижимости распылены в разных нормативных актах.

Так, Жилищный кодекс РФ (ст. ст. 15, 16) к недвижимому имуществу относит жилые помещения, включающие жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включает в перечень недвижимого имущества дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Воздушный кодекс РФ к недвижимому имуществу относит воздушные суда (гражданские и государственные воздушные суда, подлежащие государственной регистрации (ст. 33)). Кодекс торгового мореплавания РФ недвижимостью признает морские суда и суда внутреннего мореплавания (ст. 33). Космические объекты также являются недвижимым имуществом.

По завершении исследований приходим к выводу о том, что законодатель исходит из принципа, что если в силу п. 2 ст. 130 ГК РФ имущество является движимым, то все остальное имущество - недвижимое.

Таким образом, правоприменители считают такое положение неоправданным, так как только унификация гражданского законодательства о недвижимости позволит судьям свободно ориентироваться во многих спорных вопросах о недвижимости, возникающих в судебной практике, и значительно увеличит количество дел, разрешенных во внесудебном порядке.

 

 

 

Заключение

 На основании изученного законодательства и материалов практики подведу обобщающие выводы и практическое предложения: 
В соответствии со статьей 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства  индивидуализации (интеллектуальная собственность). 
Ст. 129 ГК РФ делит все объекты гражданских правоотношений на три группы, в основу деления положена оборотоспособность объектов: 
1. Свободно обращающееся объекты права (это общее правило).  
2. Объекты ограниченные в обращении (требуется специальное разрешение, например оружие).  
3. Объекты полностью изъятые из оборота (например сильнодействующие яды). Стоит отметить и еще одно обстоятельство.  
Вещи – это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК РФ в качестве вещей (ст. 539 – 548 ГК РФ). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав. 
В зависимости от вида гражданское законодательство определяет правовой режим различных вещей – допустимые способы приобретения прав на них, объем и содержание этих прав, а также обязательственных прав и обязанностей, пределы их осуществления и т.д. 
 
Вещи, безусловно, являются товаром в экономическом смысле, однако свойствами товара обладает гораздо более широкий круг объектов. Им, в частности, охватываются объекты так называемой интеллектуальной собственности, т. е. нематериальные, по сути, результаты творческой деятельности, а также средства индивидуализации товаров и их производителей (так называемые промышленные права, или «промышленная собственность»). По общему правилу вещи могут без каких-либо запретов или ограничений отчуждаться (продаваться, дариться, обмениваться или переходить из собственности одного лица в собственность другого иным способом) либо переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (по наследству или в процессе реорганизации юридического лица) или иным способом (передаваться во временное пользование по договору аренды). Такие объекты считаются свободными в обороте. Они могут принадлежать любым субъектам гражданского права и с ними могут совершаться любые сделки.