Правовой режим недвижимого имущества

Содержание

Введение

За последние  двадцать лет в России произошли  кардинальные политические и социально-экономические  изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Законодательством устанавливается особый правовой режим  недвижимого имущества. Это обусловлено  большой социальной значимостью  недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Актуальность  данной работы связана с тем, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этих вопросов весьма важно. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. Изучение этого законодательства также весьма актуально.

Целью работы является всестороннее изучение и анализ правового  режима недвижимого имущества.

Задачи работы:

• Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;
• Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;
• Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;
• Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав

1. Понятие и виды недвижимого имущества

Недвижимость  — вид имущества, признаваемого  в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации¹ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Из данного определения  видно, что все недвижимые объекты  подразделяются на две группы: объекты, являющиеся недвижимостью по своей  природе, и объекты, отнесенные к  недвижимости по закону. Недвижимость по природе в свою очередь также подразделяется на две группы. К первой группе относятся недвижимые объекты по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр. Ко второй группе относится недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

К недвижимости по закону относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, несмотря на то, что данные объекты являются движимыми по природе. Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как уже было сказано, ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество  на два основных вида:

• недвижимость по природе;
• недвижимость в силу закона.

Существуют  классификации и по другим признакам: по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности), по характеру потребления (применимо  к зданиям жилой фонд и нежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).

В Правилах ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним ² недвижимое имущество делится на три группы: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе.

Наиболее распространенной в научной литературе³ является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ⁴ недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:

• земельные участки;
• участки недр;
• здания и сооружения;
• помещения;
• иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
• предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
• движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ⁵. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный  участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.

Участки недр. Согласно Закону «О недрах»⁶ недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

Здания и сооружения. В законодательстве нет определения зданий и сооружений. Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений – их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены⁷. Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится⁸.

Помещения. Помещение - это конструктивно и пространственно обособленная часть здания или сооружения, пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственной регистрации…» помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12). Помещения делятся на две основные категории – жилые и нежилые.

Согласно ст. 6 ЖК РФ⁹ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из этого нежилое помещение можно определить как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым, хотя в законодательстве такого определения нет. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной деятельности и т. д.

Необходимо  отметить, что ГК РФ в перечне  недвижимых вещей не упоминает нежилое  помещение, в связи с чем возникает  некоторая неопределенность относительно их правового статуса. Нежилые помещения можно считать самостоятельными объектами недвижимости, поскольку у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей. При этом их необходимо отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения могут быть объектами сделок, что подтверждается практикой. Тем не менее существует необходимость в законодательном порядке конкретизировать правовой статус нежилых помещений для устранения имеющихся противоречий.

Правовой статус жилых помещений определен достаточно четко. Он регламентируется Жилищным кодексом РФ. Наряду с понятием жилое помещение, в Жилищном кодексе закрепляются виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

Жилищный кодекс разделяет понятия жилого дома (индивидуального либо блокированной застройки) и многоквартирного дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). Заселенный многоквартирный дом не является единым недвижимым объектом. В многоквартирном доме недвижимостью являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые). ¹⁰

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Иные объекты, перемещение которых  невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства.

Предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности. В п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ предприятия рассматриваются как имущественные комплексы. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы являются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок.

Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания РФ¹¹ и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.¹² Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32)¹³ - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральное космическое агентство.¹⁴ Кроме того, правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.¹⁵