Правовой режим договора купли-продажи недвижимого имущества

     Права сторон вытекают из обязанностей противоположной стороны. Так, продавец вправе потребовать от покупателя:

• оплаты недвижимости;
• принятия недвижимости (т.е. подписания передаточного акта);
• исполнения обязанности покупателя по государственной регистрации товара.

     Соответственно  покупатель вправе требовать передачи товара и исполнения обязанности  продавца по государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость. 

     Выводы: Главной обязанностью продавца является передача товара, которая осуществляется по передаточному акту ввиду невозможности фактического вручения недвижимости как товара²⁰. Данный документ определяет момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества и начинает действие с момента подписания его обеими сторонами. В случае же уклонения от подписания договор считается расторгнутым. Обязанности покупателя являются обычными для договоров купли-продажи и включают в себя: принятие недвижимости по передаточному акту, оплату недвижимости по обусловленной цене,  извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора. Общей для обеих сторон обязанностью (помимо подписания передаточного акта) является исполнение требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В случае неисполнения обязанности по регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Особенность же договора продажи недвижимости является то, что принятие недвижимости покупателем, не соответствующей условиям договора (даже если это оговорено в последнем), не влечет освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение – ч.2 ст.556 ГК РФ. 

2.5. Форма договора и требование о государственной регистрации 

     Согласно  ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом в отличие от общих правил, по которым несоблюдение такой формы договора влечет отсутствие права ссылаться на показания свидетелей, при продаже недвижимости в случае несоблюдения письменной формы договор считается недействительным.

      По  общему правилу договор купли-продажи  недвижимости не подлежит государственной  регистрации – подлежит такой регистрации переход права собственности на имущество. Однако в случае продажи жилого помещения или предприятия, подлежит регистрации и сам договор. При этом дискуссионным остается вопрос, что именно регистрируется: переход права собственности или само право собственности. По мнению А.П.Сергеева «словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» …подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость»²¹, т.е. тождественные понятия.

     В соответствии со ст.2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По существу регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости в связи с его повышенной значимостью.

Участниками отношений, возникающих при регистрации перехода прав на недвижимое имущество, являются продавец и покупатель недвижимости с одной стороны, и государственные органы, осуществляющие данную регистрация – с другой (ст.5 Закона о регистрации).

     Законодатель в последнем случае исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кадастровый учет самих объектов недвижимости при этом ведут органы, имеющие соответствующие функции в зависимости от объекта, подлежащему государственной регистрации (к примеру, учет земельных участков ведут имеющие соответствующие полномочия органы кадастрового учета земельных участков, учет судов – соответствующие кадастровые органы).

     Деятельность  учреждения юстиции по регистрации прав осуществляется в соответствии с Конституцией, ГК РФ, Законом о регистрации, а также соответствующими правилами регистрации, устанавливаемым правительством РФ.

     В соотв. со ст.17 Закона о регистрации стороны, заключившие договор купли-продажи недвижимости, при регистрации перехода права собственности предоставляют в орган юстиции:

• документ, служащий основанием возникновения обязанности по регистрации (т.е. договор продажи недвижимости);
• документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость;
• план земельного участка, участка недр или план другого объекта недвижимости с указанием кадастрового номера недвижимости (не требуется в случае, если ранее предоставлялся и был занесен в дело правоустанавливающих документов).

     Истребование  дополнительных документов у заявителя не допускается. Государственная регистрация должна быть произведена в течение месяца со дня подачи документов. При просрочке орган юстиции отвечает за убытки, вызванные задержкой. Проведенная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемой покупателю. Свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию и номер.

     Государственная регистрация договоров продажи жилья или предприятия удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

     В соответствии со ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации права собственности может быть отказано, если:

• с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует требованиям законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

     Следует также отметить, что в случае уклонения от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации. При этом сторона, уклонявшаяся от регистрации, возмещает убытки, вызванные задержкой регистрации – ч.3 ст.551 ГК РФ. 

Выводы: Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение письменной формы договора формы влечет его недействительность. Сам договор продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации (кроме случаев, когда продается предприятие либо жилое помещение), подлежит регистрации лишь переход права собственности на недвижимость. Основные требования к государственной регистрации содержатся в Законе о государственной регистрации. 

2.6. Особенности купли-продажи жилых помещений 

     Самой распространённой сделкой среди договоров купли-продажи недвижимого имущества, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения.

     В жилищном законодательстве жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, т.е. отвечают установленным санитарным и техническим требованиям²². К жилым помещениям относятся не только жилые дома, приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и комнаты, а также иные помещения, к которым относятся служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.д.

Главной особенностью жилых помещений, в  отличие от другого недвижимого  имущества, является их предназначение - жилые помещения предназначены для проживания граждан. При всем этом собственник, осуществляя правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.

     Ст.550 ГК РФ говорит о том, что договор продажи заключается письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данная форма договора применима и к жилым помещениям, и ее несоблюдение (как и в случае с обычным договором продажи недвижимости) влечет недействительность  договора.

     Существенным  условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч.1 ст.558 ГК РФ). К лицам, перечень которых должен предоставляться покупателю при продаже жилья, относятся²³:

• члены семьи продавца. К ним относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители продавца, а также другие родственники и граждане, признанные членами семьи и вселенные в жилое помещение в этом качестве (ч.2 ст.31 Жилищного кодекса РФ);
• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
• поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;
• ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.

     Обязанность предоставить данный перечень является дополнительной обязанностью продавца, т.к. при продаже иной недвижимости предоставление данного перечня не требуется. В случае, когда переданный перечень является неполным либо ложным, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения (ч.1. ст.460 ГК РФ).

     Договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации – ч.2 ст.558 ГК РФ. В этом случае требуется регистрация именно договора (помимо регистрации перехода права собственности на жилое помещение).

     Совершение  сделок купли-продажи жилых помещений  подвержено ряду ограничений. Так, продажа  жилого помещения, в котором проживают  несовершеннолетние члены семьи  собственника, допускается только с  согласия органа опеки и попечительства²⁴. Кроме этого, в законодательстве существует запрет на продажу заселённых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. 

Выводы: отличительной чертой договора продажи жилья является то, что существенным условием договора (помимо условия о предмете и цене) является перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением. При отсутствии данного перечня договор является незаключенным. Кроме того, в отличие от продажи других объектов недвижимости, где подлежит государственной регистрации переход права собственности к покупателю, при продаже недвижимости подлежит государственной регистрации и договор купли-продажи. 
 
 

2.7. Особенности купли-продажи предприятия 

     Продажа предприятия является одной из разновидностей договора продажи недвижимости. В теории права предприятие понимается в 2 смыслах: как субъект права (т.е. юридическое лицо) и как объект права²⁵. В последнем случае предприятие понимается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч.1 ст.132 ГК РФ). Такой комплекс в целом признается недвижимым имуществом. В состав предприятия в соответствии с законом входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, оборудование, продукция и т.п.), а также права на индивидуализирующие обозначения (фирменное наименование, бренд и т.п.) и другие исключительные права. Отдельные авторы²⁶ отмечают неточность данного определения: к обозначениям, индивидуализирующим предприятия нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника. Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия не может иметь места. В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью (к примеру, на оказание аудиторских услуг). В этом случае покупатель приобретает преимущественное право на получение указанной лицензии²⁷.