Правовой режим договора купли-продажи недвижимого имущества

Содержание 

Введение………………………………………………………………………………3

Правовой  режим договора купли-продажи недвижимого  имущества

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества…….……….5

1.2. Условия договора………………………………………………………….…7

1.3. Субъекты договора…………………………………………………….……12

1.4. Исполнение и ответственность по договору…………………………...….14

1.5. Форма договора и требование о государственной регистрации…………17

1.6. Особенности купли-продажи жилых помещений………………………...20

1.7. Особенности купли-продажи предприятия………………………………..23 

Заключение…………………………………………………….…………………….26

Список  источников………………………………………………...………………..27 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Недвижимостью в гражданском праве признается имущество, которое нельзя переместить  без несоразмерных затрат и ущерба (ст.130 ГК РФ). Недвижимость является одним из самых ценных товаров, которым можно распорядиться путем заключения договора купли-продажи. Одновременно ее отличает повышенная значимость для человека, что определяется как ценностью имущества, так и значением владения таким имуществом.

     Договор купли-продажи недвижимости является самым распространенным среди сделок с недвижимостью на вторичном  рынке. В соответствии с законом по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество в соотв. со ст.130 ГК РФ (ч.1 ст.549 ГК РФ). К такому договору применяются специальные правила, содержащиеся в ГК РФ, а при отсутствии таких – общие правила купли-продажи.

     Выделение данного вида договора связано с его особенностями. Одной из них является требование о государственной регистрации самого имущества и перехода права собственности на него. Кроме того, существенным условием договора, в отличие от общих правил, является его цена – при заключении неэквивалентной сделки договор является недействительным. Об этом речь пойдет в данной работе.

     Значимость темы определяется тем, что законодательное урегулирование вопросов, связанных с продажей недвижимости играет важную роль в предотвращении злоупотреблений в данной сфере (совсем недавно «двойная» продажа недвижимости была одним из самых распространенных злоупотреблений), а также в определении тех условий, наличие которых влияет на последствия продажи недвижимости как объекта повышенной ценности.

     Актуальность выбранной темы заключается в том, что в последнее время одним из самых прибыльных видов сделок является купля-продажа недвижимости, что определяется ежегодным ростом цен в 1,5-2 раза. В целом же наличие недвижимости играет большую роль для благосостояния того или иного лица, поэтому законодательное определение моментов заключения данного вида сделок отражается на последствиях для благополучия населения. Для рядового гражданина важным моментом является обретение жилья – данная проблема наиболее актуальна для России.

      Целью написания данной работы является раскрытие содержания правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества. Задачами по достижению поставленной цели являются:

• Определение понятия договора купли-продажи недвижимости, исходя из законодательных положений и теории права;
• Определение особенностей договора, которые позволяют выделить его из ряда других сделок;
• Дать общую характеристику договора продажи недвижимости;
• Определение существенных условий договора;
• Определение участников правоотношения, их прав и обязанностей;
• Характеристика ответственности по договору купли-продажи недвижимости;
• Определение основных моментов, связанных с требованием о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
• Определение особенностей продажи таких видов недвижимости, как жилое помещение и предприятие.

      На  мой взгляд, рассмотрение данной темы неразрывно связано с общими положениями  купли-продажи, поэтому раскрытие  положений о продаже недвижимости в работе определяется наряду с ее спецификой с использованием общих положений. 
 
 
 
 
 
 
 

2. Правовой режим  договора купли-продажи недвижимого имущества.

2.1. Понятие договора  купли-продажи недвижимого имущества. 

  Согласно гл.9 и 27 ГК РФ договором признается сделка двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В случае с договором купли-продажи им признается договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять вещь и уплатить за нее определенную сумму (ч.1 ст.454 ГК РФ). В данном случае происходит прекращение права собственности продавца, и соответственно приобретение права собственности у покупателя.

      Особенностью договора продажи недвижимости является ряд обстоятельств, исходя из которых можно сделать выводы об обособлении указанного договора от других договоров купли-продажи. Такими обстоятельствами, по мнению А.П.Сергеева¹ являются:

• Неразрывная связь большинства объектов недвижимого имущества с земельными участками;
• Повышенная ценность недвижимого имущества;
• Целевое назначение и особая социальная значимость недвижимости;
• Индивидуальная определенность и незаменимость имущества;

     Исходя  из законодательства и теории, главным моментом выделения недвижимости из ряда других видов имущества является именно неразрывная связь недвижимости и земельного участка. Перемещение такого объекта невозможно без несоразмерных потерь, ущерба. Действительно, трудно подсчитать, какие средства надо потратить, чтобы переместить, к примеру, частный дом. И это, не учитывая ущерба самому земельному участку. Да и сам дом пострадает от таких действий. На мой взгляд, данная ситуация в целом неосуществима.

     Повышенная  ценность не может вызывать сомнений. К примеру, стоимость квадратного метра жилой квартиры составляет 15-40 тыс. руб. и более. Про любой вид судна говорить не приходится – их стоимость складывается из цифры не менее чем с шестью нулями. Если сравнивать цену недвижимости и любой другой вещи, то недвижимость превосходит ее в сотни и тысячи раз. Но ценность определяется не только ценой, но и значимостью объекта. Последнее можно объяснить на примере квартиры в многоэтажном доме. Значимость для жильцов квартиры безусловна, но и сам дом трудно представить без квартиры, а за домом – и в целом архитектуру местности.

     Целевое назначение заключается в том, что  каждый вид недвижимости имеет свое предназначение, будь то проживание граждан  в жилых помещениях, извлечение прибыли  и производство товаров (услуг) на предприятии или посев культур на земельном участке. Социальная значимость была описана выше.

     Индивидуальная  определенность выражается в обязательной регистрации объекта-недвижимого  имущества. Так, каждое жилое помещение или иное здание или сооружение должно иметь адрес, а судно должно иметь кадастровый номер. Незаменимость можно определить тем, что невозможна замена объекта без его уничтожения в целом и постройки нового объекта на том же месте. Однако последний будет иметь уже свои данные, отличные от старого объекта.

     Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный², а также как консенсуальный и возмездный³. То, что договор является двухсторонним, означает, что для совершения сделки необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон (в нашем случае – продавца и покупателя) воли⁴. Взаимность договора означает, что обе стороны имеют взаимные права и несут взаимные обязанности (так, обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателя противопоставлена обязанность покупателя принять это имущество; а праву продавца требовать принятия вещи противопоставлено право покупателя требовать передачи недвижимости). Консенсуальным считается договор, который порождает гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения. Последующая передача вещи (т.е. недвижимости) осуществляется с целью их исполнения.⁵ Вывод о возмездности можно сделать исходя из определения договора продажи недвижимого имущества – «...покупатель обязуется уплатить определенную сумму», т.е. имущество приобретается за встречную плату. 

     Выводы: договором продажи недвижимого имущества признается сделка, по которой одна сторона в лице продавца обязуется передать право собственности на недвижимость другой стороне в лице покупателя, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить определенную сумму. Договор продажи недвижимости является двухсторонней, взаимной, возмездной сделкой, и считается заключенным с момента достижения соглашения по существенным условиям договора (об этом речь пойдет ниже). 

2.2. Условия договора 

     К существенным условиям договора купли-продажи  недвижимого имущества относятся условия о предмете и о цене⁶. Данный вывод, помимо мнения правоведов, можно сделать исходя из ст.554 и ст.555 ГК РФ.

     Первым  существенным условием договора является условие о предмете. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору. Помимо этого договор должен содержать данные о расположении недвижимости на земельном участке.

     Предметом рассматриваемого договора купли-продажи  является недвижимое имущество⁷ - имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч.1 ст.130 ГК РФ). Однако не все недвижимое имущество отвечает данному определению. Так, морское  или воздушное судно не связано с земельным участком, а перемещение данных объектов является их целевым назначением.  Однако они также относятся к недвижимости – подробнее об этом ниже.

     Недвижимое имущество в целом можно разделить на 2 большие группы: имущество естественного происхождения и имущество искусственного происхождения. В частности, к первой группе можно отнести, земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты, а также леса, многолетние насаждения и т.п. К объектам искусственного происхождения можно отнести здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, водные и воздушные суда, космические объекты и т.п. Рассмотрим каждый из указанных видов недвижимого имущества.

• Земельный участок как объект правоотношений представляет собой часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Особенности купли-продажи данного объекта правоотношений указаны в ст.37 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). В частности, объектом купли-продажи могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Закон о регистрации) данные о площади и границах земельного участка вносятся в Единый Государственный Реестр органами ведения кадастрового земельного учета. Кроме того, при заключении договора продажи земельного участка продавец обязан предоставить информацию об обременениях объекта правами третьих лиц и ограничениях его использования. В противном случае покупатель может требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора с возмещением убытков.  
• Участки недр. Здесь важно отметить то, что в соответствии со ст.1.2. ФЗ «О недрах» №2395-1 от 21.02.1992 г., участки недр не могут быть предметом продажи, дарения и т.п.
• Обособленный водный объект - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами⁸. Особенность тут в том, что предметом продажи могут быть только обособленные водные объекты, на продажу всех остальных водных объектов наложен запрет.
• Леса. Правоведы определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии⁹.. Согласно ст.12 Лесного кодекса РФ допускается продажа лишь лесных участков, которые не входят в лесной фонд.
• Здания и сооружения. В данном случае установлено общее правило, по которому при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости и покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (к примеру, подход к крыльцу и т.п.) - ст.552 ГК РФ.