Право собственности на жилое помещение

Следует иметь в виду, что кроме  защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

Между тем нередки случаи, когда  гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

Конечно же, при оспаривании права  собственности на взысканное жилое  помещение заинтересованное лицо может  подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов собственников  жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная  законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что  вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

 

Заключение

 

На основании проведения исследования в рамках курсовой работы можно сделать следующие выводы.

В части 1 ст. 30 Жилищного кодекса  РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст. 288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс РФ ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория «пределы использования» жилого помещения не получила специальной характеристики.

Анализируя гражданское и жилищное законодательство можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом РФ запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

Собственник жилого помещения может  использовать его для личного  проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 «Наем жилого помещения», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 34 «Аренда». Жилищный кодекс РФ не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного.

Допускается использование  собственником жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Между тем разрешение предпринимательской  деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба в многоквартирном жилом доме не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного  производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288).

Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в Жилищном кодексе появилась специальная глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения» (гл. 4 ЖК), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах РФ отсутствовало единство в правовом регулировании.

Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности и др.

Сделки с жилыми помещениями  регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.

Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить  на две группы. Первая - это бремя  содержания жилого помещения, а также  общего имущества в многоквартирном  доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс закрепляет нормы  о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц. Такие лица имеют ограниченные вещные права на жилые помещения. Кодекс называет три группы таких прав: права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывшего; права пользования жилым помещением гражданином, которому помещение предоставлено в силу завещательного отказа; права пользования жилым помещением гражданином на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

 

 

 

Список использованных источников и литературы

Нормативные акты

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993 г. 25 декабря.
2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-Ф3 (с изм. и доп. от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
3. Гражданский кодекс РФ: Часть первая от 1 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Часть вторая от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ; Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ) (с изм. и доп. от 27 июля 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552.
4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 01 сентября 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 17 июня 2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3694.

Литература

1. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М., 2011.
2. Гражданское право: Учебник в 3 томах. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2011.
3. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М., 2010.
4. Жилищное право / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М., 2011.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2011.
6. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2011.
7. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. М., 2007.
8. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2010.
9. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2006.
10. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2010.
11. Куликова И.П. Неприкосновенность собственности как важнейшая гарантия стабильности имущественного оборота // Юрист. 2007. № 11.
12. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика, М., 2009.
13. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999.
14. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1
15. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
16. Скрипко В.Р. Право граждан РФ на жилище // Государство и право. 2005. № 12.
17. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2006. № 4.
18. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к ГК РФ). М., 2006.
19. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2010.
20. Унина Е.В. О праве собственности граждан на жилое помещение // Правоведение. 2007. № 1. С. 265.
21. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь. 2007.
22. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2005. № 4.

¹ Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М., 2010. С. 12.

² Именно данные права пользования жилыми помещениями отнесены к числу вещных прав известными российскими правоведами. См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2005. С. 41; Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2006. N 4. С. 24; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь. 2007. С. 215 - 233.

³ Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М., 2011. С. 17.

⁴ Гражданское право: Учебник в 3 томах. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2011. С.241.

⁵ Жилищное право / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. М., 2011. С. 168.

⁶ Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2010. С. 154.

⁷ Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к ГК РФ). М., 2006. С. 23.

⁸ Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2010. С. 142.

⁹ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2011. С. 278.

¹⁰ Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к ГК РФ). М., 2006. С. 72

¹¹ Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2010. С. 89.

¹² Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М., 2011. С. 262.

¹³ Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 2005. С. 208-209.

¹⁴ См.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940. С. 156-157.

¹⁵ См.: Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки. Т. 1. Свердловск, 1945. С. 67-69.

¹⁶ Ерошенко А.А. Истребование личным собственником своего имущества из чужого незаконного владения // Правоведение. 1965. № 2. С. 62.