Право собственности на жилое помещение

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ  АКАДЕМИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по Жилищному праву

на тему: «Право собственности на жилое помещение»

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 6 курса 602 группы

регионально-заочного факультета

Архипова М.А.

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2013

 

Оглавление

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность теоретической разработки данной темы в современный период определяется рядом факторов социально-экономического, нормативного и теоретического порядка.

Вплоть до недавнего времени  основная часть жилищного фонда  России находилась в государственной  собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.

По мере осуществления в нашей  стране экономических преобразований и, в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а  также наделению правом собственности  членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

До 1 января 1995 г. отношения собственности  в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) и Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ). В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавший до введения в действие части первой ГК РФ Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР», содержавший наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялся в течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнил роль переходного акта. Аналогичная судьба постигла и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и Закон РФ от 4 июля 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которые до сегодняшнего дня оставались в числе важных актов.¹

Сегодня, когда наряду с ГК РФ и ЖК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, обширное жилищное законодательство. Можно сказать, что правовой режим право собственности на жилые помещения и оборота жилых помещений. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.

Актуальность рассматриваемой  темы обусловлена также широким  распространением сделок купли-продажи жилых помещений. В настоящее время на территории всей Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, растет спрос на жилье, увеличивается число собственников жилых помещений. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании правоотношений собственности на жилые помещения. Целью правового регулирования является защита прав собственников жилых помещений.

Тема, посвященная праву собственности на жилые помещениями в юридической литературе не нова. Отдельные аспекты исследуемых проблем в том или ином виде рассматривались в трудах современных авторов Алексеевой О.Г., Андрианова И.И., Бабкина С.А., Белова В.А., Гонгало Б.М., Гришаевой С.П., Дмитриева А.В., Еремичевой И.А., Кислякова М.А., Козловой Е.Б., Конюх Е.А., Корнеева А.Л., Крашенинникова П.В., Кузьминой И.Д., Куликовой И.П., Марткович И.Б., Махиной С.Н., Муратова В.А., Орлова С.В., Пановой И.В., Певницкого С.Г., Пискуновой М.Г., Сергеева В.И., Степанова С.А., Униной Е.В., Щенниковой Л.А. и др. Вместе с тем, несмотря на большое теоретическое и практическое значение праву собственности на жилые помещения в современный период не было уделено должного внимания в научной и учебной литературе. Есть лишь отдельные работы в целом по сделкам с недвижимостью. В связи с этим остаются без внимания многие общие положения, не всегда получают верное решение отдельные общие и частные вопросы, имеющие важное практическое значение. Отмеченные выше обстоятельства и обусловили выбор темы курсовой работы.

Целью данной работы является исследование правового регулирования права собственности на жилое помещение.

Задачи курсовой работы:

• раскрыть общую характеристику права собственности на жилые помещения;
• исследовать субъектный состав права собственности и иных вещных прав на жилые помещения;
• проанализировать особенности защиты права собственности на жилые помещения.

Объектом исследования в данной курсовой работе выступают социальные связи, формирующиеся в российском обществе в сфере правового регулирования права собственности на жилое помещение.

Предметом исследования являются предписания  гражданского законодательства, определяющего порядок возникновения, прекращения и защиты права собственности на жилые помещения, а также имеющиеся на этот счет научные разработки в цивилистике.

Теоретической основой исследования указанных социальных и правовых явлений выступают изыскания на этот счет правоведов и ученых других общественных наук. В качестве материалов для написания курсовой работы послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации. Большую помощь в изучении темы сыграли комментарии к законодательным актам, а также опубликованная литература по этому вопросу. Еще одна группа источников представлена опубликованными на страницах специальных научных периодических изданий статьями и монографиями, раскрывающими практические и теоретические вопросы рассматриваемой проблемы.

При научном исследовании в рамках курсовой работы использовались следующие общенаучные и частнонаучные методы: анализ, обобщение, сравнительно-правовой, формально-юридический и исторический методы.

Практическая значимость разработки темы курсовой работы состоит в возможности использования ряда ее положений, выводов и предложений в учебном процессе, деятельности организаций и граждан.

Структура курсовой работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

 

 

 

 

1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения

 

Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен раздел II Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что впервые в отечественном жилищном законодательстве вещным правам на жилые помещения посвящен самостоятельный раздел. Однако, несмотря на важность и значимость вещных прав, они так и не получили надлежащего правового оформления. К примеру, термин «вещные права» встречается лишь в названии раздела. В содержании его глав 5 и 6 категория «вещные права» ни разу не используется. Необходимо отметить, что аналогичное положение встречаем и в Гражданском кодексе РФ. Одноименная гл. 18 Гражданского кодекса РФ включает шесть статей (ст. 288 - 293), в которых содержатся нормы о правовом регулировании права собственности на жилые помещения. Пожалуй, исключением является ст. 292 ГК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. Однако природа данного права до настоящего времени остается неопределенной, поскольку ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве о нем не говорится специально как об ограниченном вещном праве.

Таким образом, на момент принятия Жилищного  кодекса РФ в российском законодательстве отсутствовали нормы о понятии, содержании, видах, особенностях осуществления ограниченных вещных прав на жилые помещения, не регламентировались права и обязанности их субъектов (за исключением прав членов семьи собственника жилого помещения). Основное внимание законодатель уделял регулированию отношений по реализации права собственности на жилые помещения.

С принятием Жилищного кодекса РФ ситуация в данной области изменилась, но не намного. Раздел второй Жилищного кодекса РФ так и не дал прямого ответа на вопрос: какие права на жилые помещения относятся к вещным? И только путем толкования содержания гл. 5 Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что к ограниченным вещным правам следует отнести три группы прав: права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); 2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); 3) право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ)².

Между тем отсутствие прямого указания в разделе втором Жилищного кодекса  РФ на вещно-правовую природу этих прав, а также изменения в правовом положении их субъектов позволили по-разному оценить идеи законодателя, заложенные в разделе о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения.

Так, уже в первых комментариях к новому Жилищному кодексу РФ высказываются суждения о том, что законодатель приблизил права лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями, не к вещным правам, а к обязательственным. Высказываются суждения о регистрации таких прав в качестве обременений (ограничений) права собственности. Определение же правовой природы права имеет большое значение, поскольку в зависимости от того, какой характер оно имеет - вещный или обязательственный, наступают многие правовые последствия.

Итак, раскроем общую характеристику права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

На основании п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник  осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).³

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).⁴

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон  запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Возникновение права собственности  на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового  регулирования. Вместе с тем Закон  РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал в ст. 19 специальную, очень важную на момент принятия, норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных  кооперативах, кондоминиумах;

- купли-продажи жилья, в том  числе через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке наследования  и по другим законным основаниям.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.⁵

Титулы собственности могут  приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

- первоначальные, т.е. не зависящие  от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

- производные, при которых право  собственности на вещь возникает  по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с  ним).⁶