Право собственности на квартиру

     2.1.  Основания приобретения права собственности на квартиру

     Первоначальные  основания:

     В случае приобретательной давности.

     Право собственности на стороне давностного  владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего  собственника. Впервые это основание  права собственности было введено  Законом РФ о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем  закреплено в новом Гражданском  Кодексе РФ в статье 234.

     Гражданин, не являющийся собственником недвижимого  имущества, но добросовестно и открыто  владеющий им как собственник  в течение пятнадцати лет, приобретает  право собственности на это имущество.

     Вопрос  о том, кто является добросовестным приобретателем, всегда спорный. Определить добросовестность для каждого конкретного  случая может только суд.

     Определение добросовестного приобретателя  вытекает из содержания ст. 302 ГК РФ. Из данной нормы следует, что им является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о  правах других лиц в отношении  этого имущества.

     Распространенным  примером является ситуация, при которой, приобретая квартиру у последнего собственника, покупатель не знал и не мог знать  о незаконности предыдущих сделок с  этой квартирой. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, не знавшее о неправомерности  приобретения недвижимости, является добросовестным приобретателем.

     Приобретение  права собственности  на жилое помещение  после полной выплаты  пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.

     Действующие жилищно-строительные кооперативы  можно разделить на два типа. Первый - это ЖСК старого советского образца, где не только уже давным-давно  все паи выплачены, но и квартиры приватизированы. То есть кооперативной  формы собственности по факту  там уже не осталось. Поэтому и  кооперативом по новому законодательству такая организация называться не может.

     Вновь созданные жилищно-строительные кооперативы  могут считаться таковыми, если люди вскладчину строят или реконструируют дом, а потом вместе в нем живут.

          При создании жилищно-строительных  кооперативов должен соблюдаться  принцип: один ЖСК - один дом.  То есть создаем организацию  вместе, потом строим вместе, потом  живем и управляем домом вместе. При этом после полной выплаты  долей в таком кооперативе,  пайщики должны свою организацию  также как и в случае с  жилищно-строительными кооперативами  советского образца ликвидировать,  либо перерегистрировать в товарищество  собственников жилья. То есть  жилищно-строительный кооператив - это хотя и не краткосрочное,  но все равно временное образование,  до полной выплаты паев членами  ЖСК.

     По  мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу  вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку) пайщики  становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них  всякие имущественные права. После  выплаты паевых взносов членами  кооператива, последний по решению  общего собрания своих членов может  подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность  его отдельных членов, а остающегося  в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного  имущества в кооперативном жилом  доме).

     С момента возникновения права  собственности член кооператива  осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества  в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может  быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК (ЖСК). 

     Производные основания возникновения права собственности:

     Приватизация  квартиры.

     В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма  или аренды, вправе приобрести эти  помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность  одного из них.

     Каждый  из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать  участником общей собственности  на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или  одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие  в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования  ее жилплощадью, так и не проживающие  в ней, но не утратившие прав на жилую  площадь, в соответствии со ст. 7 Закона о приватизации жилья (в редакции от 20 июля 1994 г.) при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включения в число ее сособственников.

     Согласно  п. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации  по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г. // Экономика и жизнь, 1994, N 6) отказ  от включения несовершеннолетних в  число сособственников приватизируемой  квартиры может быть осуществлен  их родителями и усыновителями, а  также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего  не вправе самостоятельно совершать, а  попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих  подопечному прав.

     Что касается отказа от участия в общей  собственности на приватизируемое  жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут  быть разными (намерение бесплатно  приобрести в собственность в  порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка  своего права на участие в общей  собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или  иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены  семьи в случаях, когда при  отказе от участия в общей собственности  они были введены в заблуждение  или не способны были понимать значения своих действий, а также когда  собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения  в судебном порядке⁵.

     Договор купли-продажи квартиры.

     Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

     Для того чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.

     Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

     Кроме того, если в договоре передачи жилья  и свидетельстве о собственности  на жилище в качестве собственников  указаны несовершеннолетние, то в  этом случае требуется согласие органов  опеки и попечительства.

     Во-вторых, отчуждателю жилое помещение  принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством об этом праве.

     В-третьих, необходима регистрация сделки в  регистрационном центре.

     Право собственности у приобретателя  жилого помещения возникает с  момента регистрации сделки в  органе юстиции.

     Исполнение  договора продажи жилого помещения  сторонами до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  отношений с третьими лицами.

     Кроме того, согласно законодательству России приобретение права собственности происходит также в следующих случаях:

     когда приобретение права собственности  происходит в случае обмена, то есть одно жилье меняется на другое;

     при дарении недвижимости, когда даритель передает добровольно и безвозмездно свое право собственности другому  лицу;

     по  договору ренты, когда приобретение права собственности обуславливается  выплатой ренты тому, кто это право  передает;

     в случае пожизненного содержание на иждивении, который схож с договором ренты, но предусматривает выплату ренты  до момента смерти того, кто передает свое право собственности;

     при наследовании недвижимости в случае, когда квартира переходит наследникам  по закону или по завещанию; 

     2.2. Основания прекращения  права собственности  на квартиру

     Право собственности, в том числе право  собственности на квартиру, принадлежит  к числу таких субъективных прав, которые могут как возникнуть, так и прекратиться лишь при наличии  определенного юридического факта, а иногда их совокупности. Эти юридические  факты называются соответственно основаниями  возникновения и основаниями  прекращения права собственности  на квартиру. Причем, при нормальном обороте прекращение права собственности  одного субъекта ведет к возникновению  его у другого, то есть одни и те же юридические факты являются основаниями  и возникновения, и прекращения права собственности.

     Юридический факт представляет собой конкретное фактическое жизненное обстоятельство, с которым правовые нормы связывают  возникновение, изменение и прекращение  правовых отношений, то есть определенные юридические последствия.

     Юридические факты по их результатам подразделяются на правообразующие, правоизменяющие  и правопрекращающие. Учитывая, что  речь идет о прекращении права  собственности, следует анализировать классификации юридических фактов, имея в виду, прежде всего правопрекращающие юридические факты.

     Подразделятся основание прекращения права собственности на добровольную утрату права собственности по объективным причинам и принудительное прекращение права собственности.

     На  основании изложенного принудительное прекращение права собственности  на квартиру можно определить как  результат воздействия исключительно  обязывающих юридических фактов на правоотношения собственности на квартиру, который характеризуется  переходом права собственности  на данный объект гражданских прав от одного субъекта к другому помимо и против воли собственника. Причем принудительная утрата собственности  возможна как в связи с определенным поведением собственника квартиры (совершение правонарушения, риск в сфере предпринимательской  деятельности), так и независимо от его поведения (обеспечение государственных  или муниципальных интересов).

     Подводя краткий итог, следует отметить следующее:

     1. Прекращение права собственности  на квартиру следует рассматривать  как объект динамики гражданского  правоотношения, которое регулируется  нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено  земельным, уголовным законодательством,  специальными федеральными законами.

     2. Основания прекращения права  собственности — это юридические  факты, с которыми закон связывает  утрату собственности на квартиру (так называемые правопрекращающие  юридические факты).

     Прекращение права на квартиру в зависимости  от характера волеизъявления собственника может быть добровольным, то есть по воле собственника, и принудительным — помимо и против его воли. В  первом случае речь идет о дозволяющих  юридических фактах, во втором —  об обязывающих.

     3. Основания прекращения права  собственности на квартиру можно  подразделить на три основные  группы:

     — добровольное прекращение права  собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.);

     — принудительное прекращение права  собственности (обращение взыскания  по решению суда, конфискация, реквизиция, изъятие квартиры для государственных  и муниципальных нужд);

     — прекращение права собственности  по не зависящим от воли собственника основаниям, т.е. по объективным причинам (уничтожение квартиры во время пожаров, стихийных бедствий). 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3. Режим общей  собственности 

     На  основании ч. 3, ст. 244 ГК РФ любая общая  собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда  законом предусмотрено образование  совместной собственности.

     Долевая собственность

     Конкретные  случаи общей долевой собственности  на квартиру могут быть самыми разными: это может быть общая долевая  собственность супругов (в результате приватизации или в соответствии с брачным контрактом); долевая  собственность соседей или нескольких семей (приватизированная коммунальная квартира); долевая собственность  на имущество собственников жилья  в многоквартирном доме (кондоминиуме); долевая собственность государства  и физического лица (при выморочности одной части долевой собственности  на жилое помещение - в случае если один из собственников жилья умер, не оставив завещания, а остальные  владельцы квартиры не являются наследниками по закону) и т.д.