Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в России

Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Глава III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома

3.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинство установленных в них положений являются новыми: соответствующие правила отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (например, ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291).

Необходимо обратить внимание на то, что отношения собственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 30 Кодекса).

Кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом это - вид жилого дома. Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Кодекса.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.

Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.

Элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова Р.П., "внутренними пределами"³³.

Следует отметить, что помимо "внутренних пределов", свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по целевому назначению, т.е. для проживания граждан; необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил и т.п.

Обратимся к рассмотрению требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства.

Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось как в ГК 1922 и 1964 годов, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст. 117 ГК 1964 года правило было, несомненно, прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст. 117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.

В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, - то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а, следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.

Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование³⁴, раздельное пользование³⁵. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин "распределение пользования", поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины "выдел в пользование" или "раздельное пользование", легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: "В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат"³⁶. Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти - это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным³⁷.

Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире³⁸. В то же время, думается, не исключается возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением.

Часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем, что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.